“万人摇”下的楼、地市高温 南京星夜出台调控新政

近来南京的房地产挺火热,“万人摇号盘”之后,是一系列的百亿土拍,7月份三场土拍就揽金达468亿元。

楼市、地市火爆拉高了开发商和购房者的热情,根据国家统计局披露数据,4-6月南京新房价格环比涨幅分别为1.8%、1.2%、1.0%,其中4月环比涨幅居70个大中城市之首,同比涨幅4.5%、5.0%、6.1%,逐渐呈走高之势。

在“房子是用来住的、不是用来炒的”这个政策背景下,南京楼市热浪需要降降温了。南京市住房保障和房产局等七部门在7月23日凌晨下发了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,以及就通知而做出的九条政策解读。

随着靴子落地,南京成为杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳等之后又一个收紧调控的地区。

土地调控第一条

总体来看,《通知》提出九项措施,涉及房产、发改、公安、规资、建设、市场监管、金融监督等多个部门。

《通知》中放在第一条的措施就是“加强土地市场调控”,探索从供应端缓解楼市问题。

具体要求是:依据土地市场状况,加大住宅用地供应力度,合理有序安排上市,优先满足刚需,稳定市场预期。严格执行“限房价、竞地价”出让模式,提高土地市场准入条件,建立热点区域住宅用地报名单位资格筛查机制。

其实7月份成交的23幅地块中,包含宅地14幅,商住6幅,商服及其他3幅,住宅用地已占了绝对优势,而在“合理有序安排上市”以及“限房价、竞地价”出让模式方面则更有争议。

相信很多人还没忘记上周的“金陵混战”,超过30家房企参拍南京9宗地块,最终起价129.5亿元的土地,总成交价达到148.5亿元,其中6宗地块到达上限价。

事实上,这并非南京近来唯一的一场大型土拍。据观点地产新媒体了解,虽然南京在6月5日就加入到了“限地价、限房价”土拍规则的阵营中,但除了7月初的首场拍地有所降温后,“双限”新规后的土拍,照样引得房企们扎堆举牌。

其中,7月3日最后一场“非双限”土拍集中出让7宗地块,均以底价成交,总成交价184.34亿元,总出让面积53万㎡。

一周之后,7月10日,南京首场“双限”新规土拍迎来了7宗地块入市,总出让面积38.2万㎡,总起价116亿元,最终在近50家房企参拍的“盛况”下,总收金135.2亿元,其中5宗地块达到上限价。

此后未满一周,南京再有9宗地块集中入市,吸引了超过30家房企参与竞价,总成交价达到148.5亿元,其中6宗地块到达上限价。

至此,仅用半个月,南京三场土拍就揽金468.04亿元。而在上半年的土拍中,全市总土地出让金仅为760亿元。不到一月的时间,南京土地出让金额就超过上半年总出让金额的六成。

当然这种地市“高温”的出现有其原因。业内人士指出,一是上半年受疫情的影响,大部分地块推介节奏都集中在下半年,显得比较紧凑。二是到了南京开发商补仓土地的时机,各大房企也都在积极抢地。

而且有知情人士表示,南京也有停止出让地块,上半年有几个区召开过土地相关的推介会,与开发商都进行前期的讨论。“如果没有意向地块基本上就停拍了,如果有意向的,就会看到像今天这样比较火热的情况。”

但不可否认,在经过了几个月的低迷后,大家关注的点可能更多是在显而易见的“争抢”“达到上限”上面,至于是不是上半年延期出让的,或是有多少地块停止出让,这些并未能引来更多讨论。

因此,在强调合理有序安排上市、严格执行“限房价、竞地价”出让模式等约束下,南京土地市场接下来或许会“冷静”不少。

《通知》最后一再强调,各相关单位应严格落实属地监管责任,统筹指导土地上市和房屋销售。

保刚需限投机

在土地上市之外,南京本次楼市调控提到最多的还是房屋销售。这与深圳“最严调控”对比的话,或许也有一些相似之处。

深圳这个人口大城市,此次调控备受关注的一点是,对于深户购房需满足“3年落户+3年社保”。南京人口自是比不上深圳,但在人口持续增长以及地少人多的情况下,南京要求,优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求,商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

另外,与深圳一样,南京对“离异夫妻”同样有相应的购房年限要求,只是深圳对于夫妻离婚追溯期延长为3年,而南京则为2年——夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

有声音指,深圳房价高企是众所周知,而南京近来“万人摇号盘”的出现或是调控出台的导火索之一。

《通知》明确:加强热点楼盘销售管理。对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘,开发企业制定针对性销售方案,严格按照审核公示方案开盘销售。选房结果在现场公示,确保销售进度与南京网上房地产公示同步。

“热点楼盘”近期在南京频频出镜。

5月底,疫情阴霾慢慢散去,南京7个摇号楼盘公布报名人数,其中位于江北核心区的江畔都会上城项目,共计录得11890组有效报名,其中992组参与67套人才优选房摇号,中签率约6.8%;10898组参与156套普通房源摇号,中签率只有1.4%。

彼时有消息称,江畔都会上城的报名系统由于报名人数过多曾一度瘫痪,“万人摇号盘”的名号也不胫而走。

与此同时,溧水万达广场也因为房价对比周边楼盘倒挂超3000元平方米,同样引来大批购房者报名摇号,系统也一度不能提交。

中原地产首席分析师张大伟也发表观点称,这一轮收紧调控的城市都有明显的新盘价格倒挂现象,新房比二手房价格明显低,使得市场出现了不需要买房人群集中假离婚、假人才、假落户买房。

据南京网上房地产数据显示,上半年虽受疫情影响,但南京新房(含六合、溧水、高淳)成交量达35269套,认购41360套,同比成交量上涨3.5%,认购量上涨8.4%。成交价格方面,南京一二季度整体成交均价企稳在25641元平方米的高位。其中,6月份南京新房认购量达11306套,成交7918套,环比认购上涨19.6%。

另有报道指出,6月份南京多达74个项目开盘,20家楼盘加推售罄,市场高温不降。

而根据国家统计局数据,1-6月份,南京在新房价格方面环比涨幅分别为0.1%、-0.1%、0.2%、1.8%、1.2%、1.0%,其中4月环比涨幅领跑70个大中城市,同比涨幅3.3%、3.2%、3.3%、4.5%、5.0%、6.1%。

二手房价方面,南京上半年各月份环比涨幅0.1%、0、0.2%、0.5%、0.4%、0.5%,同比涨幅5.6%、5.3%、4.6%、5.0%、5.3%、5.7%。这反映出南京房价涨幅在三四月逐步复工后一路走高,一方面城市刚需旺盛,另一方面也容易引发炒房现象。

于是,在深圳上周“最严调控”的示范作用下,南京的楼市调控也正式落地了。

也许,这一次的调控收紧还远未到尾声,毕竟杭州、东莞、宁波、郑州、内蒙古等已经相继出台了调控政策,而比它们高温的楼市戏码还在不少城市上演。

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