昆明的房价天花板,是否已经到顶?

2020年接近尾声,昆明新房市场今年的整体表现已逐渐成型。

据昆明锐理数据显示,在主城范围内,截至10月时的新建商品住宅价格稳定在了1.5万元/㎡左右,而城市中心板块更是站上了3万元/㎡的高位。

这不由得让人浮想联翩:这一新房价格水平,是否已经触及昆明市场的天花板?如果房价还能继续向上走,空间又将会有多大?

昆明市场还有上行空间,中心板块仍存后劲

实际上,10月时昆明中心板块新房均价达到30930元/㎡,已经是这一区域单月均价年内第二次突破3万元/㎡的大关了。

根据昆明锐理的数据显示,年内中心板块的商品住宅均价增长了1万元左右

而更值得关注的一点是,在年初时,这一区域的新房均价还仅有1.96万元/㎡左右——作为当前的昆明房价天花板,中心板块仅仅在一年的时间内便实现了房价的跨越式增长,其潜力与后劲令人侧目。

回归整体市场层面,今年5月时,前瞻产业研究院发布的《2020年中国新一线城市对比报告》,提供了一个横向对比昆明与其他城市市场房价的角度与机会。

根据其统计,在年初时,15个新一线城市中昆明的房价水平处于1.5万元以下的一档,位居所有城市中的倒数第四位,仅高于重庆、沈阳、长沙3个城市。不过,没有谁会否认昆明这座城市的冲劲,从“一带一路”到自贸试验区再到如今的《区域全面经济伙伴关系协定》(RCEP),作为西南桥头堡的核心城市,昆明始终是政策的焦点。

年初时,昆明房价水平在所有新一线城市中还处于倒数位置

表现在地方经济上,2019年全市的GDP达6475.9亿元、增长6.5%;城乡居民人均可支配收入分别达46289元和16356元,各自增长7.7%和9.8%——整座城市表现出旺盛的活力与发展势头。

尤其是在城市中心板块,随着昆明规模的不断扩大,一环、人民路等主城中心区域的价值日益凸显,毕竟相应的位置与资源仅此一份,具有不可替代性。一项人口密度的数据也为此提供了佐证:早在10年前的第六次人口普查中,就有相关人士表示昆明一环路内的人口密度相当大,达到了惊人的每平方公里2.2万人。

因此,无论是城市整体商品住宅均价从年初的不足1.5万到年底站稳1.5万,还是中心板块价格突破3万每平的大关,都显得顺理成章。可以说,昆明的新房市场量价均处于上升通道中,远未到顶。

本地房价增速渐快,需求向高端转移

如果时间退回到5年前,有人预测5年后昆明的新房均价能达到1.5万元,中心城区价格将破3万,恐怕少有人会相信。

当时的市场境况是,昆明新房均价自2010年站上8000+的高位后,连续多年在8000-9000元/㎡的区间内来回波动,一直缺乏进一步上行的动力。直到2017-2018年这一时间点,房价才终于破万。

近15年昆明商品房均价走势(综合各机构数据,2020年数据截至上半年)

破万之后,昆明的房价仿佛突破了某种禁制,开始加速上行。从2018年破万到如今稳定在1.5万元/㎡左右,仅仅用了两年左右的时间。比起从8000元/㎡到1万元/㎡所走过的近七年,昆明的房价增速明显在逐渐加快。

这种价格层面的加速度变化,与本地新房市场的格局改变有关。2018年,恰是全国品牌房企大幅拉近与本土龙头房企业绩间差距的一年。以涨幅最大的融创为例,其当年在昆明的项目销售金额为105.49亿,相较2017年时的35.2亿涨幅超100%,融创也勇夺了当年本地市场的房企销售季军。

产品结构层面也经历了类似的变化路线。同样是来自昆明锐理的统计数据显示,从2015年起,本地的商品住宅成交主力面积段,便开始从100㎡以下向100-140㎡区间转移。

来自昆明锐理数据统计的本地商品住宅成交面积段变化情况

同样是在2018年,100-120㎡区间和120-140㎡区间的成交产品占比,双双反超80-100㎡区间;截至今年上半年,三者已成鼎足之势。可以说,正是价格与产品的相互推动,才造就了今日昆明新房市场改善需求高昂,价格涨势显著的现状。

购房者需求加速升级,1.5万元/㎡可能只是起点

实际上,昆明新房市场产品与价格格局的改变,也在带动购房者需求同步升级。

一方面,许多原先的刚需购房者,享受到了房价上行的红利,改善性需求开始抬头;另一方面,很多新兴的中产阶级,初接触市场便赶上了这波市场行情,刚性需求直接提高一步迈上了刚改台阶。

而无论是哪一类人群,其一大特征标签都是相似的,那便是需求比以往更高端、品质更好、性价比更高的产品。

换言之,很多本地购房者已不再会单纯被高价所劝退,而是会去考量这一价格与相应的产品价值是否匹配。不少购房者甚至对均价3万元/㎡及以上的高端产品有明确的诉求,因为其置业需求已经受市场影响大幅提升。如果价格与价值相契合,很多人并不介意为高价产品买单。

综合这种种现状与趋势,相信对于最初的问题,答案已经很明显了:本地市场的需求仍在上升中,产品的升级换代也还在进行,1.5万元/㎡的新房均价肯定不会是终点,城市中心板块的3万元/㎡价格也正是当下需求的直接呈现。一切可能仅仅是一个新的开始。

这一次从中心出发,能一锤定音的项目来了

回过头再来看昆明一环内的市场境况,会有更深的理解——一座城市的范围越是外扩,越是有新的多个中心孕育产生,原有的城市中心“味道”反而越醇厚,就像一坛老酒。昆明中心板块的商品住宅均价能够在年内两度突破3万元/㎡大关,正证明了其应有的价值和潜力。

位于这样中心位置的项目,其属性无疑居于整座城市最靠前的一档。因为无论是位置、交通还是种种配套,其都具有相应的深厚沉淀,并且价格能随时间流逝不断释放。

尤其是人民路周边,这条城市最为重要的横向中轴路,在最新的规划中被定位为了新的集中商务区,其将继续吸引各类营商资源与人群向此集聚,其价值有了新的落脚点和攀高方向。

整座城市仍在继续“掘金”一环内

其实在人民路位于一环内的一段,有一个有趣的现象:靠近道路西段的小西门、翠湖一带,二手住宅整体价格更高,在翠康园、翠丽苑、富春花园等小区,房源单价破3万元/㎡甚至4万元/㎡并不稀奇;而在售均价破3万元/㎡的新房项目,则以道路东段的白塔一带最为集中,且不少供应的为商办产品。

这一现象揭示出两个事实——一方面,整条人民路周边的价值其实也未见顶,仍有不小潜力可挖;另一方面,在小西门、翠湖一带,已经许久未有新项目出现,来重新诠释板块的居住价值,扛起属于一环的高端产品大旗了。

因此,当10月底融创旗下的昆明大公融滇置业有限公司,以7.42亿元摘得了位于小西门商圈人民路省电视台旁,原昆明学院34亩住宅用地时,可以想见,一个新的一环高端标杆项目要来了。

融创春城書院是融创的TOP产品首次落地昆明

这一定名为融创春城書院的项目,敢以TOP级产品为名,与融创近些年积累的豪宅基因有密切的关联。

从北京到上海,在国内重点城市的城央核心,几乎都有融创豪宅系产品的身影,其也无不取得了优异的成绩。对融创而言,入滇4年,在昆明这样重要的西南桥头堡城市,不可能没有TOP级产品的落地。一环小西门这样的区位条件,恰好为其提供了最佳的舞台。

实际上,早在2017年还未进入轨道交通的时代,一环人民路周边的云投中心保利六合等项目的新房均价,便已站稳了1.4万元/㎡的高位,高出当时的全市均价水平。现如今,在3号线的加持下,整个一环的交通、配套、氛围等无疑都更趋成熟,其价值无疑也有了质的提升。

在本地房价、产品、需求均处在新起点的这个时间点上,融创携春城書院这样的TOP级产品重返城市原点,从一环重新出发,无疑将会开启本地市场新的篇章。久违了的昆明一环,融创TOP级产品的第一次落地,值得期待。

目前,融创春城書院项目示范区及城市展厅已开放,有意向的购房者可前往品鉴

示范区接待中心:昆明市五华区红菱路与菱角塘路交叉口

万达城市展厅接待中心:昆明西山万达广场1号门外广场

七彩ME TOWN城市展厅接待中心:昆明市白塔路七彩ME TOWN购物中心一楼优衣库门口

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  • 房网用户

    城市发展长期看人口,未来一带一路的重要节点城市,天花板远不止于此。 昆明房价,三万只是起步
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