砍商业加住宅降低改造难度 棕树营城改调整规划艰难再启

8月4日,昆明市五华区棕树营城中村改造项目发布《控制性详细规划修改批前公示》。最明显的一个变化是,商业商务用地面积大幅减少,新增了一块居住用地。

棕树营城中村改造项目早在2008年就开始启动,十余年来一直波折不断,是昆明一环内面积最大的城改项目之一。本次控详规调整后,由于商业用地大幅度减少,而住宅地块相应增加,带来的直接影响是改造预期收益增加,难度下降,提高了对社会投资人的吸引力,或许预示着长期卡在此环节的棕树营城改又到了重新启动的时候。

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砍商业加住宅降低改造难度 棕树营城改调整规划艰难再启

修改前后控规示意图

棕树营城中村改造项目改造范围东至建工集团宿舍、南至大观路、西至环城西路、北至人民西路。项目的净用地面积(公园绿地除外)由165797.08平方米调整为174078.23平方米,增加了8281.15平方米。

调整后,WH-NP-A2-02-01地块取消了2.58万平方米的商业商务用地,调整为商住混合用地,同时调整地块边界。

WH-NP-A1-01-02地块的中小学用地调整了用地位置及地块边界,新建一个30班小学;WH-NP-A1-01-01地块的商住混合用地性质不变,调整地块边界;WH-NP-A2-01-01地块局部调整为服务设施用地,原址保留21班幼儿园。

WH-NP-A1-01-04地块换位用地及公园绿地的用地面积不变。

原东西向15-25米道路调整为统一15米道路,取消南北向支路,改为9米地块内部道路并对外开放。

调整后,新增居住用地一块,约为2.5万平方米,容积率4.75;商住混合用地共有两块,一共约合12万平方米,容积率分别为5.17和4.86。

砍商业加住宅降低改造难度 棕树营城改调整规划艰难再启

项目区位示意图

棕树营城改范围内包括云大医院职工宿舍区、建工社区、贵研小区、物资小区、民委东院、棕树营村等人口密集的单位职工小区和城中村,2008年就开始启动改造,先后有奥宸、实力接手后又退出,仅完成了部分拆迁。

2008年自家房屋已经被拆迁的棕树营村村民,多年来一直通过各种渠道反映长期得不到回迁安置的问题。根据最近一条2020年2月五华区大观街道办事处的回复,因社会投资人退出该地块的开发、规划受翠湖视廊的影响等问题,棕树营村的回迁房屋不能如期建成。现五华区政府已针对棕树营城中村片区改造成立专项工作组,工作组正在督促相关部门拟定多套方案,拟用最快捷、最优化的方案解决棕树营城中村改造项目的实际问题。

按照修改后的控制性详细规划,棕树营城中村改造项目主要是商住混合用地和居住用地,拆迁后的居民原地回迁的可能性很大;目前的大观幼儿园将原址保留,春城小学从2020年秋季学期开始整体搬迁到菱角塘路9号,在目前环城西路以东民委东院地块将新建一个30班小学。

距离棕树营村不远的潘家湾小新村,启动改造的时间与棕树营几乎相同,遭遇的难题也差不多——都是社会投资人中途退出,拆迁无法继续,但小新村已完成拆迁的地块在去年已完成出让,碧桂园以5.52亿元拿下了小新村城改首批40亩土地,现已定名为碧桂园翠湖映象并即将销售,但棕树营改造却历经奥宸地产和实力地产后,仍未取得突破。 

棕树营村地块位置优越,周边拥有篆新农贸市场、云大医院、大观幼儿园、新建小学、篆塘公园这些“顶配”级别的生活配套,加之面积较大,开发价值非常高,可是需要投入的资金、拆迁的难度也都不小。最早参与改造的奥宸地产已申请破产,后期进入的实力地产也负债累累,近期还传出将甩卖项目的消息,从昆明10多年的城改经验看,类似棕树营这样位置好规模大的城中村改造项目,外来房企大多敬而远之,本地也只有俊发等极少数公司具备完成改造的实力和经验,但俊发现在手上的城改项目太多,对棕树营恐怕也有心无力。

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  • 房网用户

    别再吹牛逼啦!
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  • 房网用户

    这块地是极品地块。要啥有啥,翠湖,大观公园,2个大医疗系统,菜市场,地铁,体育馆,教育资源。这里房价,起步绝对是2.3万以上
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