“不上不下”的昆明中产阶层,如何找到最好的居住改善机会?

从年初至今,关于楼市维稳、提振市场信心的利好政策已经是层出不穷,高层针对帮助房企维稳、因城施策支持刚性和改善住房需求等方面密集发声。而在郑州起头之后,全国多个城市已经放宽了限购政策。

“不上不下”的昆明中产阶层,如何找到最好的居住改善机会?

来到4月16日,昆明市跟进发布了《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》,提出8大项共25条措施稳定楼市,尤其强调降低二套房首付比例。

政策端利好跌出,显然已经到了刚需和改善型居住需求可以释放的时候,只不过就目前昆明的情况看,由于市场分化、房企爆雷等因素,导致此时的购房者变得既迷茫又谨慎。

“不上不下”的昆明中产陷入僵局

去年下半年以来昆明市场分化明显,从克而瑞今年一季度的成交数据也能看出,昆明楼市自住需求的两个大头——刚需和改善成交量大增,其中改善尤其是高改类型的项目层出不穷。

这些当红的高改项目多数具有三大特征:地段好、产品新、开发商实力强(央企国企为主)。如朝朝暮暮、金茂府、万科京江隐翠、美的北京路一号等。

但一个值得注意的现象是,改善类项目成交相对集中于总价400万以上的高改段,200万—400万中间层的改善类产品市场规模较小。

简单来说就是,今年一季度刚需盘卖得不错,豪宅卖得也不错,但偏中端的普通改善产品成交情况则相对不太景气。

2019Q1至2022Q1楼市各面积段成交情况(图源克而瑞)

2019Q1至2022Q1楼市各面积段成交情况(图源克而瑞)

之所以会出现这种现象,一方面是因为高端项目的产品设计以高总价大户型为主流,而改善类中端产品的供应很少。

另一方面,对于昆明中产来说,刚需盘满足不了改善居住环境的需求,他们的资金实力又够不到400万起步的豪宅门槛,因此陷入了“不上不下”的尴尬局面。

更关键的是,现在房企大面积出现爆雷,导致购房者对于房企和期房都失去了信心,尤其作为并没有刚性居住需求的中产来说,反而更倾向于采取观望态度或改买二手房。

平心而论,期房烂尾确实是一个普通家庭难以承受的灾难,但出于保守谨慎而选择年代久远、设施陈旧的二手房,很多情况下其实很难满足改善居住环境的需求。

那么昆明中产或者说改善购房群体的出路到底在哪?

其实如果我们细分来看,目前房企的信用和口碑并没有一边倒。像万科、龙湖等少数优秀房企的楼盘,以及一众央企、国企开发的楼盘,依然有很好的市场反响。

在刚刚过去的五一假期里,许多央企国企开发的项目都收获了不错的到访和成交数据。

比如本土国企云南建投在滇池度假区开发的朝朝暮暮,整个五一售楼部都忙得不可开交,即便已经到了收假后,案场看房客户依然是络绎不绝。

朝朝暮暮五一期间现场和宣传海报

朝朝暮暮五一期间现场和宣传海报

云南建投作为省内第一家收入超千亿的省属国企,在本土影响力巨大。多年来建投集团业务已经覆盖20多个国家和地区,不仅开发的项目有口皆碑,在基础设施建设、保障民生、烂尾楼整治等多个方面也都彰显了国企的社会责任和担当。

而之所以朝朝暮暮持续受到购房者关注,除了有云南建投的品牌背书之外,更重要的朝朝暮暮在产品规划上的嗅觉也很敏锐,注意到了昆明中间层“不上不下”的痛点。

该项目近期推出的126平米、142平米“小”豪宅,让普通改善购房群体能够以较低的代价获得入住豪宅的机会,昆明中产改善居住的最大痛点迎刃而解。

这个豪宅项目嗅到了分化市场中的机会

2021年9月19日,云南建投·朝朝暮暮首次开盘。根据克尔瑞数据,朝朝暮暮首开128套房源,开盘去化69套,成交均价约20351元/㎡,去化率约53%。在观望情绪严重的楼市横盘期拿下这样的首开数据,可见昆明购房者依然很认可建投这块金字招牌。

朝朝暮暮效果图

朝朝暮暮效果图

朝朝暮暮过去推向市场的都是200㎡以上的大平层户型,参照其开盘的成交均价,以前在朝朝暮暮买套房至少都是400万起步。

而就在近日,朝朝暮暮再次对外宣布,将加推建面约126-142㎡的超值户型,这无疑是将豪宅的购房门槛几乎降低了一半,而且门槛虽然降低,豪宅该享有的配套却并不缩水。

朝朝暮暮到底有多壕?

作为豪宅项目,朝朝暮暮社区内配置了泳池、健身房、会所、业主食堂等高品质生活配套,也设计了丰富的公共空间。

在整个项目的中央,9栋南侧的位置,朝朝暮暮通过垂直高差手法打造了大面积下沉式广场。

云南建投·朝朝暮暮下沉广场效果图

云南建投·朝朝暮暮下沉广场效果图

在下沉广场中,项目设置了美食休闲和运动休憩两大功能分区,围绕这些功能,一个有温度的社区生活徐徐展开。

首先是别出心裁的业主食堂和私宴厅:

俗话说“民以食为天”,在当下的快节奏都市生活中,真正能腾出时间做饭的家庭其实已经不多。

朝朝暮暮聘请星级厨师经营业主食堂(示意图)

朝朝暮暮聘请星级厨师经营业主食堂(示意图)

朝朝暮暮在公共空间的打造上选择另辟蹊径,打造24小时营业的业主食堂,让业主解放双手,一日三餐都能享受健康美食。

除了食堂之外,下沉广场中也为业主打造了提供定制化接待服务的星级私宴厅。

 示意图

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其次是高标准的社区配套:

泳池可以说是高端项目标配,朝朝暮暮以高标准的系统打造恒温泳池,为业主提供卸下疲惫,放松身心的最好选择。

示意图

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完备的运动器械,明亮宽敞的运动空间,朝朝暮暮精心打造健身房,且针对业主免费开放。

示意图

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另外还有多功能区,可提供棋牌室等多种设施,让各年龄段业主都能找到自己喜爱的休闲娱乐项目。

示意图

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在昆明以往的高端楼盘中,拥有下沉广场的并不少,但朝朝暮暮通过业主食堂、私宴厅等设施,将属于“家”的这份归属感融入到社区配套中,成功营造出有温度的社区生活,这一点在当代冰冷而又机械化的都市生活中非常难得。

除了下沉广场之外,项目的架空层也对社区整体居住氛围的营造起到了关键作用。

云南建投·朝朝暮暮楼栋布局图

云南建投·朝朝暮暮楼栋布局图

项目的10栋住宅楼都采取了底层架空的结构,利用这10个架空层,项目费尽心力打造各种主题空间,极大地丰富了业主公共活动内容,也让整个社区变得更有归属感。

1栋架空层设置为休闲区、棋文化区、书法间,为业主提供社区聚会、生日趴、好友聚会、临时工作台、周末对应放送等场所,足以充当“第二会客厅”。

云南建投·朝朝暮暮茶歇区效果图

云南建投·朝朝暮暮茶歇区效果图

2栋架空层设置为儿童娱乐区,配置了阅读区、手工手绘区,为小业主提供培养动手能力、结识同伴、肆意玩耍的空间。

云南建投·朝朝暮暮儿童区效果图

云南建投·朝朝暮暮儿童区效果图

5栋架空层设置了射击体验馆、棋牌区、桌球区、乒乓球、桌游区,为社区年轻人提供知识充电、周末聚会的空间。

示意图

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6栋为老年人娱乐区加休闲区,配置音乐品鉴室、棋牌对弈区、书法交流区,为社区耄宿打造老有所乐的晚年生活。

9栋架空层设置为艺术展览馆,物业会根据业主喜好,定期引入商家进行圈层品鉴会活动,为业主提供才艺交流、互动的平台。

云南建投·朝朝暮暮艺术展览馆图

云南建投·朝朝暮暮艺术展览馆图

另外,小区内还配备了业主私享酒店、专属发艺工作室、小型超市等功能配套,为业主提供全方位生活服务。

社区会所意境图

社区会所意境图

可以看到,像朝朝暮暮这样一个高定位、高配置的项目,以往是不会出现在普通改善购房者的“购物车”里的。

但也正是由于市场分化和中产陷入尴尬,嗅觉敏锐的建投才顺势选择了放低门槛的入市策略,降低门槛后,豪宅社区和高端配套对于昆明中产来说也变得不再高不可攀。

每一次路过朝朝暮暮,施工现场都是热火朝天,建设进度也都有肉眼可见的变化。有云南建投作为项目信用背书,昆明人对于朝朝暮暮的交付问题也大可以放宽心。

 朝朝暮暮施工近况

朝朝暮暮施工近况

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