富力在昆明:席都快散了,主桌还没上

8月7日,在延迟4个月之后,在香港上市的富力地产终于披露了2021年年报,业绩自然是不佳,但最让投资人和合作方吃惊的是有关债务的部分。根据年报,截至2021年末,富力地产的各种借款总额为1371.71亿元,其中700亿元将于未来12个月内到期偿还,然而富力仅有现金总额(包括受限制现金)211.04亿元。

手头只有211亿现金,却要在今年内就要填1371.7亿元的窟窿,难度之大可想而知,富力地产的资金链之紧也可想而知。正因为如此,今年来富力地产已有298.8亿的借款出现违约或交叉违约。

对于债务偿还,富力地产称,将专注于物业预售,作为产生流动资金的主要动力。2022年有超过200个预售项目,理论上有2200亿的货值。

且不说200个项目能不能卖2200亿,至少富力在云南的项目基本是指不上的。云南房网查了一下,富力去年在云南仅实现协议销售金额5.39亿,只占富力去年销售额的千分之四,在富力有项目的27个省市中排名倒数第二,仅比广西多一点,甚至还不如富力在英国卖得多。

到了今年,富力在云南的销售表现就更糟糕了,在刚刚过去的7月份,富力在云南才卖了1100平米的房子,实现销售约1020万。而6月份更差,只卖了300平米的房产,金额350万。

昆明富力湾地处阳宗海,市场关注度不高

富力在云南的销售业绩如此微不足道,除了大环境以及富力的处境之外,根本原因是富力在云南的项目非常少,只有两个(昆明和丽江各一个),而昆明的项目还远在阳宗海。这也就是说,富力作为当年有名的华南五虎之首,一度名列国内房企十强的实力房企,进入昆明不仅姗姗来迟,而且至今还没有在主城落地。

在国内各大房企早就大举进入昆明乃至云南,富力却至今没有坐在主桌上,是不是富力本身不太热衷于跨地域扩张呢?

其实也不是。截至2021年,富力几乎进入国内所有省份,其中27个省市有在售项目,在澳大利亚、英国、马来西亚和柬埔寨也有开发业务,可见富力早就是一家跨省乃至跨国开发的房地产企业,其中富力在华北和西北地区的业绩,甚至超过富力集团总部所在的华南区域。

作为最早征战北京的外地开发商之一,富力在华北地区深耕多年,甚至已经下沉到沧州、衡水、邢台、大同等三四线城市,可是令人奇怪的是,面对众多外地房企看好的昆明市场,富力却到2018年才进入,而且并未像其他开发商一样先在昆明主城站稳脚跟再向远郊和州市扩张,而是首先选择在偏远的阳宗海开发一个旅游地产项目,然后又到了丽江。

2019年,富力也意识到不能错过昆明主城的开发宴席,与正大集团合作,计划在官渡区开发东盟财富中心。去年,正大从双方合作的昆明智慧财富置业公司退出,富力成为唯一的股东,可是东盟财富中心所在的盘龙村仍在一级开发当中,拆迁缓慢,即使征迁结束土地上市,按现在富力的债务情况,大概率也无力跟进开发。

和国内其他遭遇债务危机,可以通过处置项目缓解资金压力的房企不同,富力集团债务形成的很大一部分原因,在于5 前对万达集团酒店业务的收购。

2017年,富力集团斥资199亿从万达手上买了77家酒店,这笔当时看来划算的交易,如今却成了富力集团的沉重包袱,因为富力的酒店板块自收购完成后就一直亏损,从2018年到2021年已经累计亏损43.2亿,这两年因为债务压力太大,富力不得不考虑再度转让酒店资产,可是如今酒店早就是烫手山芋,并不容易出手,所以去年以来富力卖物流园、卖物业公司、卖地产项目,可酒店却一直压在手上。

收购万达77家酒店令富力资金压力居高不下

巨大压力之下,富力不断压缩拿地的投入,2021年仅拿地5块,许多早先计划的项目都不得不放弃,而且预计在很长一段时间内这会成为富力的常态,像昆明东盟财富中心这种商业占比很高的项目,多半会成为放弃的对象。即便富力还想进入昆明主城,市场环境也已变得十分恶劣,昆明许多外来民营房企现在都采取收缩战略,多个开发商明确表示在昆明将且战且退,主要以消化现有项目为主。

持续多年的开发盛宴正在散场,可是迟到的富力却连主桌都还没上。

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