翠湖云顶二期规划大改，传说中的大平层要来了？

翠湖云顶一期已经于12月10日开盘发售，根据碧桂园对外的宣传，首开卖了2.5亿，成绩也还说得过去。就在开盘前夕，翠湖云顶二期公布了调整后的规划，和原来的规划相比，变化非常大，平面布局、楼座分布、楼间距以及外立面都有调整，难道传说中200平米的大平层就在其中？

翠湖云顶一期和二期并不相连

翠湖云顶一期虽然售价不低，但户型并不算大，首开只有两个户型，分别是133平米和143平米的四房，定位偏改善，不过和豪宅并不沾边。由于碧桂园方面过去曾透露，翠湖云顶有计划开发200平米以上的大平层，而翠湖云顶只有两个地块，那么如果要开发大平层豪宅，很可能就在二期地块了。

翠湖云顶二期只有21亩，和已经开盘的一期并不相连，更靠近西昌路。从此次调规看，二期的规划变动非常大。首先是建筑布局的变化，原来的规划中有4栋住宅楼（一楼和负一层是商业），均匀分布在地块的四个角，楼间距只有18-20米，比较窄。调整以后，翠湖云顶仍然有4栋住宅楼，但却是围合式布局，楼间距加大，最大有43-55米，采光和私密性明显比调规前改善。

规划调整另一个明显变化是外立面，原来外挑且没有封闭的阳台取消了，改成了全封闭阳台+玻璃幕墙，外观上和目前昆明的几个高层豪宅项目，比如北京路9号、京江隐翠、金茂府、凤起兰庭很像。

从规划看，难以判断翠湖云顶二期是不是有大平层户型，反倒不像调规之前，能看出有大户型。调规后的建筑布局可以设计大户型，但如果仍旧延续目前一期不大不小的户型设计，也是可以的，估计碧桂园也要看一期的市场反馈才能决定。从理论上说，一期因为有回迁房，户型小一些能够理解；二期位置更好，地段难以复制，开发体量又不大，少量大户型应该有市场空间。

翠湖云顶二期外立面设计效果

但即便是翠湖云顶这样的绝版位置楼盘，制订产品策略也必须要考虑的现实是，去年以来昆明市场上高层大户型产品其实卖得不算好，销售速度很慢，今年下半年这个趋势尤其明显。

根据克而瑞的统计，过去3个月昆明200平米以上大户型住宅的销量只占总销售套数的4.7%，比例非常低，一般一个月也就卖100多套，虽然销量相对比较稳定，但很难上量，而昆明在售楼盘中大户型住宅的总量其实不少，更不用说在环城南路板块、双塔片区、巫家坝片区、会展片区、滇池路草海片区还有许多项目主打大户型，市场上大户型房源库存很高，去化缓慢。

据不完全统计，目前昆明存量大户型住宅分布在至少几十个项目当中，可是每个月的总销量不超过140套，平均下来一个楼盘一个月最多卖2-3套，但实际上市场上大户型住宅的成交又集中在个别明星楼盘，导致有些项目一个月都卖不掉一套大户型。

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