今年来，昆明房地产市场似乎遭受了“冰雪之冻”，原本价格“疯涨”的态势突然放缓了，甚至还有一些楼盘调低了开盘价预期。带着多年积蓄和年终奖，该选择楼市还是股市，该出手还是该储蓄，2008年是购房的最佳时机吗？
云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为，不同收入家庭情况不同，要量力而行，像月收入在3000元左右的中等收入人群，若要买房建议首选二手房。
[回顾]去年商品住房涨势迅猛
2007年以来，昆明楼市急剧升温，各环城路住宅商品房的均价走势都处于迅速攀升状态，就连在三环路外的一位售楼小姐都感到不可思议：“客户今天过来看完户型，回去说考虑考虑，可一个星期没过老板又叫上调300元/平方米，弄得客户神情紧张，只好匆匆提前下订单。”
这只是楼市一景。云南财经大学和田野咨询机构等做出的一项调查结果显示：昆明市商品住房（仅包括普通商品住房、高级住宅、别墅类住宅）2007年的平均价格为4547元/平方米，相比2006年涨幅较大，其中一环路内的楼盘均价增幅较大。昆明一环内商品住宅均价在2007年出现三次较大的涨幅，4月份每平方米均价超过6000元，5月均价越过每平方米7000元，而到四季度初的10月，均价大步跨过每平方米8000元的门槛。
周大研分析认为，去年年初判断的昆明房价将现“4561”格局已经成为事实，根据最近的价格显示，2007年三环外商品房价格接近4000元/平方米，二环至三环间商品房价格达到了5000元/平方米，一环与二环之间则达到了6000元/平方米，位于一环路内的市中心区全部突破了8000元门槛，向10000元/平方米挺进。由于价格已居高位，预计一环内楼盘均价将会在一段时间内保持平稳。
[预测]今年楼市或吹和风
“2007年是宏观调控政策集中年，存款准备金率上调到14.5%的历史最高位，存贷款利率经过多次上调已达到中偏高水平。信贷方面，对于购买第二套房的将以家庭为单位同时提高首付和贷款利率，而且对开发商设置了8道门槛。金融和税收政策无论从哪个方面来看，对房地产市场的需求都有相当大的抑制。但是，2008年人民币升值的趋势不会改变，物业税不会出台，土地供应制度也不会发生根本改变。”
周大研认为，对存量土地的限期开发已经三令五申，这次还用了处置要“坚决”的字眼，客观上将会增加房地产市场的供应量。有消息显示，去年昆明商品房销售良好，主城四个区房地产开发量占全市的80%左右，四区共销售商品房76236套，其中商品住房55412套，同比增长7.86%。但据周大研介绍，田野咨询机构监测到的数字显示，去年昆明市住房销售率在第四季度出现了一些反常现象，如别墅销售率从第三季度的28.46%降到了第四季度的22.41%；高级住宅的销售率则从第三季度的53.14%降到了第四季度的19.46%；普通商品住房销售率从40.32%下滑到了22.53%，后两者的销售率几乎各下降了一倍，值得关注。周大研表示，根据销售惯性，这也会波及到今年上半年的销售行情。他认为，万科地产董事长王石的言论有一定道理，一个城市如果连白领阶层都买不起房的话，这个市场肯定有问题。
“你问我昆明房价究竟会吹哪股风，我的判断是不会大起大落，而保持相对平稳。虽然有一些降价因素，但土地供应量短期内难以放量的局面不会改变，加上昆明发展极具潜力，招商引资力度很大，昆明固有的区位优势将被进一步认识和发现。”周大研如是说。
[支招]月入3000元首选二手房
现在有了几万元的存款，是否就应加入购房一族呢？关于2008年买房技巧，周大研认为，不同收入家庭情况不同，要量力而行，他还分五大人群类别为他们提供购房建议。
高收入人群。一般年收入在10万元以上，对价格不是特别敏感，更多是第二、第三次购房，他们更注重居住环境、品位，更看中高级住宅、花园洋房和别墅，这一块是稀缺资源，只要认为适合就可以去买。
中高收入人群。一般月收入在5000元上下，他们更注重居住的区位、配套、建筑质量，特别重视性价比，更重要的是看好开发商的信誉。
中等收入人群。月收入在3000元左右，这部分人群是最难做抉择的。他们的收入虽然比城市低收入人群要好得多，但目前商品房价格高，贷款压力也大。未来经适房也许会覆盖到他们身上，但这将会是一个痛苦而漫长的等待过程。建议首选二手房，因为其不仅价格相对要低，而且配套设施完善，装修方面也不用大动干戈，能省下一笔不小的开支。其次是买单位集资建房后上市交易的房子，或者报名参加一些团购。第三，在房价上涨过程中，要独具慧眼，多看、多找、多比、多选，还是能在茫茫大海中找到一叶小舟的。
中低收入人群。他们的月收入一般在2000元以下，完全可以先租房并耐心等待，寄希望于购买政府公开发售的180万平方米经济适用房上，但是要注意了解数据，中低收入困难人群有多少，需要排队等多长时间，这部分人群值得期待。
最低收入人群。他们一般是住房有困难的低保户，政府将会承担起住房保障的任务，让他们逐步通过实物配租、租金核减和住房租赁补贴等多方面住上廉租房。
租房
租金稳定租住更划算
从长远考虑，有实力者现在买房也是种不错的选择
实习记者李佳健昨天走访了市内多家房地产经纪公司了解到，节后白马、棕树营、小花园等地两室一厅房子的出租价格多在700元/月左右，二环路附近的二手房售价也多在4000·4500元/平方米，和节前相比差距不大。在房屋租金比较稳定，特别是新房售价较高的情况下，有业内人士认为，租房住比买房相对要划算。
小户型紧俏合租大房更实惠
昆明荣城房地产经纪有限公司总经理黄荣柏说，每年春节后都会出现一个租房小高峰。目前来看，出租房总体房源还比较充足，但是白马、棕树营等小区很难找到一室一厅的房源，个别小户型价格略有上涨。
在白马小区附近，某中介公司的经纪人表示，55－60平方米的小户型特别好租，节前一套房子要带客户看六七次才能交易，现在最多两次就可成交。由于房源紧缺，装修较好的一室一厅租金涨了50元左右，房东一般都要600元/月。和小户型相比，三室一厅以上大户型价格相对便宜。在白马、棕树营等小区每月900元的租金，摊下来每间才200多元，三四个人合租比小户型价格还实惠。
下月二手房价或将上扬
记者从中介公司了解到，目前一室一厅40平方米的价格在500元/月左右，两室一厅60平米左右的价格一般在650－750元/月之间，三室一厅80平方米，价格多在800－900元/月。
新亚房屋经纪有限公司的一位经纪人称，1－2月二手房交易量少，市场比较冷清。按惯例，春节过后选择3月份买房的人会比较多，受供求关系影响，像25－30万左右的二手房涨幅应该会达4%左右。
租房买房谁更划算
按照国际标准，衡量一个城市房产运行状况良好的售价租金比一般界定在200：1－300：1之间。记者调查发现，在威远街附近，一套60平米两居室的房子租金为1300元/月，而同地段二手房的售价每平米在6000元左右，售租比为276：1。一业内人士分析认为，目前地段稍好的两居室房租多在800－1000左右，售租比可能比这个数据还要大。在房屋租金比较稳定，特别是新房售价较高的情况下，租房住比买房相对要划算一点。
昆明风之铃市场咨询机构副总经理陆涛表示，昆明房价一直在呈螺旋性上升趋势，目前来看还有上升空间，因此这个租售比也不是绝对的，需要买房的市民应理性对待。去年昆明房价涨幅较大，但是房屋出租价格涨幅相对缓慢，如果是临时性居住，买房肯定没有租房划算。但是有经济实力的消费者，如果从长远的投资利益考虑，只要能承受贷款压力付清月供，现在买房还是一种不错的选择。
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