昆明市中心两个20年老小区二手房价相差1万的秘密在哪里?

2011年9月,昆明市政府原址近84亩商地溢价成交,恒隆广场以每亩4163万元的惊人高价落地昆明,成为至今都无人撼动的“地王”。2019年地铁3号线通车,去年恒隆广场开业,周边区域作为坐拥两条地铁,身居CBD核心的市中心黄金地段,二手房价也跟着水涨船高,据闻二手房最高价时已近3万元/平米。

可是,也不是恒隆广场附近的二手房都能大幅升值,近日,有读者向我们咨询恒隆广场对面百米距离的勘泰大厦,二手房均价仅在11644-12483元/平米之间,甚至比同在一条明通巷的红砖房单价还要便宜,其中原由为何。我们正好借此机会来展开聊下高层住宅保值的问题。因为,勘泰大厦的今天,可能就是大部分高层住宅的明天。

安居客展示的恒隆广场附近二手房住宅信息

高层塔楼先天不足

勘泰大厦建成于2000年左右,为高层住宅楼,总层高为25-28层,至今已有20年历史,可以算作昆明较早一批的高层住宅项目。目前二手房在售户型建面大约在95.97-146平米之间,二手房均价1.2万/平米,面积构成和建成年代来说,与恒隆广场南侧的白塔花园最为接近。

白塔花园建成于2003年左右,为6-9层板楼,至今已有17年历史,目前二手房在售户型建面大约在160-177平米之间,均价为2.1万元/平米,与街对面的勘泰大厦单价价差达到了9千元/平米。

勘泰大厦和白塔花园地段几乎没有区别,周边配套也差不多一致,建成年代接近,最大的差别就是勘泰大厦是高层塔楼,而白塔花园是小高层电梯板楼,二者如今相差近1万市场价格,主要原因就是一个是排在买房鄙视链底端的高层塔楼,而另一个则是现在非常流行的多层电梯洋房。

塔楼又被称为筒子楼,缺点比较多,突出的有公摊面积大、南北不通风、采光不太好、容易有黑房间,等等,特别是早期开发的塔楼住宅,户型也有比较大的缺点。这里面最致命的是公摊面积,白塔花园是传统多层住宅,公摊差不多15%,勘泰大厦的公摊估计在25%以上,这也就是说,勘泰大厦140平米的房子和白塔花园120平米的户型实得面积差不多,如果按实得面积计算,它们的房价并没有相差9000元。

勘泰大厦比白塔花园便宜1万元,除了产品类型在市场上的受欢迎度不同,另一个原因是开发时间略早的勘泰大厦,配置标准、产品设计、维护状况都已全方面落后于白塔花园。

勘泰大厦的公共走廊已经非常杂乱破旧,到处都是电线

两梯八户的电梯配置比较低

设计落后差距越拉越大

勘泰大厦虽然建成不到20年,却已比较破败,大堂、楼梯间、公共走廊的观感都很陈旧,而比起外观,勘泰大厦更致命的硬伤是20年前的建筑设计标准不高,勘泰大厦28层却只有两部电梯,而每层确有8户,相当于一梯四户,明显标准偏低。

设计标准偏低的还有车位,勘泰大厦200多户,却只有一层地下停车场,车位明显不够。虽然地下车场和金泰大厦连通,而金泰大厦地下有两层停车场,可是金泰大厦是一幢写字楼,自己的车位都还紧张。相比起来,白塔花园的车位就要充足得多。

白塔花园是一梯两户的小高层板楼,设计标准和产品类型如今仍是市场上高端项目的标配。

另外,勘泰大厦的窗户仍采用20年前比较流行的塑钢推拉窗,这种窗户因为密闭性和安全性不好,在高层建筑上已被淘汰,多层建筑也已很少使用。相反,竣工于2003年的白塔花园却是铝合金平开飘窗,放到现在也不过时。

勘泰大厦的三角形阳台,推拉窗,放到现在都非常落伍

如果从外观看,使用外墙涂料的勘泰大厦已经显得年老色衰,十分陈旧。但白塔花园的外立面是墙砖,接近20年了还非常鲜艳,外观并不落伍。

在户型设计上,勘泰大厦也完全是落后好几个时代的产品,黑房间不说,其中有的户型还是很奇怪的三角形阳台。

从勘泰大厦和白塔花园如今在二手房市场上的境遇看,高层塔楼的衰败速度要大大快于多层住宅,技术和配置也更加容易落伍。造成这种状况的原因主要有两个:

首先,虽然购房者不太喜欢高层塔楼,但就建筑技术而言,越高的建筑反倒对建筑技术和标准的要求越高,这也就导致随着技术进步高层建筑很容易在技术和配置上过时和落伍。就拿防火标准来说吧,从勘泰大厦到现在的20年间,中国的高层建筑防火技术规范已经至少进行了两次重大升级,如果按现行标准,勘泰大厦是不符合要求的。

其次,高层塔楼的电梯等公共设施使用强度大,老化淘汰比较快,如果电梯配备标准不高,像勘泰大厦这种两梯八户的设计,电梯使用强度远高于一梯两户的住宅楼,所以电梯、楼梯间等公共空间很快就会显得很破败。

建成快20年的白塔花园从外观看并不过时

高层住宅,最先让你感到贬值的就是电梯

为什么是电梯?一般来说,电梯的常规使用寿命为10至15年。根据今年6月发布《云南省电梯安全管理规定》,超过15年年限的电梯将进行安全评估,根据评估结果确定继续使用电梯的条件或对电梯进行更新、改造和修理。如果在小区住满20年,你可能会经历1次更换电梯的过程,这其中就会涉及到相关费用问题。

前段时间就有昆明某小区电梯维修费用13万元的相关新闻

20年前的住宅小区大部分没有收取维修基金,因此无论是电梯的维修、更换或者改造,所产生的的费用将由住户自行承担。目前一部30层楼高的新电梯售价大概在30万元左右,如果按每栋楼2部电梯的配比来看,筹集费用至少60万元,分摊到每户头上费用可不少。而一旦涉及到住户筹集资金这种事情,各方意见往往很难达成统一。

最后怎么办?继续维修。但维修毕竟治标不治本,电梯的故障频率将会越来越高,你永远不知道,今天是这部电梯罢工,还是两部电梯一起罢工,当年便捷不再。同样的情况,如果发生在低层住宅,要么没有电梯,或者有电梯但相应的售价和维修价格没有如此高,更能被住户接受。

还有最后一点,关于学区

老小区还有一大不能不提的优势就是学区资格。

恒隆广场商圈附近,覆盖着如拓东一小、明通小学、古幢小学、盘龙小学、北京路小学及昆明市实验中学、昆十中、官五中、昆十二中等众多老牌名校。勘泰大厦虽在明通巷,但与明通小学无缘,据房产经纪介绍,按照划区业主孩子只能就读于相对比较普通的北京路小学。

对于很多望子成龙的家长来说,时常维修的电梯和不太尽心的物业都可以忍,但是下一代的教育却是不能将就的,房龄长设计和配置落后的勘泰大厦并没有沾上名校学位房的光,所以中介在推销勘泰大厦时,打出的招牌是“家长陪读明通小学的首选房源”。

 

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