近日，澄江上架了一宗零售商业用地，计划在本月28日上午网拍。该宗地土地编号为CTC(2018)34-1号，土地面积不大，仅约48.68亩，容积率1.3，最大可以建设约4.2万方商业体项目。按约1.28亿元起拍金额计算，地块初始楼面3043元/平，地价约264万/亩。
地块也几乎没外挂条件。相关交易文件仅做出了自交地之日起1年内开工，开工之日起3年内竣工和不得用于建设国家限制类和禁止类用地项目的规定。
澄江CTC（2018）34-1号地块出让和成交公告（2022年12月和2020年5月）
奇怪的是，经比对，该宗地的地块编号和面积，与融创集团旗下澄江环球融创会展有限公司（以下简称“澄江融创”）在2年前的所获地块信息完全一致，早被划进了其“环球融创蔚蓝城”的项目版图里。那么问题来了，一宗被拍出的有主土地，为何会被重新拍卖？
被重新出让的商业地块大概位置（四至范围以官方文件为准）
云南房网检索相关信息发现，澄江融创在2020年5月，以2.6亿元的总价，竞得澄江CTC(2018)34-1、CTC(2018)34-3、CTC(2018)34-4、CTC(2018)34-5号4宗土地，总面积约222亩。随后，34-3和34-4号地块很快动工，并在当年8月即开盘亮相。
剩下来的34-5号也是块住宅用地，在规划中被注明为项目三期，而唯一的商业地块（34-1）却一直没有规划申报信息，直到两年半后被澄江市重新拿出来出让，这意味着该地块早已被收回或退地。
融创放弃开发这块商业用地，根本原因应该还是出在资金方面，因为从去年开始，融创就陷入债务危机，旗下众多项目被处置，融创蔚蓝城的项目公司澄江环球融创会展有限公司也被国开投旗下的珠海万和锦华资产管理有限公司绝对控股，而且项目早就停工，前段时间澄江市住建局在人民网答复维权业主时说，项目一期（34-3号地块）已于今年3月复工，目前处于收尾阶段，将在明年4月30日交付。而二期（34-4号地块）复工时间还没有确定。
澄江环球融创蔚蓝城效果图
由于资金链出问题，融创连位置良好的住宅地块都停工并易手他人，放弃本来作为搭配部分的商业地块也就不难理解了。值得一提的是，融创蔚蓝城除了环球融创所拿的四个地块外，去年年中，融创旗下的另一家公司——澄江融达置业又在旁边拿下了另外两块住宅用地，总面积约180亩，作为蔚蓝城后续开发用地。这两块土地去年底已经申报了建设用地规划许可证，目前尚未开工。不过，融创在澄江融达置业直接持有的股权也已所剩无几，国开投旗下的珠海万和锦华同样持有很大比例股份。
这也就是说，在澄江蔚蓝城这个项目中，融创已基本出局，但在出局之前，融创无论是主动还是被动，都给蔚蓝城只留下了开发“肥肉”——住宅地块，而把“硬骨头”——商业地块还给了澄江市。
融创蔚蓝城储备土地情况
本来，澄江市当初将包括商业地块在内的5个地块打包出让，甚至不允许联合体参加竞买，意思已经很明确，就是以住宅地块作为诱饵，吸引有实力的开发商为撤县设市不久的澄江市建设一座大型商业体，融创作为彼时全国排名前四的房企，看上去完全符合要求。
如今融创出局，却把难题留给了澄江，由于原来搭配出让的住宅用地已经在蔚蓝城的两家项目公司手里，澄江此次只是将商业地块单独拿出来出让，由于土地价格并不低，而如今的商业地产开发形势比起两年前更加恶化，恐怕很难有开发商对这种三四线城市纯商业项目感兴趣，除非澄江市在其他方面给与很大补偿。
澄江2019年撤县设市，但并没有出现随之而来的开发高潮，融创也是目前唯一在澄江市区拿地开发的全国知名房企。澄江市房地产开发不温不火的原因，主要在于澄江产业结构单一，人口较少，城市规模不大，根据2020年住建部的统计，一直到2021年前，澄江市按建成区面积算都是全国最小的城市，只有3.97平方公里。2021年3月，新疆建设兵团新星市挂牌成立，才取代澄江成为全国最小的城市。
澄江的城市规模如此之小，开发4万多平米的中型商业项目并不容易。
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