昆明南市12年建城史

上世纪70年代,就职于昆明市规划院的张卫民从广东购置了一台珠江牌120相机,从此之后,热爱摄影的他就用镜头记录下了40年来昆明的发展变迁。

昆明城市面貌已发生翻天覆地变化

可惜的是,虽然张卫民老师当年拍遍了昆明的大街小巷,但他的《老昆明》相册中却鲜有昆明南市区的镜头。

所以多年来当我们谈论起昆明日新月异的城市面貌,话题也都更多地聚焦在北市区和呈贡,而相对缺乏图片记录的南市区则少有提及。

直到最近,就职于润城集团的潘女士在一场活动中公开了两张珍贵照片,让我们终于得以直观地感受到昆明南市区面貌翻天覆地的变化。

下面的两张照片,第一张拍摄于2010年,第二张拍摄于2022年。虽然拍摄角度不同,但只要找到图中的同一参照物,就不难发现它们的关联。

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昆明南市区

两张图片中圈出的白色建筑为同一栋建筑,系2002年开发的金桂苑小区。2010年时,整个南市区还是大面积的农田和城中村,所以当时高16层的金桂苑已经算比较醒目的建筑。

而来到2022年后,随着万达双塔、润城等高层建筑拔地而起,曾经非常醒目的金桂苑小区已经被旁边的高楼大厦所淹没,不仔细看甚至都找不到了。

虽然两张照片的时间跨度并不算很长,但透过两张照片的鲜明反差,我们仿佛可以触摸到南市区12年时光荏苒的脉络,追忆起沧桑巨变的点滴。

12年昆明南市区建城史

南市区大规模开发的起点要追溯到2008年,当时的昆明刚进入著名的“城改时代”,在这一背景下,南市区规模最大的城市更新项目也应运而生。

2010年6月19日晚,2000亩城改大盘润城在云南大剧院首次亮相。作为南市区开发的先行者,凭借庞大的体量和漫长的开发周期,让润城也成为整个昆明南市变迁的见证者。

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润城实景

2011年的时候,昆明市提出在海埂路综合整治1号片区建设“昆明泛亚金融产业中心园区”,从这一天开始,昆明南市核心区有了另外一个名字:金产区。

而金产区才刚成立不到一年,就为昆明引进了重磅商业项目——昆明泛亚国际金融大厦,即我们俗称的西山万达双塔。

昆明泛亚国际金融大厦

昆明泛亚国际金融大厦

有了“金产区”的高位规划,再加上307米的万达双塔拔地而起,昆明南市区一时风头无两,所有人都对这个区域未来的发展寄予厚望。

而在同一时期,南市第一大盘润城也以“润物细无声”之势,为南市区城市建设添砖加瓦。随着2015年底万达双塔正式封顶交付,润城也在同时期交付了润城第一大道、第二大道和第五大道的写字楼及商业体。

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润城第二大道

自此而后,由万达双塔、润城、蓝光昆仑中心共同构建起的写字楼集群,让昆明“金产区”初露峥嵘。

到2017年前后,由于巫家坝的崛起,昆明金融产业的重心开始朝着巫家坝转移,“金产区”这三个字也不再被提及,昆明开始将南市核心区改称为双塔片区。

尽管告别了“金产区”的定位,但经过多年建设,南市区的商业、教育、交通等基础配套设施已具备相当的规模。双塔片区也正式调规,明确了以综合服务、活力居住、绿色游憩为核心功能的全新发展定位,这为后来片区房地产的爆发式增长埋下了伏笔。

而这一时期的润城,依托新时期更好的规划条件,一改过去刚需大筒子楼的产品形态,先后推出了润城·五福临、润城·九重锦这两个板式高层项目。以更大的户型面积,更舒适超前的产品设计,回应了当时市场强烈的改善换房需求。

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润城·五福临实拍图

值得一提的是,2017年还发生了一件对于南市区来说意义重大的事,那就是由润城集团与云南师大实验中学合作创办的昆明润城学校(原名:云南师范大学附属润城学校),在2017年首次参加中考的成绩就斩获西山区第一。

昆明润城学校创办于2014年,投资近10亿元,是一所包括了小学、初中、高中的12年一贯制学校。

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昆明润城学校

与教育资源强势的五华、盘龙相比,西山区的教育资源是相对拉胯的。整个西山区拿得出手的小学只有书林一小、二小,拿得出手的中学只有昆一中西山学校,名校捉襟见肘也是片区最为人诟病的配套短板。

但这种尴尬的局面在润城学校横空出世后被打破,从2017到2022年,润城学校连续6年中考平均分、优秀率、及格率、上线率4项指标均是西山区第一,即便放在全市也排名前列。

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昆明2020年民办初中中考成绩(图源易知已升学)

尤其是2022年,当润城学校脱离云师大独立办学之后,依然保持了高水准的办学质量,可见学校运作已经成熟,挂不挂“云师大”招牌都没有影响。

也正是由于绑定了优质教育资源,2017年后昆明人在润城置业的热情更加高涨,润城的房价从之前的每平米均价不破万,到后来已经逼近2万元/㎡大关。

再后来随着龙湖、复地、雅居乐、绿城等一线房企到来,南市区的房地产开发步入高潮。多家一线房企在精装、户型设计、外立面等领域各显神通,为双塔片区打造了一批风靡高端住宅市场的大平层产品,片区房价天花板一度逼近3万/㎡。

而此时经历了十年开发的润城,凭借已经兑现的成熟配套稳坐南市第一大盘的位置,尤其有名校坐镇房子根本不愁卖。但难能之处就在于,润城并没有固步自封坐享其成,面对众多一线房企带来的产品冲击,润城亦选择在产品端奋起发力,与众“高手”正面过招。

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润城整体规划效果图

2020年底,润城推出新品“三辰府”,迎合此时主流的大平层审美,三辰府也推出了建面超过200㎡的大平层产品。

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润城三辰府效果图

自入市以来,三辰府大平层的表现一直饱受期待,那么作为南市区2000亩“史书”级大盘的压轴之作,润城的大平层究竟能否与一线房企的产品一较长短呢?

润城三辰府有啥“绝活”?

在昆明面积到200㎡以上,总价400万起步的房子,可称得上大平层豪宅。而除了面积和价格之外,房屋的颜值、社区的景观、户型设计等因素,都是检验豪宅含金量的重要指标。

那么三辰府在各个方面的表现如何呢?让我们一项项来看:

首先是颜值。

一个楼盘外立面经久不衰,意味着未来拥有更强的保值能力,所以颜值已经目前住房高端市场里客户最重视的因素之一。

目前无论是双塔片区的几个豪宅项目,还是其他片区的大平层项目,在外立面上的做法都比较一致,几乎都是采用大面积的玻璃幕墙+铝板+高级外墙涂料的组合,这也是当前国内豪宅产品的普遍设计方式。

这种窗墙比很高的设计方式有很多优势,大面积的玻璃不但让外立面更加美观,也让室内拥有更好的采光和通风。

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高窗墙比大平层室内采光更好

而三辰府在颜值方面的表现和其他大平层豪宅相比可以说丝毫不落下风,同样的采用大面积双层中空LOW-E玻璃和高档涂料作为外墙材质,搭配面宽7.5米的横厅和11米长的大阳台,共同构成了项目通透俊朗的外表。

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润城三辰府外观效果图

其次是社区景观。

业内有种说法叫做:无景观不豪宅。

道理很简单,如果一个项目社区内部的楼栋布局规划得密密麻麻,连一个像样的中庭都没有,园区绿植也是随便敷衍了事,那自然无法称之为豪宅。

国内擅长园林景观的企业,在社区内部的园林规划上面都很讲究,大中庭的规划基本是标配,甚至园区的一些名贵植株都不远千里移植。

润城三辰府在景观打造方面非常有诚意。

三辰府地块中总共规划了8栋楼,以这块地的规划条件,其实完全可以再规划一栋建筑,这样的话多卖一栋楼自然会有更高的利润。

三区平面图

润城三辰府规划平面图

但是三辰府却选择舍弃一栋楼的利润,换来了近1.2万方的中庭园林,社区内部还配置了双栖水景、童梦乐园、中庭会所和400米环形塑胶跑道,可以说这才是豪宅社区该有的样子。

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润城三辰府中庭景观效果图

再其次是户型设计。

通常在150㎡以下的户型中,是没有必要去探讨户型设计的,因为在空间有限的前提下,房屋设计只要满足基本的使用功能就可以了,也没有余力去谈到美学和创意。

而当面积段来到200㎡以上之后,就到了检验房企户型设计功底的时候。

近年来各家房企在大平层户型设计上大体可以分作两个流派,一种是边厅流派,另一种是传统的横厅流派。

所谓边厅指的是将客厅布置于房屋的最里面一端,这种布局方式一定程度上牺牲了合理的动线安排,但换来的是三面采光的通透客厅;至于传统的端厅就不必说了,户型设计还是以动静分区为前提。

润城三辰府难得之处就在于,它的179㎡和230㎡户型,分别采取了此时主流的边厅和横厅的设计,能满足好购房者的差异化需求。

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三辰府179㎡边厅户型

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三辰府230㎡横厅户型

尤其三辰府230㎡楼王户型的设计称得上匠心独具,不但梯户比是3T2户,特地设计了保姆电梯,也单独留出带卫生间的保姆房,让保姆的工作动线和业主的生活动线实现完全割离。

总的来说,在颜值、景观、设计等方面,三辰府的表现都能跻身一流豪宅水平。如果非要说短板,由于三辰府是毛坯交付,所以它的展示区可能没有双塔片区其他楼盘做得好。

但问题的关键恰恰就在这里,毛坯交付其实并不能算缺点,很多时候反而是优点。

虽然目前在豪宅领域,各家房企基本都是精装交付,精装交付的优点确实也很多。但对于买过精装房的购房者来说,相信也都知道精装房的坑有多深,且不说实际接房时和样板间差距过大,最可怕的就是在隐蔽工程方面出问题,管道漏水、瓷砖脱落等。

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精装房翻车时有发生

在昆明楼市里,精装修翻车的楼盘已经数不清了。由于装修工程施工复杂,管控难度大,因此不管多大的开发商,多高端的产品系,都无法完全避免装修事故出现。

而豪宅市场的购房客群,大都不是第一次买房了,要么之前已经在精装房上吃过亏,要么也看别人吃过亏,所以三辰府选择毛坯交付,对于项目本身反而是加分项。

无论如何,在经过了12年的沉淀后,润城交出的这份“最终答卷”是很让人惊艳的。

12年来润城规划的8大商务商业大道已经交付4个,规划的11个住区,已如期交付9个,其中,16260户总住宅数中,已成功交付15527户住户。

一个12年的老项目在改变城市面貌,改变数万家庭生活的同时,还能够紧跟时代审美和需求而不断升级产品,可以说“不躺平”的润城已经成为昆明南市区和昆明楼市不断向前发展的缩影。

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