随着市场遇冷，昆明的房企拿地意愿明显降低。在刚结束的2022年，主城土拍市场中，除了已建项目零星整合用地外，真正动手“储粮”的房企数量非常有限。有稳健财务支撑、积极出手并进入全国新增货值TOP20的保利发展、中海地产、龙湖集团等实力房企，在昆明却都已经近2年没有拿地了。
拿地暂停，但商品房的销售却没停。这种“只出不进”的状态，使得不少房企进入到库存净消耗阶段。饶是如此，据克而瑞数据，截至2022年底，在昆明货储TOP20的房企中，有5成左右手里的“余粮”去化周期仍需要3-5年，最长的已经超过15年。
2022年昆明TOP20房企货储情况（图自克而瑞）
据统计，昆明货储TOP20房企中，货储超700万方以上的房企仅有俊发1家，康旅集团和融创中国分别以367万方和315万方的货储面积位列第二、三；其余房企货储面积大部分在100-300万方区间内，小于100万方的只有6家，分别为中铁建、龙湖、中海、新希望、美的置业和华夏阳光。
按近三年的年均去化量进行货储去化周期计算，有10家房企去化周期集中于3-5年，10家超过该区间，最长的要超过15年才能消化完成。
对于货储去化周期健康程度，业内并没有一个明确的判断标准。
在各类数据机构的报告中，易居严跃进在2017年给出的经验参考值为18个月，超出18个月可视为土储规模偏大，可适当放缓节奏。但彼时正值地产开发“快进快出”的阶段，如今的市场形势截然不同，这一周期未必适合房企决策。
2021年上半年，丁祖昱团队统计测算的结果为，全国百强房企平均货储去化周期3.17年，故认为去化周期超过两年就是比较严峻的状态。
如果以两年的去化周期来衡量，那么昆明TOP20房企基本是超出的，但判断房企货储是否合理，还要具体问题具体分析，不能一概而论。
2022年昆明TOP20房企货储分布情况（图自克而瑞）
首先跟房企货储的区域分布有一定关系。
昆明头部房企中除了康旅集团和海伦堡偏好采取多点布局的方式，在6个以上区域落子拿地外，其余大部分房企的布局相对集中。比如，美的置业几乎是全部重仓盘龙区，华夏阳光有近8成货储押在盘龙区，招商蛇口近8成货储集中在官渡区，中铁建超6成货储在呈贡，而且基本都是开发单个项目为主。
把鸡蛋放在同一个篮子里，固然有一定好处，但同时却会带来整体去化表现受单个项目影响过重的情况。
比较典型的例子就是招商蛇口，货储近300万方，大头官渡区的货储占到全部货储的84%，去化周期超过10年，而仅依云国际社区一个项目的货储就有150—200万方。
这个占地1700亩，总建面约248万方的超级大盘位于滇中新区的小哨新城。在购房信心不足，需求回归主城的情况下，新区项目销售受到很大影响。所以招商蛇口的主城项目销售情况越好，货储分布不合理的问题也就越突出。
与招商蛇口类似的，还有保利发展，货储几乎全部集中在保利和光屿湖和保利春湖国际两个远郊项目上。
昆明销售TOP20房企土储盘点（图自克而瑞）
从克而瑞统计的土储过50万方项目也可以看出，远郊大盘超过了半数，如果只看主城区，很多房企的货储量实际上并不多。
另外，由于昆明多数情况下土地出让都有相当比例的商业用地，商业库存过高导致房企开发意愿很低，往往要等到住宅卖得差不多才考虑启动商业，就算开发了也很难销售，造成了目前的货储中有相当比例为商业存货。
进入新的一年，昆明明显加大土地供应，并且土地质量较高，但能不能扭转土地市场的颓势，主要还是看房企的货储情况、拿地意愿和资金状况。
去年在土地市场拿地主要是央国企及城投平台类公司为主，但年末时金融政策开始向优质民企营业倾斜，碧桂园、龙湖、新希望等都获得了可观的银行综合授信。
随着市场基本面逐步好转，土地市场也会改变只能靠央企国企托市的状况，在经营状况良好，货储去化周期健康的前提下，昆明房企适时增加货储，也是可以预见的事情。
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