昆明哪个片区房价最抗跌?哪个区域最拉胯?

从2021年下半年起,昆明新建住宅价格开始连续下跌,从最高峰接近1.6万的成交均价,下跌到8月份的1.3万,一年多时间跌幅超过10%。但在昆明房价总体趋跌的情况下,也不是所有类型、所有区域的房价下跌幅度都一样,而是有些类型、有些片区明显更加抗跌,尤其是片区不同,房价抗跌程度相差较大。

在昆明主要房地产板块中,那个区域的房价最抗跌呢?

昆明哪个片区房价最抗跌?哪个区域最拉胯?

草海片区的洋房想跌也跌不下去

要说最抗跌,首先应该算草海片区,由于在售房源基本以洋房、叠墅、合院等高端产品为主,这类产品在昆明本来就相对稀缺,而草海片区的供应量又不大,所以房价表现稳定,即便是最近一年昆明房价连续下跌的大背景下,华夏四季仍然把楼王卖出了接近10万一平的昆明最高价,其他项目的普通洋房,比如中海诺德山海春风宝能滇池九玺的单价都是两万起。

其次就是一环内板块,一环板块的最大优势是配套丰富,生活便利,由于在售的楼盘和房源都比较少,所以价格也比较稳定。目前一环板块在售的楼盘只有翠湖一品和春城9号两个。翠湖一品开盘至今毛坯单价在2.7万左右,由于地理位置优越,且配套齐全,价格还算稳定。春城9号正常房源单价2万多,项目推过毛坯特价房1.7万起。

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一环内在售楼盘稀少,房价相对较稳(图为春城玖号)

会展板块的房价也相对比较稳定。会展板块的房价比较稳定有三个原因,一是片区发展平稳,学校、商业、地铁等配套相继投入,二是万科的项目比较多,万科在此有公园城市、万科500里、泊岸、大都会等多个项目,众所周知,万科经营稳健,房价一向比较稳定。三是会展片区有一个特殊项目山海湾8号,这是滇池一线楼盘中唯一的高层住宅项目,资源稀缺,定位高端,售价比较高而且稳定,所以会展片区的房价也几乎没有大起大落。

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万科公园城市实景

滇池度假区板块(不包括大渔片区)也属于片区成熟、生活便利、环境良好但供应量不大的区域,所以房价也比较稳定,尤其是龙湖加入开发后,山海原著更是成为度假区房价的压舱石。目前山海原著、筑友双河湾毛坯高层都在1.6万起,明显高于昆明同类住宅均价。

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龙湖山海原著

双塔片区项目数量不算多,定位比较接近,过去一年的房价也相对稳定,在绿城加入开发阵容后,因为绿城连开两个项目,初始定价都不低,进一步稳定了双塔片区的房价。但双塔片区的不稳定因素是云和中心云和中心原计划年底交房,届时看看房价是否会有比较大的变化。

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双塔片区高端豪宅之锦粼天序

既然市场上有房价抗跌的板块,就一定会有不抗跌的板块,昆明哪些区域属于房价不抗跌的板块呢?

从去年下半年到这个月,虽然几乎每个板块的房价都有所下降,但要说跌幅比较明显的,主要是巫家坝板块、经开区东片、呈贡、主城一二环之间、北市区、西市区等。

巫家坝的价格滑落比较明显,从高峰期不卖2万都不好意思,已经下跌到准现房、现房只卖一万五六,甚至外围区域的中央雅府的特价房才卖1万出头。

昆明哪个片区房价最抗跌?哪个区域最拉胯?

位于巫家坝核心的绿地东南亚中心近期推出1.6万的特价房

经开区东片区,也就是黄土坡清水片区集中了大量项目,但交通不便、配套缺乏,所以一年来房价下跌很大,最高峰是片区房价正在冲刺万元关口,现在大部分都只卖6千多,新城云樾甚至有3千多的特价房。

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中南新城云樾“3”字头房源

呈贡也属房价下跌比较多的区域,目前呈贡已经有多个楼盘售价跌破万元,最低才卖6千多,已经沦落到和黄土坡片区比拼昆明房价洼地的地步。

北市区范围很大,靠近二环,北京路旁的美的北京路9号,万科京江隐翠因为条件比较好,定位也比较高,价格相对稳定,但越往北越靠近绕城高速,房价就越不稳定,有多个楼盘大量推出万元以下的房源,导致北市区北片区房价有较大回落。

昆明哪个片区房价最抗跌?哪个区域最拉胯?

北市区源清轩景的房价不到万元

西市区的情况同样如此,因为范围很大,北部是这几年发展比较好的西北新城,南部则靠近草海,各个子板块开发条件和市场环境差异比较大,项目表现也很不一样,其中既有万科城绿城诚园等房价很稳定的项目,也有因为竞争等原因,将房价拉低到1.1万的山海板块项目(山海板块是指从草海到春雨路西侧山脚的区域)。

还有一个房价波动较大,总体明显回落的区域是主城一环到二环之间板块,这个板块的优势是比较成熟,生活方便,交通条件比较好,但由于项目比较多,在环城南路到南二环之间就有四五个项目,其他区域也有至少四五个项目,加起来就有10个左右的在售楼盘,所以竞争比较激烈,以往大部分新盘的房价基本在2万左右,但现在最高端的楼盘已经有徘徊在2万关口的产品,一些原来售价就不高的项目比如瑞鼎城,已经有1.3万的特价房。

在房价不太抗跌的区域中,当然也不能少了远郊板块的身影,无论是发展较早的太平,还是近些年新兴的晋城、嵩明,房价都有明显下滑,只不过远郊楼盘其实去年之前就开始出现滞销苗头,房价下滑持续的时间更长,反倒是下降曲线没那么陡峭。

 

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  • 房网用户

    房地产玩完了
    2022-09-27 22:28