卖掉住宅换公寓? 看似脑洞大开的操作实际上并不简单

最近一段时间,小编有一个朋友干了一件让人非常看不懂的事情。

他卖掉了一套位于昆明北二环边的住宅,然后拿这笔钱买了4套LOFT公寓。

与住宅产品相比,公寓产品产权年限少了30年,水电费要贵一截,不能落户也不能划片学校。这些弊端相信稍微了解房地产的都是一清二楚。

因此,卖掉住宅换公寓的操作,乍看之下如同卖掉西瓜换芝麻,让人难以理解。

不过在了解整件事情的来龙去脉之后,这看似荒唐的操作背后或许真的有可取之处。

在昆明,住宅和公寓哪个是更好的理财产品?

卖掉住宅换公寓? 看似脑洞大开的操作实际上并不简单

我们先简单回顾一下这件事的经过:

被他卖掉的这套住宅位于北二环外,面积约140㎡,而他购买的4套公寓就在住宅小区街对面,34㎡的LOFT公寓,精装修。

卖掉的这套住宅之前已经出租了多年,目前月租金在3200元上下。

以前他对租房市场了解不多,这套住宅的出租一直是交由中介打理。直到最近因外地亲戚来昆工作,托他帮忙就近租房,他才开始了解周边租房市场行情。

在做了大量功课后,他发现一个问题。

他这套住宅所处的片区,一些三四十平米的公寓月租金都可以到1500以上,而他这套房子面积虽然很大,但租金收益却并没有和套内面积成正比。

如果看二手房售价,他这套房子的挂牌价格大约可以到230万左右,而同片区的一些公寓产品,精装公寓售价还不到五十万,毛坯的甚至才三四十万,这意味着如果他把这套大户型卖掉,至少够在同地段买5套公寓。

而5套公寓即便按该片区1500元的最低租金水平来算,租金收益明显比单套住宅高得多。并且,虽然公寓的水电费确实比住宅贵,但如果只是用作出租,水电费也不用自己出。

把这笔账大概算明白以后,刚好最近该片区有一个精装的公寓项目开盘,于是他果断将住宅出手,拿这笔钱买下了4套公寓。

卖掉住宅换成公寓的做法,是否可取?

虽然公寓的租金收益确实比住宅大,但卖掉住宅换公寓的做法是否可取,还是要结合具体情况来看。

假设发生急用钱需要变现的情况,以目前供过于求,库存积压的市场环境,公寓的转手难度也比住宅大,变现能力并不如住宅。

昆明商办公寓库存巨大(图源昆明锐理)

昆明商办公寓库存巨大(图源昆明锐理)

并且,如果把住宅卖掉换成公寓,假如出租并不顺利,或者租不到理想的价格,那么这种做法就真成了舍玉取瓦。

因此,如果要效仿这种理财方式,有三个必须遵循的硬性前提:

第一,自身现金流充裕,只追求租赁回报这种长期收益。

第二,对租赁市场的情况能够了如指掌。

第三,选择的公寓项目一定要靠谱。

而目前昆明的公寓市场呈现严重的两极分化,虽然公寓存量很大,项目很多,但真正优质的公寓却是凤毛麟角,所以如何挑选靠谱的公寓也是一门必修课。

那么我们就以这位朋友入手的4套公寓来分析一下,看看他选择的项目怎么样。

亿莱·北京路壹号

卖掉了140平米大户型以后,小编这位朋友选择了同片区街对面的一个公寓项目,项目名字叫“北京路壹号”。

北京路壹号项目效果图

北京路壹号项目效果图

前文提到,选择公寓产品作为理财方式,最关键的就是能不能租出去,能不能租到理想的价格。所以判断一个公寓靠不靠谱,其实就是看它是否满足租房人群的各种需求。

而租房群体的需求无非是一下几点:

1、交通是否便捷,有没有地铁;

2、周边配套是否成熟,生活方不方便;

3、房屋本身的品质怎么样,带不带家具家电,是不是精装;

4、社区环境、氛围、圈层等其他因素;

北京路壹号”项目在各方面的表现都称得上无可挑剔,不得不佩服他眼光确实毒辣。项目位置在昆十中求实校区旁边,距离司家营地铁站大约300米左右。

北京路壹号项目位置示意

北京路壹号项目位置示意

除了临近地铁,交通便利之外,北京路壹号还配套了健身房、公共餐厅、咖啡厅、露天吧、公共图书室等丰富的设施。这些设施让项目更贴近年轻租客的需求,而抓住了年轻群体无疑是抓住了租房市场的主力军。

北京路壹号健身房效果图

北京路壹号健身房效果图

值得一提的是,北京路壹号这个项目是目前昆明仅有的4个“双钥匙”LOFT公寓之一。所谓的“双钥匙”LOFT上下两层可以独立分开为两间房子,简单来说就是花一套房的钱,可以分两套租出去,收两份租金。

北京路壹号双钥匙LOFT户型

北京路壹号双钥匙LOFT户型

以小编朋友的情况为例,他买了4套“双钥匙”LOFT公寓,意味着以后可以分成8间房来出租,即便单间租金会缩水一些,但整体收益肯定会高出一截。

因此,如果我们只考虑公寓的租金收益,那么亿莱·北京路壹号在各方面的表现都非常拔尖。

当房地产发展进入到存量时代后,短线炒作的买房理财思路已经不再具备可行性,这也是为什么我们认为这种卖掉住宅买公寓的做法有其可取之处的原因,因为租赁回报本身就是一种长线的理财思维。

虽然这种做法未必适合所有人,但在国家“房住不炒”的大基调下,及时转变理财思路,抢占租房市场优质资源,或许也就站到了下一个风口。

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