昆明某小区一住户半年内两次遭公共管道污水倒灌

近日,盘龙区人民法院处理了一起侵权责任纠纷案件。2019年春节,朱某一家回家过年时发现家中污水倒灌,只能自己清理干净。谁知不到半年,污水再次“来袭”,且比上次更为严重。朱某一家为此很是心烦。为了维护自己的权益,他们将物管公司、房地产公司诉至法院。

经法院调查,2016年4月8日,原告朱某、玄某购买被告某房地产开发公司开发的某小区商品房,入住后与第二被告物管公司签订物业服务合同。2019年1月27日,原告二人回家过年时发现,房屋内约有10厘米深的污水,散发着恶臭,卧室里的实木地板以及红木家具等均遭到浸泡。经物管公司查验,污水倒灌系因一楼户外公共污水管道被油污堵塞,污水倒灌进原告的厨房排污管道,然后由排污管道流进房内。2019年6月27日,朱某的房子又一次出现污水倒灌,这次造成了更严重的损失。

原告朱某、玄某认为,污水管道设计存在缺陷导致污水屡次倒灌,两被告应对房屋损失承担赔偿责任。朱某一家与房地产公司及物业公司多次协商无果后,诉至法院,要求两被告赔偿因污水倒灌造成的各项经济损失124680元,同时申请对管道设计是否存在缺陷以及污水倒灌产生的损失进行鉴定。

被告房地产公司和物业公司认为,房屋已经竣工验收,无质量问题,物业公司履行了服务义务,均不应为此担责。为查明房屋污水倒灌原因、损失情况、房屋现状等,盘龙区法院承办法官韩梅邀请相关专业人员对涉案房屋进行勘验,同时,组织三方进行调解。经调解,被告物管公司同意支付原告部分款项,并减免1年物业服务费,该案最终达成和解。

法官韩梅提醒,如果业主遇到类似问题,要提高证据意识,在发生损害情况时,及时通知物管公司及相关部门采取措施止损,同时通过拍照、录像等方式保存原始证据及证据的原始载体。此外,一旦发现权益受到侵害,要及时向有关行政部门、司法机关反映,用法律武器维护自己的合法权益。

律师解读

认定侵权责任主体要理清法律关系

云南凌云律师事务所律师张晓山认为,该案中,小区公用设施涉及多个主体,其中小区全体业主是公用设施的产权所有人,开发商是公用设施的建设者,物业管理公司是公用设施的管理者。当公用设施造成损害时,谁是侵权责任主体,应结合各主体之间的法律关系认定。

“依据民法的基本原理,无义务则无责任,小区公用设施虽为全体业主所有,但是确保公用设施建设符合质量标准的义务由开发商承担,业主缴纳物业费,管理和运营的义务由物业管理公司承担,业主从公用设施的建设到运行都不承担义务,同样也不承担公用设施致人受到损害的法律责任。”张晓山说。

一般来说,开发商是小区公用设施的建设者,应保证公用设施达到规定质量标准,同时对这些设施负有配合查验交接的义务,若有证据证明公用设施建设不达标或者发生的事故与验收交接事项有关,则开发商应承担责任;若物业公司在开发商将小区交付时没有尽到质量验收的义务,导致业主人身财产受到损害,也应当承担相应的法律责任。“若本案的鉴定结果证明,导致朱某家污水倒灌的原因确实与两个被告都有关系,则根据两被告的尽责情况,相对递减责任。若有不可抗力因素,住户自己也需要承担一部分损失。”张晓山补充,进入雨季,淹水时有发生,如果住户能证明自家被水淹与市政管道建设和维护不到位有直接关系,同样可以起诉相关单位。

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