去年昆明公寓库存创下新高 “裸奔”项目将越来越多

近几年来,昆明公寓市场行情火爆,建设有公寓产品的楼盘数量越来越多。基本上,昆明大部分的综合体项目、商业体项目中,都会将公寓产品规划在内。昆明公寓市场越做越大,其中一个重要原因是昆明写字楼积压严重,写字楼改公寓是房企开发商业用地的一个折中选项,但正因为越来越多的商业项目将公寓作为次优策略,导致去年以来昆明公寓库存创下历史新高,价格也有回调,今年昆明公寓将承受比较大的消化压力。

根据昆明锐理数据2019年昆明房地产市场报告,去年昆明公寓存量达历年最高,约352万平米,去化周期为33.9个月(约需2.8年)。2019年,昆明公寓供应量为260万平米,成交124万平米,市场均价为10136元/平米。

近6年昆明公寓存量及去化周期(数据来源昆明锐理)

近6年昆明公寓存量及去化周期(数据来源昆明锐理)

按照去年的平均去化速度,昆明公寓存量其实用不了3年就能够去化,比起写字楼和商铺来说已经算得上是比较健康,但就库存而言,去年的公寓库存比起2016年前不足两百万方的公寓存量,增加约一倍,而且随着大量巫家坝和呈贡公寓项目进入市场,昆明公寓存量仍有进一步上升的可能。

具体来说,2019年昆明的公寓产品供应量和成交量都明显上涨,新增面积同比2018年上涨120%,但销售面积同比却只增长48%,相对应的公寓库存也在大幅上涨。唯一下降的指标是公寓成交价格,同比下降了2%。2018年昆明公寓成交价格为10344元/平米,去年均价同比下跌约208元。

相比之下,去年昆明的写字楼成交价格已经跌破万元,昆明公寓价格尽管仍保持在万元以上,但距离跌破万元也已为期不远。实际上,由于昆明公寓产品大多为带装修交付,而写字楼基本都是毛坯房,公寓价格本来就应该高过写字楼。如果减去装修,昆明公寓的销售均价其实和写字楼差不多,甚至有可能还略低一些。如果今年昆明公寓库存继续上升,不排除公寓价格进一步下探到万元以下。

去年昆明大部分区域的公寓价格都有下跌(图表来源昆明锐理)

去年昆明大部分区域的公寓价格都有下跌(图表来源昆明锐理)

昆明公寓产品最集中的是在巫家坝和呈贡2个区域。巫家坝目前在开发的项目基本都规划有公寓,除了已经入市的绿地东南亚中心、中南云境、金地中央公园、中国铁建西派国樾外,今年内将入市的中海、保利、首创、招商蛇口等项目大概率也规划有公寓产品。由于巫家坝落地的总部项目多,大部分都建有商办类产品,可以预见,巫家坝公寓未来的消化压力不小。

昆明锐理报告显示,呈贡去年的公寓存量为96.41万平米,在昆明各方位排名中紧随南市区排到了第二。呈贡在售的公寓项目有融创孔雀镇涌鑫哈佛中心、呈贡吾悦广场、七彩云南第壹城远洋新干线、锦艺昆明之光等10余个,且大部分公寓价格都在万元以下。

带装修拎包入住本来是公寓的一大优势,可是为了降低售价,开发商不得不忍痛割爱

从价格来看,昆明中心区和巫家坝的公寓价格是最高的。其中,位于昆明市中心的俊发逸天峰、华润昆明悦府、龙湖天第等项目的公寓价格基本都在1.6万元/平米以上。巫家坝的公寓价格当然也不低,基本在1.1万~1.5万之间。

市中心区和巫家坝的公寓价格相对较高,可是和同一个项目的住宅比起来,仍然要低得多。比如俊发逸天峰的公寓最高不到2万,而逸天峰的住宅最高已卖到3万一平方。巫家坝的公寓价格和同一个项目的住宅比起来,最多也就能达到六七成的水平。

不过话又说回来,在使用年限、使用成本、交易费用吃亏的情况下,昆明公寓也只有依托价格优势争取住宅客户。为了进一步凸显公寓的价格优势,昆明已经有越来越多的公寓干脆毛坯房“裸奔”,减掉精装修费用以拉大和住宅的价格差。今年,随着呈贡七甸、经开区、空港等片区公寓项目批量入市,昆明“裸奔”公寓的数量有可能还会进一步上升。

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