春节期间，随着疫情封控放开和云南旅游热度大幅上升，西双版纳楼市成交火爆的场景充斥在朋友圈和各种媒体报道中。
这让很多人产生了一种错觉：低迷了很久的版纳楼市，似乎在一夜之间翻身了。
真实情况到底是怎样的？克而瑞近日发布了版纳春节楼市专题研究报告，第三方数据作为佐证，再结合云南房网近期了解到的一些情况，就可以对版纳近期的市场行情做些客观的解读了。
版纳某楼盘晒出的春节期间售楼部到访实景
版纳楼市近期到底发生了什么变化？
先说结论一，春节期间版纳楼市成交量增长幅度较大，这确有其事，但这波成交升温并不是从春节才突然开始的，实际上版纳的成交量已经连涨了三个月。
结论二，版纳楼市成交量上升，有走出低谷的趋势，但房价仍在下跌通道中。
如上图所示，版纳去年的住宅成交量呈现出两头大中间小的走势，去年10月成交最低，仅为4.12万方，从去年11月份开始成交猛涨了三个月，环比增幅分别为150%、43%和41%，今年1月成交量达到了13个月来的最高值20.87万方。
但房价走势并没有同步，1月份6480元的成交均价不仅较上月下降了，而且还在13个月成交均价中排倒数第三位，比较去年春节的成交量价，可以看出，版纳楼市在春节销售高峰期都有较明显的以价换量现象。
从1月份各州市的横向比较看，版纳一枝独秀，成交量遥遥领先除昆明外的其他州市，远超大理、丽江、腾冲等旅游热点城市。游客多了，不见得文旅地产就会迎来春天。
那么版纳1月份卖出的是些什么样的房子？
数据显示，从面积和价格上看，低总价、小户型是今年春节期间版纳楼市的成交主力。其中70平米以下户型市占率42%，总价40万以下市占率43%。与云南房网了解到的情况相符，据多个项目置业顾问反映，他们最好卖的就是40万左右的小户型产品。
从客户来源看，版纳楼市的外销特征更为鲜明，当地业内人士也都一致认为，主要是省外客户推动了近期楼市的火热。据克而瑞统计，春节期间的黑龙江省客户占比最多，达到23%，其次是四川占比18%，北方省份占比合计63%。这组数据充分显示出版纳气候对于北方人的吸引力，似乎也验证了版纳将成为第二个三亚的戏言。
但分楼盘看，不同项目之间的表现也有明显分化。央企以及大牌房企的项目普遍到访表现要优于弱品牌房企的项目。
因此，不少弱品牌房企的项目就采用了“渠道高佣”加上“降价跑货”的双重策略，而这些项目的成交占比又很高，所以就导致1月份版纳楼市成交量确实有显著上升但成交价格反而环比下降。
比如版纳销冠项目远达雨林时光，1月份共成交了484套，而成交均价仅在6000左右，对于春节期间整体成交均价就会有比较大的影响。
怎么看待版纳楼市春节这波行情？
归根到底，版纳楼市之所以在今年春节成交量有所回升，主要还是因为价格确实够便宜，不少项目主推适销对路的小户型产品，拉低购房总价门槛，潜在客户群体大幅增加。版纳的旅居康养已渐成气候，在疫情管控放松后，拉动成交增长，走出低谷可以期待。
像前面提到的远达雨林时光项目，近期优惠和渠道返点叠加后，总价30多万就能买一套70年产权住宅，还有春节卖了65套的融创西双版纳旅游度假区，成交主力也是60多和70多平米的小户型。
版纳房价之所以仍在下跌，背后的原因除了市场整体下行之外，也和版纳自身存量高企有直接关系。
根据克而瑞2022年云南市场年报，版纳2022年新增供应面积82.13万方，增量除昆明外仅次于曲靖；而版纳的住宅存量达到180.16万方，存量排名云南各州市第4位。
库存压顶，加上楼市大环境影响，版纳从2018年开始房价就跌跌不休，成交均价从2018年的8108元一路下行，到2022年上半年，整体均价跌入6字头，最近三个月即便成交量猛增，但价格依然徘徊在6500—6600附近，较去年上半年的均价又进一步下降。
整体来看，自2019年新增供应高峰之后，版纳的新房供应量呈减少趋势，供过于求的态势已经逆转，如果销量增长的势头能保持，版纳去库存的前景还是比较乐观的。
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