都说2022年是地产行业跌入谷底的一年，那么体现在房价上，昆明的住宅均价跌了多少？近日，锐理数据发布的昆明2022房地产年报给出了答案：858元/平米。
去年，昆明主城商品住宅市场量价齐跌，下降幅度都不小，新增供应同比降54.23%，销售面积同比下降36.22%，全年成交均价为14147元/平，同比下降5.77%，与前年15005元/平的均价水平相比，每平米下降了858元。同时，因受销量下降影响，按照当前的销售流速计算，全部卖完需要25个月。
昆明商品住宅供销价走势（图自：锐理年报）
总体上看，昆明去年房价下降幅度不小，但上半年和下半年的价格走势截然不同。
实际上，去年上半年房价还略有上涨，成交均价为14510元/平，比2021年下半年14177元/平的均价水平还高出约333元/平，分析认为，这与2021年下半年环滇项目解封后带来的成交热度有关，一些高价项目成交拉高了整体均价。
但进入下半年后，主城商品住宅成交均价却出现了明显的下滑，均价仅为13784元/平，越来越多的楼盘选择降价走量，使得全年成交均价也随之下降。
2016年以来昆明住宅成交均价变化（数据源于锐理数据）
去年14147元/平米的成交均价是个什么水平？简单来说，就是昆明房价又回到了4年前。
来看自2016年以来7年间昆明住宅成交均价的变化，2016年8241元/平米的均价水平、以及2017年猛涨并突破万元大关，相信很多人还记忆犹新，从2016年到2020年15069元/平米，昆明房价走过了接近翻一倍的急剧上涨过程。
2020年的最高点之后，就开始了连续两年的下跌，2021年降幅还不算大，勉强守住了1万5，到了去年，降幅扩大，和2019年几乎持平。
那么今年昆明房价会呈现什么样的走势？首先要看到的是，去年下半年突出的以价换量特征短时间难以翻转，虽然去年底有不少楼盘宣传新年要涨价，但是开年以来并没有出现普涨的情况，最理智的做法还是继续保持低价，这才是现实。
其次要看需求端的政策刺激能不能起效，目前降低首套房首付比例和贷款利率的阶段性政策，只有房价连降3个月的城市才适用，而昆明去年房价在八连跌之后，年底又反弹了一点，与降首付降利率最新政策擦肩而过。
研究机构与业内对今年昆明楼市的展望大同小异：短期内居民购房信心和能力还未恢复，市场拐点未现，市场回暖仍需时日。昆明房价大概率还将在低位徘徊一段时间，短期的波动完全有可能跌破1万4，但拐点何时出现还难以预测。
昆明主城住宅存量变化情况（图自：锐理年报）
昆明去年楼市量价齐跌，住宅库存略有减少，但由于销量大幅降低，去化周期反而还拉长了。
锐理数据统计，截止到2022年底，昆明主城住宅存量为830.64万方，比1月时的911.56万方减少了约80.92万方，但受销量减少的影响，去化周期攀升至25个月，与2021年12月相比，又增加了8个月，仍然面临较大去库存压力。
昆明公寓供销价走势（图自：锐理年报）
公寓市场情况和住宅类似，也是量价齐跌，全年新增面积约49.6万方，同比下降48%；销售面积约70.71万方，同比下降40%；成交均价为7176元/平，同比下降4.14%。
得益于收紧供应和“以价换量”，公寓库存面积也有所减少。从2021年底的457.98万方降至去年底的436.87万方，同比下降4.61%。只不过公寓去化周期也在延长，从2021年底的47个月攀升至去年底的74个月，增加27个月，按照当前的销售流速需要6年才能全部卖完，去化压力更大。
相关阅读：
奇迹！2021昆明住宅均价仅比2020下降31元，勉强守住1万5
本站转载文章和图片出于传播信息之目的，如有版权异议，请在3个月内与本站联系删除或协商处理。凡署名"云南房网"的文章未经本站授权，不得转载。爆料、授权：news@ynhouse.com。
热门评论