昆明东市区最贵的房子已接近1.7万,为什么这个项目均价还在1.4万以下打转?

近期云南房网曾报道过,东市区二环旁的保利新盘——保利·明玥伴山,据传首开单价可能会卖到1.8万元左右,这意味着东市这一一向被视作昆明房价洼地的区域,新房价格正逐渐追近其他各区。

相关详情可查看《东市区新盘也要卖1万8 昆明房价洼地又被填上一个》一文。

作为昆明发展起步较晚的区域,东市区此前的建设发展步伐明显要落后于其他各区,区域内在售新房项目价格也相对较低。不过今年以来,前有保利城签约云大附中星耀学校,项目均价站上1.65万,后有保利·明玥伴山预计价格将达1.8万,整个片区的房价都显现出一股涨势。

在这样的背景下,作为片区内目前唯一还有毛坯住宅在售的项目,蓝光德商天域自首开以来基本维持在11000-13000元/平米左右的均价,就显得格外突出了。据云南房网近期的走访了解,这一项目当前的住宅产品销售已进入末期。

蓝光德商天域售楼部实景

蓝光德商天域售楼部实景

最后两栋高层剩余约100套住宅,均价约11500-14000元/平米

蓝光德商天域于2019年11月23日首开,目前在售最后两栋住宅产品,其产品面积段约84-125平米,均价约11500-14000元/平米,毛坯交付,交房时间预计2022年7月份。

整个项目总占地面积约68亩,总建筑面积约24.7万方,分为两个地块开发建设,总户数为1611户,车位配比为1:0.91,整个小区设置有5个出入口。

其中8号地块净用地面积26694.09平米,总建筑面积136919.44平米,容积率为3.7,建筑密度为22.59%,绿地率为40%。地块内规划有4栋高层住宅、2栋幼儿园及裙楼。

蓝光德商天域楼栋分布鸟瞰图

蓝光德商天域楼栋分布鸟瞰图

9号地块净用地面积18499.2平米,总建筑面积109649.2平米,容积率为4.3,建筑密度19.17%,绿地率为40%。地块内规划有4栋高层住宅及裙楼。

在售的4栋一单元和6栋分别位于两个地块,其楼栋总高均为34层。其中4栋一单元为2梯5户,6栋为2梯6户,6栋在售产品位于25层以上,两楼栋剩余房源合计100套左右。

蓝光德商天域住宅实景

蓝光德商天域住宅实景

项目定位纯刚需,户型涵盖三房和四房,整体室内空间规划较为方正,布局紧凑,空间利用率高;室内动静分区明显,动线合理流畅。

以面积约117平米的C7户型为例,其为三室两厅两卫设计,没有切分出更多的居室,保证了每个卧室应有的空间感;餐客一体化,客厅连通约4米景观阳台,利于室内采光通风。不过,这一阳台无论是宽度还是长度,相对市面上同类产品都略显逼仄;而缺少一个生活阳台,后期居住使用中的便利度可能也会受一定影响。

蓝光德商天域C7户型图

蓝光德商天域C7户型图

途经公交线路较多,距离地铁有一定距离

蓝光德商天域位于官渡区方旺片区,东临十里铺路,南临金马路,北侧为东旭骏城小区,西侧为盛惠园小区。

蓝光德商天域项目区位

蓝光德商天域项目区位

项目周边路网较为完善,自驾出行便捷度较高。其北侧的虹桥路向西可至人民东路,途经东部客运站;南侧的金马路往西可连接东风东路,贵昆路则贯穿东三环、昌宏路等。

项目旁边的道路

项目旁边的道路

距离项目最近的地铁站点为3号线、6号线东部汽车站,直线距离约1.4公里。在项目门口约20米处的公交站点可乘坐C137路实现与地铁的接驳,但时间成本略高,单程花费时间在40分钟左右。

距离项目20米左右的公交站

距离项目20米左右的公交站

目前距离项目较近的公交站点有6号路站、天文台(金马路)等,途经线路包括28路、Z133路、C137路、8路、257路、k6路等。

主要依赖周边配套 日常生活基本满足

由于这一项目体量较小,因此其内部除了基础的幼儿园和商业裙楼外,并未规划太多的配套设施,业主日常生活更多要依靠周边的城市配套及已交房项目的相关设施。

教育方面,项目自身规划有两所总计约24班的幼儿园,其中一所为艾淇哆教育旗下的昆明市第十五幼儿园,双方已于去年7月中旬举行了签约仪式;另一所意向引入昆明艾尔西幼儿园,目前还未签约。

而根据划片原则,项目对口的小学和中学分别为方旺中心学校以及官渡二中,两所学校紧邻,均位于项目南侧约1公里处。

项目对口中学官渡二中

项目对口中学官渡二中

商业方面,项目西侧300米处为盛惠园小区底商,有小吃街、生鲜水果市场、超市便利店、药店等基本设施;北侧东旭骏城商业中心业态较为丰富,囊括了餐饮、便利店、母婴店、卫生服务站、教育机构等。

此外距离项目较近的商业中心,是北侧约3公里处的福缇商业中心以及沃尔玛超市,有一定距离。

项目西侧盛惠园小区生鲜超市

项目西侧盛惠园小区生鲜超市

与项目临近的保利城规划有约32万方的商业商务中心,预计明后年开业;其南侧的奥园也规划有一个约4万平的商业中心及上万方的运动广场,内设儿童主题乐园、青年健身中心等。待这两处商业正式开业运营,能缓解这一项目周边大型集中商业缺失的现状。

整体来看,毛坯住宅、以刚需为主的产品定位,天然决定了蓝光德商天域的项目产品力在区域内并不算特别突出,其价格缺乏上行的空间和动力。

作为一个非地铁盘,其出行更多依靠公交及自驾,这与片区内其他邻近地铁的项目相比不具优势;而配套的欠缺,也使得其更多要靠“蹭”外部配套来解决各项生活所需,尤其教育资源的弱势,使其在当前的市场上竞争力不算很强。多重条件影响下,造成其开盘至今价格涨势不显的态势。

不过考虑到项目的销售高峰期已过,加之当前区域配套补齐速度渐快,如果有耐心等待,其价格对刚需群体还是较为友好的,是否值得入手就看购房者结合自身需求判断了。

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