没有比较,就没有伤害

一个多月前,云南中置信房地产公司和昆明丰泽商业管理公司同时被法院受理破产重整申请,意味着置信银河广场的返租商业模式彻底到头了,因为昆明丰泽就是与置信银河广场的业主签订商铺委托管理协议,负责商场运营,并向业主返还租金的企业,既然昆明丰泽自己申请破产重整,摆明是要“躺平”了。

就在昆明丰泽“躺平”之前,昆明百货大楼商业有限公司与昆明新纪元广场B座商场业主,却续签了新的《房屋租赁合同》,昆明百货大楼商业有限公司将以年租金3514.51万元的价格,从业主手上继续租赁昆明新纪元广场B座,也就是现在昆明人熟知的昆百大。

没有比较,就没有伤害

新纪元广场B座是昆明返租时间最长的产权式商业

昆百大这次续签的租期是6年,总共要向业主支付的租金是21087.06万元。和上一个租赁期(2016年-2021年)相比,总租金少了6500多万,年租金少了1085万,下降幅度达23.6%,还是比较可观了。

可是租金降幅这么大,昆百大和商铺业主达成协议却似乎比以往还要快一些,要知道在上一轮租期将要结束的2015年,昆百大为了续签租赁协议,和业主的谈判时间长达一年,直到2016年12月,昆百大才发布公告称双方达成协议。即便如此,在大多数业主同意签约后,仍有不少业主将昆百大告上法庭,认为该协议违反业主意愿。

情况类似的新纪元广场C座商场,上一轮租期也是到2015年底到期,续租谈判更是持续了一年零八个月,直到2017年8月才达成协议。

可是这次的租期在去年12月底到期,在今年4月份发布的我爱我家2021年度财报中,已经透露昆明百货大楼商业有限公司与昆明新纪元广场B座商场业主续签协议,看起来双方达成一致的时间比上一轮续租要快得多。

为什么租金大幅度下降,与业主的协议却能更快达成?

原因其实很简单,就是像新纪元广场B座这种产权商业,投资业主其实别无选择,如果昆百大不租,业主很难找到同样的租赁方,即便找得到,租金有可能还不如昆百大。如果业主选择不租,而是自己拿来经营,又面临产权商铺无法确定准确位置,不是独立空间,无法独立经营的问题。

早在2020年,呈贡区法院在拍卖新纪元广场B座一间产品商铺时,就明确告知,“标的物无图纸,物业、业主委员会都无法确定标的物位置,业主按占比分红”。同样属于产权商铺的置信银河广场,也因为商铺位置无法确定而难以独立经营。

正因为如此,早在去年10月,云南房网就曾预测,即将开始的昆明百货大楼商业有限公司与昆明新纪元广场B座商场业主的新一轮租赁谈判,很可能因为现在实体商业面临的处境,而不得不降低租金,现在看这一预测已经应验,只不过降幅接近24%,还是有点出人意料。

租金大幅度下降,新纪元广场B座的业主当然不可能满意,但要是和置信银河广场文化空间等返租商业比起来,新纪元广场B座的业主又是幸运的,因为昆百大毕竟是老牌商业企业,即使现在实体商业大环境不好,仍旧能继续经营,继续向投资者支付租金,就已经相当不错。昆百大新纪元广场也成为昆明经营时间最长,硕果仅存的返租商业。

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