昆明住宅库存增加但仍属供应偏紧 商业却要16年才能卖完

今年来由于受疫情影响,今年前三月昆明的商品房成交量有限,而昆明商品房预售条件放松后,供应量激增,使得昆明商品房的整体库存面积增加,去化周期也有所延长,尤其是商业物业,在不新增供应的情况下,按照现在的消化速度要差不多16年才能全部卖完。

今年5月昆明商品房供应、销量、库存和价格信息(图来源锐理数据)

今年5月昆明商品房供应、销量、库存和价格信息(图来源锐理数据)

按照锐理数据发布的《5月昆明房地产市场研究报告》,截止到2020年5月31日,昆明商品房(商品住宅、商业、办公,不含车位)库存共计约2060.19万平方米,按照近一年销售1115万平方米的去化速度来计算,要1.85年去化,去化周期较上月略有上升。

事实上,锐理数据显示,过去一年半来昆明商品房库存整体都呈上升趋势。

过去一年半来昆明商品房存量整体是上升的(图来源锐理数据)

过去一年半来昆明商品房存量整体是上升的(图来源锐理数据)

2019年1月时昆明商品房存量面积约1680万平方米,到2019年底时库存面积已攀升至1916万平方米,今年来昆明商品房库存面积逐月增加,到5月底时已达到2060万平方米,比起一年半前增加了380万平方米。

具体到各物业来看,截止到今年5月底,昆明的新建商品住宅存量面积共734.04万平方米,比起今年1月时增加了86万平方米,去化周期也从年初的0.66年(约7.9个月)上升至0.8年(约9.6个月)。虽然昆明新房存量面积有小幅上涨,去化周期较年初时也略有上升,但住宅物业不到10个月的去化周期也不算长,在可接受范围内。并且根据自然资源部此前对商品住房库存消化周期、供地规则的区间划分,商品住宅去化周期在6个月-12个月的,要增加供地的意见来看,昆明尚属于供应偏紧,需“增加供地”的城市。

昆明办公物业(写字楼、公寓)还有634.72万平米的存量面积,比起今年1月时增加了38万平方米,去化周期从今年1月的3.59年上升至至4.56年。虽然办公物业的去化压力不小,但昆明的商业物业存量和去化周期更令人担忧。

昆明各板块商品房供应、销量、库存对比

昆明各板块商品房供应、销量、库存对比

锐理数据显示,截止到5月底昆明商业库存还有682.44万平方米,按照最近一年43万平方米的销售速度,在不新增供应的情况下全部卖完需要15.89年的时间。要知道,在锐理统计的数据中2018年底时,昆明商业存量面积还只有555万平方米,按照当时月均销售4.33万平米的量计算,去化周期为128个月,也就是10年半的时间。

如今一年半过去了,昆明商业库存增加了差不多130万平方米,月均销售量也在整体下降,要全部卖完差不多要16年的时间,去化压力巨大。

在锐理划分的昆明主城12个板块中(昆明中心、次中心、世博、北市、官南、滇池、西山、呈贡、东南、空港、高新、东市),截止到5月底昆明商品房存量面积排在前三的为呈贡、官南和次中心板块,分别为370万平米、272万平米和248万平米。存量面积排在后三位的是空港新区、市中心和世博板块,这3个区域的商品房库存面积分别为20.75万平米、38.39万平米、56.9万平米。

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