巫家坝的近水楼台与中央雅府的后来居上

不管你是看好还是不看好,也不论开发建设进度如何,巫家坝从一开始就牢牢占据了昆明楼市热榜位置,自带流量、自带话题,如此热度和待遇,在昆明唯有巫家坝可以拥有。

但在这个已建设4年多的城市新中心,理想与现实的冲突也越来越激烈,市场的分化不断加剧。

巫家坝高大上的规划效果图

巫家坝高大上的规划效果图

看好派和唱衰派,谁更有道理?

一方面巫家坝高端住宅开发进入成熟期,迎来批量交付,另一方面是如中央公园等重要基础设施兑现速度不如人意,要实现“两年成聚、四年成邑、五年成城”的目标和愿景无疑难度不小,下注未来与看重眼前的两派观点分歧几乎水火不容。

与此同时,昆明市场经历了几年的快速膨胀,进入横盘低位期,巫家坝的房价同样告别了上涨周期,市场逐渐分化,总体上看,住宅均价徘徊不前,库存量巨大的商办类物业更是跌至冰点。

尽管如此,巫家坝在昆明的地位一直很超然。虽然开发启动4年多来,值得称道的建设成果基本都在住宅开发领域,基础设施建设相对比较滞后,与人们的期待有着不小的落差;虽然由于市场大势变化,导致片区房价经历了大涨后又略有下浮。然而巫家坝举足轻重的市场地位依然很大程度左右着整个市场的走向。

巫家坝寄托了人们对未来城市新中心的向往

巫家坝寄托了人们对未来城市新中心的向往

形成这种状况的原因很多,除了规划定位高、区位很核心这些表层因素之外,最为重要的是,巫家坝从根本上描绘了未来昆明的样貌。在昆明人的想象中,一座国际化城市应该是什么样子,大抵从巫家坝的规划效果图就可以直观看到。

看好巫家坝的人实际上看好的是昆明这座城市的未来,投资于此同样是看好巫家坝的长线投资价值,而唱衰派更注重眼前,短期能够兑现什么利益,或者直白地说,问题在于买房后好不好住,价格能涨多少等等。严格来说,巫家坝高大上的规划与较长建设周期之间的矛盾,才是这两派对立的根本原因。

其实两种观点都有充分的理由,有没有求同存异、兼顾二者诉求的办法呢?

要看清巫家坝值不值得,必须跳出来

身在局中不知局,知时已是局外人。这句话用在巫家坝再合适不过。

当局者迷,旁观者清。如果我们的目光不仅仅局限于巫家坝1091公顷的核心区,也不仅仅纠结于5070亩中央公园和核心区还未建设的配套设施,那么就可以看到昌宏路以东片区实际上可以称作巫家坝红利的先享区,也同样占据巫家坝最核心资源中央公园的头排位置。

从下面巫家坝九大功能分区图就可以看出,原巫家坝机场所在的核心区,规划为金融中心总部基地、生态公园(中央公园)、国际社区、生态低碳居住区、文化创新居住区、文化娱乐休闲区六个板块,2017年以来进驻开发的已有11个总部和众多的商住项目。

巫家坝九大功能分区

巫家坝九大功能分区

另外的三个功能区位于昌宏路东侧,与中央公园一路之隔,分别为文化宜居区、商业文化区和传媒中心,可以看出,整个巫家坝的规划是以5070亩中央公园为核心,周边多个商业商务区和居住区围绕,其中四大居住功能区都临近大公园,舒适度和宜居程度都堪称巫家坝的近水楼台,这也是巫家坝几乎所有住宅项目的头号价值属性。

不过中央公园的体量实在过于庞大,涉及的拆迁量和难度超出了以往任何市政项目,规划确定、效果图出炉很长时间都没有实质进展,以至于有人怀疑是不是规划又要改了,中央公园是不是不建了。

巫家坝中央公园5标段已开始拆迁

巫家坝中央公园5标段已开始拆迁

这种猜疑并没有什么根据,首先如前文所述,中央公园在巫家坝的整体规划中地位非常重要,牵一发而动全身,任何变更都可能会导致整个片区原定的功能受影响,其次,前两个月昆明城投公司已发布消息,巫家坝中央公园的修建性详细规划已通过市规委会审议,拟从广福路旁第五标段的渔湾印象公园起建,待周边市场拆迁后,施工令正式下达,巫家坝中央公园就将启动建设。

也就是说,中央公园将分期建设,而最南端的渔湾印象公园很有可能率先建成,临近的片区也将成为巫家坝近水楼台的红利先享区。

巫家坝红利先享区,谁是最大赢家?

其中雅居乐中央雅府所在的昌宏路以东片区更是占尽了先享区的优势。

雅居乐中央雅府占据了巫家坝的近水楼台优势

雅居乐中央雅府占据了巫家坝的近水楼台优势

因为除了同样占据中央公园头排位置之外,巫家坝东片区与核心区最大的不同在于,片区的配套不需要等待。作为片区内唯一在建住宅项目,雅居乐中央雅府的优势凸显。

雅居乐中央雅府交通很便利

雅居乐中央雅府交通很便利

首先是交通路网发达,地铁1号线昌宏西路站距离中央雅府1.3公里,规划的7、8号线站点也都在1公里左右,项目周边广福路、昌宏路、永中路、春城路等城市大道四通八达。

雅居乐中央雅府周边六大商圈云集

雅居乐中央雅府周边六大商圈云集

其次是项目内外商业配套非常完善,除了项目A3商业用地配备1.6万方商业之外,周边六大商圈云集,今年计划开业的南市区顶级商业中心——海乐世界就在项目南侧仅100米,旁边还有已经开业的海乐城,项目往东是世纪金源购物中心、大都摩天购物中心和新亚洲体育城,往南延昌宏路可达会展商圈,南市区最大的商业集群基本包围了中央雅府。

雅居乐中央雅府由住宅、商业和学校地块构成

雅居乐中央雅府由住宅、商业和学校地块构成

教育配套方面,中央雅府A5教育用地规划了24班幼儿园及24班小学,性质为公办,据了解,项目与意向学校正在洽谈,很快将敲定一所名校,以保障业主子女入学。另外项目周边还有昆一中官渡分校、云师大世纪金源校区、中华小学等多所名校。

雅居乐中央雅府住宅地块夜景俯瞰

雅居乐中央雅府住宅地块夜景俯瞰

最重要的一点是,与巫家坝其他楼盘普遍高容高密的规划不同,中央雅府在规划条件上的优势很明显,项目3.56容积率、40%的绿化率和17%的建筑密度均为片区一流水平,带来的好处肉眼可见:

1、梯户比:由于拥有片区最低的容积率,中央雅府根据户型大小有2T2、2T4和2T6几类,其中2T2的产品几乎是片区同类产品中唯一,产品档次上了一个台阶。

雅居乐中央雅府最高楼间距可达百米

雅居乐中央雅府最高楼间距可达百米

2、楼间距:17%的超低密度意味着中央雅府可以从容规划楼栋分布,尽可能的扩展楼间距,根据项目提供的资料可以看出,住宅地块为南北向,楼栋错落分布,最大楼间距做到了百米,这一点在片区内也是绝无仅有的。

宝象河滨河生态景观带穿过中央雅府

宝象河滨河生态景观带穿过中央雅府

雅居乐中央雅府依托自然水系打造五重归家礼序

雅居乐中央雅府依托自然水系打造五重归家礼序

3、绿化景观:中央雅府占地面积为93亩,但绿化景观面积竟然达到了6.7万方(约100亩),这不是边魔术,秘密在于项目住宅商业地块与学校地块之间的宝象河滨河景观带,据项目资料,从项目中间穿过的宝象河将退距50米打造4.8万方滨河生态绿化带,再加上社区内1.6万方绿化景观,让中央雅府拥有了超越巫家坝所有楼盘的最豪华景观配置。同时,项目还将宝象河水引入社区内,做足了“城市山林”的文章,楼栋之间水系环绕、绿茵遍地,景观与建筑互相渗透,让项目精心设计的五重归家礼序透出了自然生态的舒适感受。

中央雅府的六庭揽胜园林景观设计

中央雅府的六庭揽胜园林景观设计

作为巫家坝开发阵容中的新晋成员,雅居乐中央雅府由于占据了地利和配套优势,本就显示出了与中央公园西侧众多楼盘的不同之处,从社区规划、产品设计等方面改变了人们对巫家坝项目高容高密的固有印象,但中央雅府并不满足于此,在这个人居高地,中央雅府追求的是尽善尽美。

巫家坝汇聚了多家头部房企的TOP系产品,大多是精装产品,并且在精装档次上几乎都是顶级水平,甚至于一些豪装产品已居于昆明最顶级,出于居住个性化和差异化考虑,中央雅府作为雅居乐TOP产品系采取了毛坯交付,此举也大幅降低了改善客群的购房门槛,入住巫家坝公园头排的机会也由此变的更容易。

雅居乐中央雅府优雅简洁的建筑立面设计效果

雅居乐中央雅府优雅简洁的建筑立面设计效果

事实证明,中央雅府这步棋走对了。

9月25日,雅居乐中央雅府首次开盘,现场宾客盈门,盛况空前,在略显低迷的楼市中取得不俗的销售战绩。大幅降低上车门槛,于巫家坝片区市场的意义很重要,一方面有效拓展了片区的客群容纳度,让更多有改善客户满足更舒适的居住需求,另一方面也证明了巫家坝的区域价值仍然十分值得看好,提振市场信心的同时,为片区开发指明了全新的路径。

巫家坝的近水楼台与中央雅府的后来居上

项目本次首开推出了1栋、11栋、12栋,户型有95平米、99平米、115平米、135平米和143平米五种,覆盖三房到四房,都是当前刚改和再改类型的主流产品。

雅居乐中央雅府95平米端头户型

雅居乐中央雅府95平米端头户型

其中95平米虽然是本批次面积最小的三房二厅二卫产品,但难得这个户型还是个三面采光的端户,户型总体很规整,动静、干湿分区严谨使用,客餐厅与大阳台连通一体,主卧通透套房设计,两个次卧也都配备有超宽飘窗。在这个面积段做到了全明端户设计,可以说非常稀有,具有非常好的居住体验。

总体来说,雅居乐中央雅府的规划、配套和产品设计,几乎都击中了巫家坝购房者的痛点,解决了客户的担忧,因此,中央雅府虽是后来者,但却很好利用了后发优势,后来居上完全值得期待。

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