昆明砂之船二期104亩用地商改住,太平新城的超级奥莱要泡汤

自2016年开业以来,砂之船(昆明)奥特莱斯一直被看做是安宁太平新城的重要商业配套,但这仅仅只是昆明砂之船公司开发的一期项目,据最新的消息显示,砂之船(昆明)奥莱二期地块性质已有商业零售用地变为商住混合用地,这也意味着原来规划的“超级奥莱”将要泡汤了。

位于安宁太平新城的砂之船(昆明)二期用地条件变更

位于安宁太平新城的砂之船(昆明)二期用地条件变更

近日,安宁市政府官网发布一则规划条件变更批前公示,其中表明,位于太平新城砂之船奥特莱斯东侧一宗占地约105亩的商业用地将调整为商住混合用地,据查,这原是砂之船奥特莱斯二期项目用地。

从调整内容来看,项目二期用地净用地69830.11平米(约104亩),其中商住建面比例为:商业占30%,居住占70%。而地块容积率最高从2调整至1.5,建筑密度从55%调整至40%,绿地率从15%调整至30%。

砂之船(昆明)奥莱二期在2019年1月份举行开工奠基典礼现场

砂之船(昆明)奥莱二期在2019年1月份举行开工奠基典礼现场

据了解,早在2019年1月份,砂之船(昆明)奥莱二期便已启动建设。而按照原规划,项目二期将拟建一个拥有28万方商业体量的“超级奥莱”,该项目计划引入休闲购物、超级农庄、至尊多媒体体验为一体的购物、社交空间,从商业体量上看,项目二期为一期的三倍大,因此也受到大众普遍关注,毕竟砂之船(昆明)奥莱一期在昆运营效益相对较好。

昆明砂之船奥特莱斯项目开发现状,二期处于闲置状态

昆明砂之船奥特莱斯项目开发现状,二期处于闲置状态

砂之船(昆明)奥莱位于安宁太平新城,其西北侧是新昆华医院。据2021年“奥莱领秀大数据中心”公布的数据显示,去年砂之船(昆明)奥莱年销售额已突破10亿,但在此高光下,项目二期规划的超级奥莱却迟迟没有建成投入使用。

从卫星地图上看,该项目部分用地还被用于一期项目的临时停车场,可见砂之船(昆明)奥莱二期启动两年后长期处于搁置状态,并未真正进入实质性开发。而此次用地调整后,基本可以确定,砂之船的“超级奥莱”项目可以说是已被取消。

2019年7月30日,砂之船(昆明)二期完成土地转让

2019年7月30日,砂之船(昆明)二期完成土地转让

实际上,2019年7月底,该砂之船(昆明)奥莱二期已经完成土地转让,因此,该项目拿地后这么长时间没动静也能窥探出项目超级奥莱这个项目应该是推进不太顺利。据查,项目申请人昆明砂之船地产开发有限公司是砂之船(昆明)文化传播有限公司旗下控股公司,两家公司均成立于2019年,最终受益人为砂之船房地产投资信托(Sasseur Anning HK Limitde)。

项目申报人昆明砂之船地产开发有限公司股权结构

项目申报人昆明砂之船地产开发有限公司股权结构

2018年,砂之船房地产投资信托正式在新交所上市交易。旗下资产包括了昆明在内的四个奥特莱斯商业物业,融资总计约10亿新币(折合约49亿元人民币)(注:其他三个为重庆两江、重庆璧山、合肥)。

虽然昆明砂之船奥莱这几年来运营都较良好,即使能够保证后期建成的“超级奥莱”运营效益,砂之船地产单靠通过租金收益来要偿还这十多亿的债务,显然是较为吃力的,加之砂之船并未有其他资金回笼较快的项目可以补充短板,近百亩的商业用地调整为主要开发住宅也就可以理解了。

砂之船奥特莱斯一期实景

砂之船奥特莱斯一期实景

而从调整后的项目用地建筑限高40米来看,砂之船(昆明)奥莱二期预计将会以开发低容低密的洋房、合院或别墅产品为主,这类产品在太平新城片区比较畅销,产品去化也比较快,另外,调整后的项目二期商业约有3万方体量,而住宅体量约达7万方,这样的市场策略也比较有利于昆明砂之船此次调整用地性质的初衷。

当然,虽然昆明砂之船一直以来都以商业开发见长,住宅开发预计是昆明砂之船地产首次涉足,因此不排除有联合其他开发商合作开发的可能。

而另一方面,砂之船超级奥莱泡汤无疑会令周边的开发商失望,毕竟在此之前,不少地产项目已将已开业的砂之船奥莱甚至是规划中“超级奥莱”当做自身项目的一大卖点,而砂之船转而进军太平的住宅市场,不仅片区商业配套没有升级,还多了一个竞争对手。

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