位置这么好的船房村项目,怎么就没人愿意干呢?

日前,西山区又重启了船房村(西山区38号片区)城市更新改造项目前期合作伙伴的招标。新招标文件提到两点:一是在用地规模不变的情况下,总投资额从原来的27亿元追加至41.27亿元;二是中标人要无条件承接该项目前期已投入费用。

这组信息带来的内容量不小。因为船房村城改早就在2019年便确定由俊发中标,如果只是追加投资额,没必要重新招标,后面更没必要强调无条件承接前期已投入费用。这意味着,俊发很有可能无意参与船房村的开发了。

位置这么好的船房村项目,怎么就没人愿意干呢?

船房村再次招募城市更新合作伙伴

要说船房村的位置,那绝不算差。二环边最大城中村项目,紧邻滇池路,周边配套成熟,南亚商圈、西华公园、昆明青少年活动中心、滇池中学都在附近,距离即将通车的地铁5号线也不远。这么好的地方,启动改造以来却没人敢啃,多次招标都无结果。

本来2019年俊发已经中标成为拆迁改造的社会投资人,可是差不多3年过去,船房村原封未动不说,俊发看来也打了退堂鼓。

虽然西山区再次公开招募船房村改造项目合作伙伴,可是从以往的经历看,在昆明城改大王俊发集团也不再参与的情况下,招标结果很难乐观。

船房村改造为什么这么难?

首当其冲的原因,许多人可能想不到,那就是船房村的位置太好了。

昆明市从2009年大规模启动城改以来,有一个现象是,越是位置好,越是在城市核心,越是周边成熟的城中村,改造越是难以推进。抛开船房村不说,这些年啃不动的城改“硬骨头”,比如潘家湾、棕树营、大树营、栗树头等,位置都很好,可改造进度都很慢。

位置优越的城改项目,拆迁代价很大,谈判成本很高,对开发商资金实力要求也很高,往往招募投资人就很困难,好不容易有企业愿意参与,也容易半途而废。

位置这么好的船房村项目,怎么就没人愿意干呢?

其次就是船房村的拆迁规模太大了。船房村人口密集,最开始规划的改造范围达1226.18亩,所以许多媒体都把船房村称为昆明二环边最大城中村。

是不是最大不好说,可是在滇池路这种人口稠密的区域,上千亩城中村有多大的改造体量,需要多么巨额的开发投入,是不难想象的。正是这个原因,导致在2019年俊发中标之前,船房村城改招标多次失败。

俊发又为什么在3年前知难而上呢?除了俊发本身实力雄厚,当时正在战略上重仓城改之外,一个很重要的原因是,3年前西山区将船房村的改造规模,从原来的1226亩,砍到了只有648.42亩,几乎缩水一半,总投资也减少到27亿元。这就比原来上千亩的规模难度大大降低。

这样的规模和投资金额,对3年前的俊发来说,问题并不大,可是接下来的事情大家都知道了,船房村改造在俊发手上白白浪费了3年时间,如今不得不重新来过。相比之下,距离船房村不远,确定投资人时间也差不多的杨家地村,却在华夏阳光手上推进迅速,657亩的改造范围中已经有400多亩完成拆迁,很快要征收土地了。

接下来船房村重新招标改造合作伙伴是否成功不好说,至少本地企业可能无力参与了。

位置这么好的船房村项目,怎么就没人愿意干呢?

船房村和杨家地位置、面积相当

昆明城改项目由于周期长,工作复杂,外来房企很少愿意介入,所以多年来形成的模式是本地以俊发为代表的企业大举参与城改,一二级联动开发。除了俊发外,近些年参与城改比较多的本土房企有华夏阳光、城投、奥斯迪等。但如今俊发暂时无力参与新的城改项目,华夏阳光本身正在滇池路开发杨家地项目,后面还有一个度假区的车检站改造项目,估计也腾不出手来改造船房村;云南城投置业前些年也算是昆明城改主力之一,可是如今业绩下滑,资金也不宽裕,早已边缘化;奥斯迪近几年参与城改倒也积极,可是手上的大树营城改项目尚且推进不了,对船房村多半也有心无力。

这样看来,船房村改造只有看外来房企的了。外来房企中愿意大规模参与城改的公司不多,大华算是其中之一。巧合的是,3年前与俊发竞争船房村改造项目的企业中,也有大华的身影。不过,现在大华手上的昆明城改项目也不少,房地产市场大环境又不是3年前可比,大华估计也得三思而行。

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    位置这么好的船房村项目,怎么就没人愿意干呢? 时代变了
    2022-05-15 16:47