说经开区是昆明近几年土拍市场上拍地竞争最激烈区域，应该不会有人反对，“逢地必抢”已成了这里的标签，据统计，该片区在2017-2021年五年间拍出的10宗城镇住宅用地中，最终有7宗发生溢价交易，平均溢价率高达53%，而且这些遭哄抢的土地基本集中在黄土坡、清水片区一带。
竞争虽激烈，参与者却很讲武德，这五年来经开区宅地无论竞拍多少轮、溢价率多少，楼面价始终都没有超过5000元/平这条线，房企们似乎在这里达成了一种默契。与此对应的，是片区房价这几年同样较为平稳，大致保持在9000—10000元水平，涨幅落后于全市平均水平。
房价不超过10000地价不超过5000，片区的这两个魔咒”还能继续奏效吗？
经开区溢价宅地成交情况
回顾过去五年的土拍历史数据可以发现，经开区宅地出现溢价抢地的情况是从2018年开始的，彼时碧桂园经过4个半小时上百轮竞拍，最终溢价109%斩获经开区清水片区一宗255亩宅地，成交楼面价为3529元/平；2020年后进入稳定期，片区的成交楼面基本维持在了4700元/平上下的水平，至今未能突破5000。
楼面价是房企对该地块成本计算的一个重要量化指标，从这点上看，经开区尽管土拍再激烈，整体价格其实都控制在房企们愿承受心理价位内。
总的来看，经开区近年成交楼面价相当平稳，这反映出片区土地的基本面其实没有太多变化，包括区位、基础配套、环境以及片区房价涨幅等因素，现在和5年前差不多。其中，最为重要的两个外部制约因素就是交通和东郊垃圾焚烧厂。
从距离上看，经开区黄土坡片区距离昆明主城距离超过20公里，距离呈贡新城距离也在15公里左右，两边距离都不近。因此对于公共交通的依赖程度较高，片区虽然规划建设地铁7号线，但目前仍然还在规划阶段，连最终路线都未确定。
网上流传着地铁7号线两种截然不同的走向
对于七号线的路线规划，目前有两种说法。第一种说法是起点为普吉立交，整条路线沿春漫大道进入经开区后，沿石龙路一路北上，终点为清水村站。这样将能解决黄土坡片区绝大多数居民出行问题，对于片区的改善作用尤为明显；而第二种说法的终点却设在了七甸站，七号线经过经开区后沿春漫大道一路南下，但这样一来完全将黄土坡片区变成“一座孤岛”，导致很多非地缘潜在意向客户持观望态度。
好在片区公路网建设方面今年能获得不少提升。首先是呈黄路的贯通，呈黄路北接昆明机场高速大板桥出口，南连石龙路，能够贯穿空港经济区-经开区-呈贡三大区域，为居民提供一条快速通道；另外一个是石安公路改拓建工程预计今年能够主线通车，也将加大经开区和主城东市区之间的往来联系，一定程度上改善交通道路问题。
东郊垃圾焚烧厂位置示意
还有一个较大限制原因是东郊垃圾焚烧厂，这个问题也是周边居民意见最大的地方。目前从官方回复内容来看，该厂目前没有外迁计划，仅作原址技改，确保排放物符合环保标准；从风向上来说，昆明冬夏季风以西南风为主导风向，1月、7月的偏南风相对集中；东郊垃圾焚烧厂下风口位置并不在住宅密集区，物理距离也尚有一定间隔，不过居民的担心却不能因此消解。
另外就是黄土坡和清水片区的学校和商业配套短板一直存在，不过片区近年有不少项目开始交付，新增配套也逐渐引入，如新城引进的师专附小，果林广场商业项目等，居民的生活便利度将得到改善。
清水片区新盘中梁旭辉金科美辰
再来看片区的房价“魔咒”线。
如果要这样的新开发区域置业生活，必须要接受配套成熟度低、交通不便等不利条件，才能享受“亲民”房价，而黄土坡清水片区的房价也长期保持在万元以内，与片区土地楼面价不超过5000元形成呼应。
片区内最早开售的项目是2018年11月开盘的新城琅樾、保利阳光城翡丽公园，彼时精装高层均价约9000元出头，到现在新城琅樾均价也没超过10000，后续的新项目也差不多，有的优惠下来最低时曾低于8000元/平。
两年多来，昆明主城整体均价上涨幅度远超经开区涨幅，但在片区配套成熟度逐渐提升，建设投入越来越大，昆明这个最后的房价洼地开始出现了“失守”万元水平线的迹象。
据了解，片区最新的几个项目均价都已达到或超出万元，一是3月份开盘的中梁旭辉金科美辰高层均价为9350-11000元/㎡，下个月开盘的中南新城云樾，释放高层价格为9500-10500元/㎡，旭辉新希望公元锦悦也预计9500元起。
昆明不断外延，如经开区一样原先距离主城相对较远的区域如今正在逐渐进入到城市发展圈中。相对于成熟片区，经开区拥有着拿地成本低、配建要求少的有利条件，又有着如翡丽公园、新城琅樾这样先期开发的项目成功经验在前，就当前片区表现出的性价比来看，它无疑是昆明市场上最有吸引力的地方之一。随着楼盘交付、新居民的涌入，在需求激增之下又能推动基建方面的完善，进而提升区域价值，片区的两条“魔咒”被打破肯定只是个时间问题。
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