昆明4.4%房贷利率已落地,公积金降不降?二套房贷跟不跟?

在央行5月15日亲自下场挽救楼市,宣布将首套房的银行贷款利率,在5年期LPR的基础上下调20个基点后,楼市振奋不少。截至5月16日15时收盘,房地产板块平均涨幅2.17%,多只公司个股获得涨停,一跃成为当日热门板块。

不过,值得一提的是,央行给的是下限值,“因城施策”具体落地后会降到多少,每个城市都有自己的考量,昆明的银行有没有开始执行呢?

据云南房网这两天了解,目前昆明反应最迅速的是中国银行,首套房贷款利率可降至4.4%。其他大多数银行均表示“暂未接到通知”,不过应该很快会跟进。

而首付比例方面,除主城五区外的安宁、嵩明等地,已经在执行二套最低30%的政策。

昆明4.4%房贷利率已落地,公积金降不降?二套房贷跟不跟?

昆明主城5月银行房贷利率

云南房网共统计了中国、工商、建设、招商、富滇、光大和兴业等7家银行。截至5月16日,首套房利率在4.4%-4.9%之间,首付比例为20-30%之间;二套房利率在5.2%左右,基本与上月持平。部分银行优质客户的放款周期甚至能做到当天放款。

给到最低报价的是中国银行,首套贷款利率最低可到4.4%。不过,个贷经理表示,该政策主要针对新贷款客户,关键要通过合作楼盘和贷款客户的资质来综合评估,“不是所有客户都能做到4.4%的”。资料齐全的情况下,放款周期为1-2周。

报价较高的反而是此前降利率潮中反应较快的股份制银行和地方银行。其中,招商银行首套房贷款利率为4.9%;富滇和光大银行首套房贷款利率为4.8%。

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昆明过去一年房贷利率波动其实已经趋于平稳

从过去数据来看,此次房贷的下调,无疑历史性低点。对于行业信心的恢复而言有着积极的信号。还有一层重要的意义在于,房贷利率下限的调整,就相当于开了一扇门,让后续市场还有继续下调的空间,释放出很强的积极信号。

但此次房贷利率的下调对于昆明的影响可能没有其他城市那么大。

根据贝壳研究院数据,4月全国103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%。如果是从5.17%降至4.4%,中间差77个基点。如果用100万元、30年期的等额本息商业贷款为例子,月供减少额便会达到465元,购房总成本可减少近17万元。

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昆明首套房各利率月供和利息总额试算

而昆明呢?如果按照招商银行目前首套房4.9%来算,与4.4%的利率相差50个基点,月供差额为300元/月。如果按大多数昆明银行执行的4.6%利率计算,月供差额实际仅119元/月。就刺激程度上来说,并没有想象中的大。

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除了房贷利率,首付比例门槛也是个可以关注的点

当然,此次央行定向下调房贷利率,主要作用其实是传递信号,增加市场信心,能否改变市场预期,就看接下来的一两个月。从地方和中央密集出台房地产刺激政策的形势看,保房地产的态度已经十分明确,如果利率下调后市场供求状况仍旧低迷,几乎可以肯定,还会有更大力度的刺激手段祭出。

接下来,在首套房贷利率已经降到6年来最低、20年来第三低的情况下,首套房的利率进一步下调的可能性已经很小,但公积金和二套房的贷款利率是否跟进却值得关注。

公积金方面,虽然市场盼望公积金贷款也能随之下调,但综合各方面意见,大多数专家认为公积金贷款利率暂时不会下调,因为即使商业银行执行4.4%的利率,仍旧高于公积金(5年期3.25%),而且利率过低也会影响公积金的正常运营。如果公积金层面要调整,可能也主要是贷款额度方面增加。

二套房贷虽然暂时仍按原来的利率政策执行,即在LPR基础上加60个基点,但如果此次首套房贷利率下调对市场的刺激不明显,二套房的利率大概率也会调整。因为如果首套房执行4.4%的利率,二套房仍执行5.2%的利率,二者利率差就拉大到80个基点,差距过大,对二套房的合理需求造成过度压制,不利于市场复苏。

从首付比例看,其实融资政策层面在首套房放宽的情况下,二套房也已悄然放松。今年以前,二套房的首付比例都是5成,但根据云南房网最近两天的调查,昆明主城五区的二套房首付比例已经下调为4.5成,五区之外的郊区,比如安宁、嵩明等县市,甚至已下调到3成。

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