昆明西超级TOD蓝图已现,一座高铁新城刷新山海板块

自从昆明西客站TOD规划敲定,围绕这个超级TOD的高铁新城启动建设后,昆明的城市公共建设重心开始西移。

今年初,西山曾公示一份2022年度政府投资项目审批情况数据。据统计,在过去的一年里,西山区审批政府投资项目123个,计划总投资额约405.2亿元,其中以马街为核心的山海片区获批的项目数量最多,项目数量达30个,占全区项目总数的四分之一;投资额度也最大,总计划投资额约119.83亿元,占全区总投资的三成。受重视程度可见一斑。

昆明西客站TOD站城一体鸟瞰效果图

昆明西客站TOD站城一体鸟瞰效果图

昆明西客站背后的TOD造城运动

西山区大规模向马街片区砸项目砸资金,是因为昆明西终于有了大型公共项目——昆明西客站,并围绕西客站开发大型TOD项目和高铁新城,属于昆明西的大建设时代终于到来了。

纵观昆明城市发展历史,每一个新兴板块的崛起都离不开大型项目、超级工程,比如长水机场带动了空港乃至东市区开发,呈贡的发展离不开大学城、行政中心、昆明南站等大型公共项目,会展板块的快速发展发端于滇池国际会展中心落地,北部山水新城则先后有亚洲第一大瀑布公园和国家植物博物馆,至于近些年开发迅速的巫家坝,也是因为规划了亚洲第一大中央公园。

但长期以来,以马街片区为核心的草海到西山的山海板块,在传统制造业外迁之后一直没有重点工程落地,直到两年前昆明西客站工程被国家发改委批复,昆明西终于有了和长水机场、昆明南站同一级别的城市级交通枢纽项目。

和长水机场与昆明南的建设不同,昆明西客站因为地处主城三环核心区之内,距离市中心很近,周边人口聚集,已经有众多大型项目,所以昆明西客站和昆明主城的关系更加密切,也更容易形成头羊效应。所以昆明市在规划建设西客站时,直接按超级TOD模式来开发——即西客站是交通枢纽,是核心,围绕西客站首先显示一个大型TOD项目,然后围绕西客站和TOD,利用铁路和3条地铁交汇的交通优势,开发建设昆明西高铁新城。

这座高铁新城除了昆明西客站和TOD,还有周边正在开发和即将开发的大型项目,比如超过百万方的华发书香云海和昆明热电厂改造等,形成了一座至少10万人口聚集的产业、居住、商业门户区,彻底改变昆明西的城市面貌和功能。

这个门户新城的核心当然是昆明西客站。从已经公开的规划资料看,昆明西客站的规模和客流吞吐量,都算得上是昆明作为国家级国际综合交通枢纽的三大门户之一(另外两个分别是长水国际机场和昆明高铁南站)。

根据规划,昆明西客站将至少承担与省内外17个城市的客运到发业务,同时还将汇聚3条地铁和若干公交、公路客运线路,远期年旅客发送量达到1500万人次。

但昆明西客站又不仅仅是一座火车站,而是昆明站城一体化开发昆明西部高铁城、门户新城的一部分。

按照2021年设计机构公布的概念规划,昆明西客站为核心的高铁新城开发范围涵盖大渔路、春雨路、碧鸡路(G56杭瑞高架)、安石公路、高峣立交等现状道路所合围的区域,总面积达到3200亩,整体沿着春雨路两侧呈带状开发,北至大渔路,南至高峣片区,其中车站TOD核心区面积约300亩。

这么大的范围,显然不是一个高铁车站的概念,而是一座综合城市新区的概念,正在建设中的华发书香云海等项目,正是昆明西超级TOD城邦的一部分。而且随着昆明西客站落地,周边辐射和开发范围甚至还进一步扩展到草海以及大渔路以北的更广泛区域,西山区多项重点公共项目也在向这里集中。

昆明西客站站城一体效果示意图

昆明西客站站城一体效果示意图

核心区开始发力,高铁新城蓝图已现

如果说,两年前昆明西客站TOD城邦还只是一张蓝图的话,如今,这张蓝图已经进入的兑现、实施阶段,不仅西客站的建设在稳步推进,重点项目更是先行一步,一座综合新城所需要的交通、教育、医疗、居住、公园等功能区和设施都在快速落地。

西山区西客站山海片区2022年获批重点项目分布

西山区西客站山海片区2022年获批重点项目分布

交通配套方面,西客站TOD去年就已开始拆迁,目前核心区已经具备施工条件,计划年内开工,预计2027年和渝昆高铁同步正式投入使用;

TOD重要组成部分的地铁3号线已经运营通车,另外两条轨道线路R1和R3线已完成规划,等待申报;

三环快速规划也在2021年公布,其中西三环将从昆明西客站以西一公里的棋盘山山麓经过,并与西客站通过快速匝道连接。

西山区人民医院迁建项目效果图(图自西山区人民医院)

西山区人民医院迁建项目效果图(图自西山区人民医院)

生活配套方面,西山区人民医院迁建,新院区未来有望和昆明医学院第二附属医院合作,建成三级医院。西山区体育馆改扩建,很快将对外开放。

名校云大附中西山学校即将在9月开学

名校云大附中西山学校即将在9月开学

教育配套方面,西山区规模最大的顶级公办名校云大附中西山学校即将竣工,今年9月即可开学;华东师范大学昆明实验中学、昆一中半山校区、书林第一小学等多个名校落地,也让山海片区成为主城内少有的优质教育高地;

生态方面,草海北岸的生态修复、水域综合治理、多宗公园绿地、多条新建道路等等民生工程也在稳步推进中。

居住方面,昆明西客站TOD大城的核心项目华发书香云海已经在开发当中,其他城改项目也在快速跟进,前不久昆明市还公布了西客站300亩上盖住宅项目的规划。

华发为首的重量级国企“玩家”抢先在2020年斩获了山海片区核心区首批324亩土地,并开发了教育大盘华发书香云海,通过近3年的潜心打造,即将迎来一期项目的交付。

可以看出,西山区正在把最好的教育、医疗、康养、文体、生态资源集中向山海片区,也即昆明西客站高铁大城堆积,也在把人口向这个区域聚集。

一边有政策积极引导,一边是多张重磅王牌配套到位,这也就能理解为什么从去年到今年一季度,昆明卖得最好、人气最高的项目是华发书香云海。除了华发书香云海作为国企项目的开发保障、产品本身的出色素质之外,最吸引人的其实就是昆明西客站落地带来的区域城市升级加速。

那些年没赶上的红利,即将在西部门户新城兑现  

在昆明买房,都知道看准潜力板块提前卡位很重要。因为潜力板块一开始处于房价洼地状态,上车门槛不高,但随着片区发展加快,房价也会长得飞快。最早一批买房的人,能够享受的房产升值幅度最大。

西北新城和呈贡新城是昆明近几年新城建设的范例

西北新城和呈贡新城是昆明近几年新城建设的范例

如果回看昆明近十年的发展,会发现如今相关层面对山海片区的资源倾斜程度,不亚于当年的呈贡新城和西北新城。

当年西北新城还被叫做“泛亚科技”板块的时候,区域内房价不过万,现在房源最高已经探到了2万+。

还有早些年的呈贡新城,与今天的西部门户新城有着更多相似性。

呈贡新城与西部门户新城一样,都是诞生于城市一级高位战略规划下的重点新城。在呈贡房价还被低估的洼地时期,区域内的住宅均价也就5000出头,远低于主城其他区域。随着高铁南站的建成投用,新城区内商贸、金融、科技、信息等多个产业迎来质的飞跃,直观体现到房价上,就是住宅均价仅用了3年时间就完成翻倍,成就了一部区域投资启示录。

但现在,西北新城西片区几乎没有多少剩余空间可供开发,呈贡新城高铁站也已开通近7年,房价居高不下,红利窗口正在缩小。

反观进入到兑现期的山海片区,根据克而瑞4月份市场数据,区域均价仅1.3万出头,低于昆明市1.47万元/平的均价水平,考虑到核心区配套还没有完全兑现,地段的价值随着西客站建设还将逐渐释放,未来有很大成长空间,现在就是当下最佳的入手时机。

华发书香云海是距离西客站TOD核心区最近的百万方大盘

华发书香云海是距离西客站TOD核心区最近的百万方大盘

华发书香云海:用一座城改变一座城

前文已经提到,目前西部门户新城核心区在西客站TOD,而核心区内唯一的“百万级玩家”,就是由作为“珠海龙头国企”的华发集团和本土老牌企业云安集团联合开发的教育大盘——华发书香云海

华发书香云海拥有着高达百万方大城规模,目前已经完成交易的首批土地面积就有324亩。大盘项目所整合带来的教育、商业、公园、道路、住宅等资源,本身就是在填补片区空白,有利于区域人口的聚集,有望成为区域价值释放和抬升的重要推力。

华发书香云海百万大盘兑现强势

华发书香云海百万大盘兑现强势

在华发的强势推动下,华发书香云海的兑现速度和品质在区域内遥遥领先,已经颇具大城气度。

项目在还未正式开盘的时候就签约了顶级名校云大附中西山学校、建设配套公园;

目前项目住宅一期即将与商业配套华发新天地、社区巴士、文星公园同步交付,学校也开学在即实现业主接房后有学上,有社区公交坐,有公园和商业逛的自足状态。

门户新城建设本是一项复杂的系统工程,围绕形象提升与功能完善两大方面的任务,细分下来有着非常多的细项。有了华发书香云海的快速推进,无疑在一定程度上也反哺着区域功能的细节完善,这也就是昆明新城开发中,已经有无数成功案例的标准成功模式。

有了大盘的驱动,有了实力国企开发商的护航以及有了高品质完善配套的反哺,西部门户新城开发与兑现,正在走入良性开发循环,对此前景完全可以有乐观的预期。

华发书香云海三期新品——【海尚】组团登场

华发书香云海三期新品——【海尚】组团登场

新品【海尚】全面升级,再次抬高片区品质天花板

目前,华发书香云海项目已经开发至第三期【海尚】。与一路畅销的一、二期产品不同,【海尚】是一个全新地块上打造的全新产品,从地块位置、景观视野、产品设计等软硬件方面都带来了相当大的提升动作,有望再拔高西部门户新城住宅品质的天花板。

华发书香云海【海尚】地块示意

华发书香云海【海尚】地块示意

首先,就地块位置而言,【海尚】位置更靠近西客站TOD核心区,最短直线距离仅500米。

未来能第一时间享受到TOD项目建成后带来的多轨交通、商业集群等资源红利;同时,两地之间距离又是一个非常合适的缓冲带,避免大量人流、车流带来的噪音、安全隐患;

此外,地块北侧更靠近春雨路沿线。不但距离地铁三号线大渔站更近,地块另外三侧还均为社区内部道路,不临高架,社区内外居住环境相较前代产品来说要更为安静、便利。

华发书香云海【海尚】部分房源可以观滇

华发书香云海【海尚】部分房源可以观滇

其次,就景观视角而言。

【海尚】组团西侧和西南侧几乎没有高层建筑遮挡,使得部分端栋产品将具备宽阔的观滇视野。加之项目已经兑现的教育、商业、公园等配套资源,将成为主城独一份的存在。

华发书香云海【海尚】组团内部效果图

华发书香云海【海尚】组团内部效果图

最后,看产品本身。

【海尚】组团地块面积达85亩,是华发书香云海储备土地中面积较大的一宗。大体量意味着大空间,随之而来的自然是更丰富的园林景观设计和更宽敞大气的社区活动空间。

从项目内部规划图可以看到,整个组团规划的14栋住宅呈围合式布局分布,既美观工整,又有利于采光和视野。

景观中庭位置留有的大量园林空间,不仅带来了超大楼间距,对生活场景塑造上来说,将来也可以为住户打造出多彩的植被景观,大大提升生活质量。

华发书香云海【海尚】组团内部效果图

华发书香云海【海尚】组团内部效果图

华发书香云海【海尚】组团内部效果图

华发书香云海【海尚】组团内部效果图

不过,户型所带来的升级才是最大的惊喜。

【海尚】首推房源主推89、101、129平等三种建面段的户型产品,全部都是在前作基础上迭代的新户型,华发着实演绎了一把什么是“空间管理大师”。总结起来就是两大亮点:

其一,空间使用率高

其二,赠送空间大

华发书香云海二期89平建面段产品户型

华发书香云海二期89平建面段产品户型

以建面约89平户型为例。户型格局方正、南北全明,客厅与景观阳台相连,三间卧室均带飘窗,可以保证充分采光,动静分区合理。

相比前期产品,【海尚】89平新品的最大亮点在于多了一间卫生间,而且都是三段式干湿分离设计。这间多出来的卫生间,把主卧升级成了独立套房设置,使小建面段产品里也能拥有大户型的产品体验。

值得注意的是,华发并没有因为新增出来的空间而牺牲业主居住的舒适性。可以看到,为了最大程度保证厨房使用空间,该户型将冰箱位设置在玄关位置并预留出足够凹糟空间,约1.3米宽度甚至能放下一台双开门冰箱,大大提升空间收纳能力。

华发书香云海二期130平建面段产品户型

华发书香云海二期130平建面段产品户型

建面约130平的新品户型基本也是保持着同样的优化思路。

该户型为四房两厅一厨两卫设计,全明采光,户型方正。透过客厅大阳台可以看到升级后的中庭花园景观,主卧带来卫生间+独立衣帽间+卧室的大套房设计,大大提高户主居住体验感。

相对前期产品来说,增加了大约0.5个空间。结合户型图来看,就位于书房西侧阳台(图中蓝色区域)位置,该处可以多拓展出约6.6平米的空间,使书房能升级成为使用面积不次于其他卧室的居住空间。

同时厨卫区域赠送的拓展阳台,也能承担一定储物和晾晒功能,业主不用再把衣服晾晒到景观阳台上,也在一定程度上节约了阳台空间,提升居所品质。

也正是因为这些“多出来的空间”,使得华发书香云海【海尚】组团新品实际使用率达到了90%左右,远高于业内同面积段产品75%的平均水平。

对业主来说,同样的置业成本换得更大的使用空间,就是当下最实在的优惠。

 华发书香云海【海尚】地块鸟瞰效果图

华发书香云海【海尚】地块鸟瞰效果图

据项目方透露,尽管此次华发书香云海【海尚】组团做了不少品质上的“加量”动作,不过项目现阶段仍会保持之前的销售策略。对于买房者来说,将会是一个不错的上车机会。

最重要的是,在西客站综合交通枢纽,草海、山海这一线组成的画布上,一个规模宏大,崭新的高铁新城蓝图越来越清晰。而华发书香云海,也不断以更丰富的配套、更多样的产品设计,更全面的自我迭代来响应区域的变化,片区价值即将迎来大爆发。因此,这次【海尚】的上新契机,可能也是片区里今后为数不多的置业窗口了。

6月2日,【海尚】新品发布会即将发布;6月3日,新品样板间也将开放。百闻不如一见,不如亲自前往现场,见证和参与这场新城迭变的重要时刻。

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