昆明10年增加203万人,176万住在主城区,房价能不涨吗?

5月中旬,云南省公布了各州市最新人口数据,昆明市常住达846万,近十年新增人口超过200万,成为国内省会城市中人口增加比较明显的城市之一。

近日,昆明市公布了全市各区的七普人口数据,进一步反映了过去10年新增人口的居住去向。

昆明10年增加203万人,176万住在主城区,房价能不涨吗?

昆明市各区县近10年人口变化

从各区县人口数据看,官渡区新增人口最多,达到74.9万,而增幅最大的则是呈贡区,从2010年的310843人,增长到2020年的649501人,翻了一倍不止。主城其他三个区也有明显增长,盘龙区净增人口最少,但也增加了17.8万人,比整个富民县的人都多。

根据七普数据,从2010年到2020年的10年间,昆明常住人口增加约203万,其中主城五区就有176万,占新增人口的86.7%。而其他9个郊县(市)当中,只有安宁、嵩明、晋宁的人口有明显增加,其他区县不是人口下降,就是基本维持不变。

这也就是说,在昆明近十年净增的203万人口中,绝大多数都常住在主城五区,这也正是最近10年昆明新建商品房最主要的购买力量。

人口增加就需要增加住房,主城五区10年净增176万人,要是按照人均居住面积40平米计算,至少需要7000万平方米住房,如果每套住房100平米计算,就是70万套住房,而去年全年昆明销售住宅72345套。这意味着按照去年昆明的商品住宅销售量,正好差不多是近10年卖出去的新房,刚刚够这10年增加的人口居住。

这个数据确实有点令人“细思恐极”,难道过去10年新建的住宅,都被增加的人口买走了?原本的老昆明的人几乎不买房?

事情当然没这么简单,老昆明人其实也买新房,他们多出来的老房子要么进入二手房市场,要么出租,然后又被新增人口购买或者租住,一二手房就这么循环起来。

这也在一定程度上能够解释,为什么昆明的房价在最近10年里连续上涨,因为平均每年7万套的净增需求实在庞大,虽然房价上涨也有外部大环境的因素,但快速膨胀的需求无疑是主要因素。

这同时也能够解释,为什么房地产企业早就发现,外地人购房的比例越来越高,只不过过去认为是外地客度假、养老或者投资,但其实是外来的常住人口成为购买新房的主力。

 

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