昆明住宅去化时间一年暴增11个月,等着降价希望大不大?

昆明商品房住宅的去化周期又刷新高了。

根据克而瑞公布的4月楼市成交数据,昆明商品住宅库存总量达到了925万方,按照4月份销售30.32万方的去化速度,需要19.41个月才能消化完。

昆明新房去化周期达到惊人的近20个月,比去年4月足足多了接近一年,难道是库存增加太多吗?其实还真不是,如果和去年同期比,昆明新建住宅的库存量只多了200万平米,这点多出来的库存,如果在昆明楼市红火的那几年,最多两三个月就能卖掉。

再看去年12月的库存,和4月份的一样,也是925万平米,但当时的去化周期却只有16.41月,比上个月整整少了3个月。去年9月昆明住宅库存也有差不多900万,库存时间更是只有13个多月,比上个月少了半年。这说明昆明住宅去化周期暴增,主要不是库存增加太多,而是销售速度越来越慢导致的。

很多人看到昆明新房去化周期“亮红灯”,销售越来越难,等着“房价一跌到底”的“美好愿望”实现,却忽略了供给侧发生的变化。

 

昆明商品住宅存量走势(数据来源:克而瑞)

仔细研究数据可以发现一个现象:进入到去年下半年后,昆明商品住宅存量的绝对数量增长非常缓慢。

在去年9月时,昆明商品住宅库存为899万方,早就已经逼近900大关。但7个月过去,住宅库存如今也仅增加26万方。期间有几个月,库存量甚至还要高于4月。也就是说,库存的实际增加量并不多。

商品住宅存量就像一个蓄水池,如果绝对值数字变化不大,也就意味着流入和流出其实是差不多的。

 

昆明商品住宅过去一年销售变化(克而瑞数据)

更为细节的商品房供销价走势也印证了这一点。据克而瑞统计,昆明主城区今年1-4月总供应134万方商品住宅,成交了多少呢?143万方。总流出量甚至比流入量还多出一些。

与之对应,主城房价也变化不大,基本稳定在1.4万左右。这些数据,与房网前段时间《4月昆明新房成交量进一步萎缩,房价倒是稳定在一万四以上》一文推论一致。

今天就来聊聊,在这份“均衡”之下,昆明楼市供给侧又正在发生着什么样的变化。

 

昆明土地成交锐减

从供应端看,新增萎缩明显。

去年下半年以来,开发商拿地面积大幅锐减。截止今年1季度结束,昆明主城土地仅成交了152.87亩,不到2019年1季度巅峰时期的1成。 同时,1-4月主城新增住宅预售面积仅172万平米,至少是5年来最低的。今年剩余8个月,昆明市场的新增供应量还有可能进一步减少。

从销售端看,却有可能触底反弹。

随着政策刺激工具包的打开,昆明房贷利率今年以来多次下调、放贷周期缩短、公积金贷款额度提升并降低首付比例、留滇人才置业给予购房补贴,加上本来也不算严格的限购政策,几乎将能用的手段都安排上了。在度过了一季度传统淡季及政策放水的双重刺激下,下半年月均销售面积重回40-50万方的可能性很大。

如果昆明新建住宅的消化速度超过新增供应速度,房价其实不仅很难进一步下跌,甚至还有可能略有反弹。

相关阅读:

昆明新房供求双双锐减,库存却增加不多,房价亦难再跌

4月昆明新房成交量进一步萎缩,房价倒是稳定在一万四以上

 

本站转载文章和图片出于传播信息之目的,如有版权异议,请在3个月内与本站联系删除或协商处理。凡署名"云南房网"的文章未经本站授权,不得转载。爆料、授权:news@ynhouse.com。

相关资讯

猜您喜欢

参与讨论

登录 注册

热门评论