住宅用地告急 西市突围在何方?

昆明主城区的住宅用地供应告急,尤其是西市区。

今年上半年,昆明主城土地供应量明显减少,供应的住宅用地仅有一千亩左右,其中西市区的住宅用地更是开了“天窗”。这并不是特例,总体而言昆明主城住宅用地供应呈现供不应求的态势,每次土拍几乎都会遭到“哄抢”,而西市区的情况则更加严峻,最近一次出让的住宅地块,还要追溯到去年底溢价成交的高新区可口可乐地块。

五华区今年计划供应住宅地块不足600亩

五华区今年计划供应住宅地块不足600亩

西市区土地供应主要集中在五华区范围内,具体看五华区热点区域的住宅土地供应情况,在五华区今年计划供应的土地中,西北新城占了500亩,地块集中在京昆高速东西两侧。可是,因为西北新城的东片区旧城改造滞后,这批土地今年完成供应后,马上也要面临土地供应不足的难题。

由于西北新城东扩开发受阻,开发热点逐步向传统西市区靠拢,这意味着昆明传统西市区(主要是黑林铺片区和高新区)将与开发火热的西北新城相互融合,形成更大范围的新西市开发版块,这不仅会使西市区的开发跨上新台阶,其核心区域的价值也会在此过程中得到凸显。

西市区土地供应锐减,黑林铺成突围主攻方向

西市区土地供应锐减,黑林铺成突围主攻方向

黑林铺和高新区是传统西市区的核心板块,北接西北新城,南侧人民西路是昆明东西向城市中轴,区位价值一目了然。西市核心板块的稀缺价值首先从土地价格高涨体现出来,去年11月,高新区西区原可口可乐老厂46亩的住宅用地出让,13家房企经过激烈竞拍,最终溢价43.06%斩获,每亩单价达1717万元,楼面价高达8307.8元/平米。

其次,从五华区土地供应计划来看,短期内西市核心板块不会有新的住宅用地入市,长期来看,成熟区域的开发空间主要来自于旧城改造,推动旧改和产业升级转型成为西市区突围的关键。但旧改也面临着改造难度大、周期长、土地容量小的问题,土地资源稀缺将是西市核心板块未来的常态。

五华区黑林铺和高新区西区新盘分布情况

五华区黑林铺和高新区西区新盘分布情况

供应越来越稀缺的大背景下,核心的价值也就越发凸显。

以西市区人口、商圈和优质教育资源的分布状况看,围绕滇缅大道上的西城时代商业中心和假日城市沃尔玛商圈,有假日城市、万科云子西城时代、融城园城中天花园朝花曦拾等10多个成熟小区环绕分布,成为西市区居住小区最密集、人气最旺的核心商圈,再加上区域内云集昆十四中、高新小学、春城小学、市第三幼儿园等近10所重点学校,多所医疗资源配套,构成了西市核心板块。

招商雍和府是西市核心板块唯一的新盘

招商雍和府是西市核心板块唯一的新盘

西市区核心板块的产生,从本质上看是区域优质资源和密集人口的叠加效应所推动形成,而随着西市核心区域成型,紧缺的土地资源与市场需求的矛盾逐渐显现,二手房价格一路飙升,如园城、启鸿假日、西城时代等二手交易价格已达16500元/平米。

最近亮相的西市核心板块首作——招商雍和府的出现无疑可以缓解新房供应的缺口,很可能将成为锚定区域居住品质的新标杆,并注入全新的区域升级能量。

一方面的原因,是项目的区位和资源配置非常优越,如前所述,和繁华商圈为邻、重点学校在旁,这些正是核心区位所赋予的先天优势。

另一方面从产品层面来说也是如此,由于西市核心区开发时间较早,成熟小区众多但新楼盘很少,居住品质和体验一般的老小区,让心仪西市繁华生活的购房者难以选择。所以片区内一旦出现新楼盘都会受到热捧,如此前售罄的万科云子芳华等。

招商雍和府一期规划效果图

招商雍和府一期规划效果图

因此,招商雍和府特别受关注也是情理之中,而从项目披露的详细信息看,招商雍和府的规划和产品设计完全不负人们的期待。

招商雍和府整个小区占地140亩,今年5月,规划公示一期地块占地约73.26亩,围合设计的10栋纯板式住宅错落有致,3.2的容积率、17.08%的建筑密度、40.01%的绿地率,这些规划指标意味着小区有大气精致的的园林景观和宽敞的楼间距,保证了足够的居住舒适度。

招商雍和府一期住宅效果图

招商雍和府一期住宅效果图

除了小区总体布局和居住环境方面,项目在产品设计上也下足了功夫,首先是在高层住宅中少见的近6米高入户大堂设计,并且在大堂中还配备了会客厅(高层入户客厅花园),大大提升产品档次和居住尊贵感,让归家更有仪式感,呈现人性化的居住体验。

其次是在户型上,项目纯板式结构保证了产品的采光通透都毫无障碍,2T4户和2T5户的设计,设计有90-140平米的5个户型,属于昆明市场主流产品。

总体来看,招商雍和府的问世对于成熟繁华的西市核心区意义很重要,项目不仅缓解了区域新盘供应紧张局面,而且在综合品质上体现出来的领先属性,对于老小区扎堆的西市核心区,将带来人居水平方面较大的变革和提升。

目前,招商雍和府位于西城COHO购物中心的城市展厅已开放,对外已释放7月4日营销中心开放。目前正在进行客户意向登记,开盘时间待定。

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