今年昆明新交付写字楼不多 但租售压力一点也没有减轻

根据第一太平戴维斯的报告,2019年昆明甲级写字楼接近一半空置,无人办公。而在写字楼销售方面,根据昆明锐理数据的统计,去年昆明商办物业库存量仍有251万平方米,去化周期长达6年。由于销售困难,2019年昆明写字楼平均售价已跌破万元,全年成交均价仅为8307元。

好在今年昆明竣工写字楼不多,预计新交付的只有6月份交房的瑞鼎城写字楼,但即便如此,由于去年恒隆广场投入使用后带来的出租压力并未缓解,预计今年昆明写字楼,尤其是甲级写字楼的出租形势仍然会比较严峻。

昆明写字楼成交均价在去年跌破万元(数据来源昆明锐理)

实际上昆明高端写字楼自万达广场双塔、同德昆明广场写字楼投入使用后,就开始严重供大于求,之后几年又有保利中心、云投中心双塔、海伦广场、大都等多个写字楼项目陆续竣工,昆明甲级写字楼供应量越发堆积。可以说自顺城双塔之后,昆明高级写字楼的出租率就一直不高,租金也不断下滑。2017年就交付使用的万达双塔,去年底的入住率仍只有7成。

去年,恒隆广场竣工,昆明一下子新增18万平方米的写字楼,导致甲级写字楼的租金下滑到每平米百元以下,和10年前顺城双塔的租金差不多。

尽管今年新交付写字楼面积将是近10年新低,但由于存量太大,预计昆明写字楼(尤其是甲级写字楼)的出租状况不会有多少好转,租金甚至有进一步下降的可能。

造成昆明写字楼市场难以好转的原因,除了因为市场存量太大,再就是昆明产业结构不合理,民企不发达,大企业不多,对高端写字楼的需求量比较小。另外,由于国内经济持续下滑,企业对办公面积的要求也在萎缩,目前国内几乎所有城市的写字楼都出现了空置率上升,租金下滑的情况,昆明当然也无法幸免。

昆明部分写字楼尝试引入共享办公模式解决空置率高的问题(图为霖岚国际广场优客工场)

昆明写字楼市场不仅是今年不乐观,未来还有进一步下滑的可能。本来,昆明市在4年前就开始意识到写字楼供应过剩,并有意识减少审批写字楼项目,所以近几年出让的土地都有商改住,写字楼改公寓的的情况,在一定程度上减少了写字楼供应。但由此造成的后果是,昆明公寓供应量大增,公寓库存放量,价格下滑。

根据昆明锐理的统计,昆明去年的公寓市场存量达到历年最高,达到352万平米,去化周期为33.9个月,接近3年。公寓售价也跌到接近万元的水平。其中巫家坝的公寓售价仅为同区域住宅售价的一半多一点。

由于公寓也开始出现销售难的状况,在一定程度上堵死了部分昆明写字楼转向开发的通道,反过来又会加大写字楼供应量。而且部分写字楼项目改成公寓后,销售上倒是送了口气,可是许多公寓项目实际上仍然大量用于办公,相当于换个身份又变成了写字楼。另外,昆明市一方面在减少写字楼土地供应,但在巫家坝片区,因为要建设总部基地、未来城市中心,却又在增加写字楼供应,并且还不允许开发商滞后建设,所以昆明写字楼租售难的状况短期内几乎无解。

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