中海地产1月销售202.8亿 拿地80.4亿

2月6日晚间,中海地产发布2020年首月销售公告,与过往时期相比,这份成绩单或许稍显逊色。

公告显示,中国海外系列公司于1月份录得合约物业销售额约为人民币202.76亿元,已售楼面面积约110.31万平方米,分别按年降低17.9%、11.9%。

这也是中海地产近几年来首次以人民币计算销售额,此前该公司一直沿用港币计算,包括2019年12月销售也是披露销售额为港币339.58亿元。

过去一年,离岸市场人民币对美元持续走弱。即便剔除汇率因素,2020年1月中海地产销售额创近三年同期最低已是事实,2018年1月及2019年1月该公司销售额分别为港币258.26亿元、港币290.48亿元。

截止到1月底,中国海外系列公司录得已认购物业销售约人民币164.68亿元,折合约港币183.48亿元,与2019年12月环比基本持平(港币185.28亿元),同比则下跌约35.78%。这部分销售额预期将于往后数月内转化为合约物业销售。

仅从结果看,如果说销售额环比下跌逾三成是年底冲刺业绩而1月恰逢销售淡季,那么同比下跌近18%或许说明,2020年1月比以往都来得冷淡些,无论从签约还是从认购的角度看。

中海地产是房地产市场动荡下受影响的一员,据瑞信最新报告称,内地房地产市场1月出现大幅放缓,在300城市中销售面积、销售金额分别下跌45%、21%;在第一、二、三线城市中,销售额分别下跌2%、20%、31%。

分区域看,却又容易获得不一样的视角:

1月份中海地产在香港及澳门区域录得合约销售额人民币2.13亿元,去年同期则高达港币59.13亿元;剔除这部分因素,据观点地产新媒体测算,期内中海地产在内地的销售额同比跌幅大约3%。

这说明1月份头部房企在内地的销售额,暂未受到来自新型肺炎疫情扩散的太多影响。早于中海地产披露业绩的企业中,碧桂园权益销售金额329.2亿元,与去年同期持平;中国恒大合约销售405.5亿元,同比下降6.07%;万科合同销售488.8亿元,同比增长12.34%。

在内地市场,华北地区、华东地区、华南地区分别是中国海外销售占比最大的区域,以2019年上半年为例,占比分别为18.7%、14.3%、13.4%;今年1月份,占比分别为15.8%、15.1%、14%,反映华北地区占比有所下降。据了解,华北地区主要包括济南、北京、武汉、天津等几个城市,其中济南、北京占大头。

销售贡献提升最多的是西部地区,该地区主要包括成都、西安、重庆、昆明、新疆等,销售占比约14%。

根据以往销售规律,在告别1、2月淡季后,中海地产的销售额逐步回升,并在6月达到高点,这也是大部分房企的销售规律。但2020年注定冷淡些,随着全国多地为遏制肺炎疫情而采取暂时关闭线下售楼处措施,房地产销售已不可避免面临一段时间的困难期。

无论是“碧万恒”抑或融创、保利、中海,在肺炎疫情未出现拐点的当下,谁都无法保证它们何时能恢复正常销售工作。1月上旬,位于珠海的中海星筑公示共3栋房源备案价,并开放营销中心及样板间,但以目前情况来看,显然不可能开盘。

2月初,中海地产官微宣布网上售楼处已启动,通过相关小程序可以获得公司在全国一手信息。在市场人士看来,购房是注重体验的大宗交易,线上渠道的成效或远不及线下。

受疫情影响的不仅是当期销售,还有房企未来一段时间的销售。其一,全国多地已暂停土地交易,其二,房地产项目延期开工,这些因素都将抑制房企接下来的供货。

1月份,中国海外发展仅新增上海、北京2宗地,环比减少3宗,应占楼面面积39.18万平方米,应付土地出让金为人民币80.4亿元。尽管拿地少,但中海延续了加大核心布局的思路,2018年、2019年全年分别在一线城市新增17宗地、15宗地。2月4日,中海还投标了香港将军澳日出康城第12期项目,但并未中标。

除此以外,另一个平台中海宏洋新增江苏泰州1宗地,环比减少2宗,总应占楼面面积22.59万平方米,应付土地出让金约为10.65亿元。

随着土地交易按下暂停键,以及销售放缓,中海地产或也像其它房企那般转向保持现金流充裕。过去数年,中海一直将在手现金控制在1000亿港元左右,但主要依靠销售回款,融资动作相对较少。

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