万科美的同台搭戏 金刀营这块“大蛋糕”怎么分?

随着12月21日148.5亩商住用地的顺利出让,北京路金刀营第二批土地也名花有主,同德、赛伦、万科联合组建项目公司以9.34亿元获地上车后,与此前同德、赛伦、美的的合资公司组成了这块北市区宝地的开发阵容。

金刀营城改项目因区位价值显赫,一直备受关注,去年曾有传言称同德将与万科合作开发,但今年8月却是由同德、赛伦和美的联合成立云南璟睿同顺拿到了第一批出让土地,新公司的股权比例为同德50%、赛伦30%、美的20%,等到第二批土地出让,万科终于出场,而且拿地公司的股权结构一模一样,项目公司昆明同万顺也是同德50%、赛伦30%、万科20%。

业界普遍认为,金刀营土地未来大概率是美的和万科分别以小股操盘模式开发,于是,蛋糕怎么做大做好,关键就落到了美的和万科身上。

金刀营开发版图

金刀营地块总规划面积近500亩,净用地面积约332.53亩。在经过2018年和2019年两次调规后,总住宅面积约245.7亩,商业用地面积约32.55亩,学校用地、公园和加油站等公建用地总计69.15亩。目前住宅和商业地块已经分两批出让完成。

一期地块共计4宗130亩,含118亩宅地,17亩商地。今年8月,由同德、赛伦、美的联合成立的云南璟睿同顺斩获。该批地块位于金刀营北片,临近金泉小区一带,位置相对集中,承担片区内的幼儿园、卫生服务中心等建设工作。

其中,商业地块位于现在特斯拉4S店一带西侧,周边与住宅和公园相邻,容积率5.38,体量在6万方左右。值得注意的是,一期住宅地块中有一块面积约15亩的宅地,容积率2.21、建筑密度≤22.56,是整个金刀营片区里宅地容积率、建筑密度最小区域所在,低密低容或许可作为住宅产品差异点之一。

二期地块同样是4宗,总面积148.5亩,含133.2亩住宅用地和15.3亩商业用地,本周刚被同德、赛伦、万科联合成立的昆明同万顺斩获。该批地块位于金刀营西南片,位置相对分散一些,并承担片区回迁安置房、道路、绿地、学校等建设工作。

金泉汽车广场现状:周边已建围挡,车管所部分已搬离拆除

万科参与斩获的二期地块较为分散,主要分三部分,最大一块住宅用地紧邻盘龙江,南侧住宅用地也靠近社区公园带,容积率决定其将来会是高层住宅,但居住氛围更佳,或许又能成为一个产品差异点。另外的回迁安置地块和商业用地同处现金泉汽车广场所在地块,紧邻欣都龙城商业中心。

美的、万科金刀营获地指标对比

整体来说,美的和万科获地虽然在地块面积、商住配比上有很多相似之处,但各自都有可挖掘的亮点。虽然不可避免会存在一些竞争,但也因地块之间规划条件不同,拉开住宅产品之间的差异,在一定程度上避免因产品同质化而带来的影响。

更重要的是,由于整个金刀营地块背后都有同德和赛伦两个大股东,万科与美的未来在项目开发上的协作可能性很大。

金刀营项目的商业开发运营方面,有开发过同德广场和顺城购物中心等成功案例的大股东同德和赛伦保驾,住宅方面又有美的、万科各自发挥优势同台竞技。区位条件足够优越,通过强强联合各司其职的合作开发模式,金刀营片区将诞生北市区最具标杆性的项目。

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