克而瑞昆明2019年房地产市场总结与预判

昆明土地市场分析

整体供求—2019年土地供求平衡,供求量较同期均表现上涨趋势,增速有所减缓

从土地供应端看,2019年土地市场供应323宗,同比增长43.17%;占地面积948.53万方,同比增长27.08%;可建面积 3062.53万方,同比增长49.50%; 

从土地成交情况看,2019年土地成交289宗地,同比增长58.79%;占地面积836.31万方,同比增长46.15%;可建面积 2756.37万方,同比增长57.82%;土地成交累计楼面均价3125元/㎡,较同期下降1.14%,整体溢价水平同比增长7.42%。

克而瑞2019年昆明房地产市场研究报告

成交走势—昆明土地市场进一步透明化,公开招拍挂占比上升,供地节奏趋于平稳

纵观近五年土地成交量,16年开始政府加大土地供应量,品牌房企纷纷入驻,土地拍卖出让透明化,房企竞争环境紧张; 

相比于2018年,2019年政府供地节奏趋于平稳,整体周期性变化,三季度土地市场活跃度较高。

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成交结构—昆明市土地成交以住宅类为主,组合商住及综合用地,产业勾地成为趋势

从2019年土地市场成交结构月度情况看,住宅类用地任然占市场主力,纯住宅用地整体溢价率达10.83%;随着政府招商引 资房企产业入驻等拿地方式的多样化,商住类以及综合类用地不断增加,低溢价率获取;受昆明商办市场低迷影响,市场去 库存为主,商办类性质土地成交持续保持低位运行,未来昆明房地产市场仍以住宅类产品为市场主力产品。

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一二级市场—商品房成交量稳定,市场热度不减,带动土地成交量持续上涨

2015-2019年商品房成交量稳中趋涨,市场平稳健康增长,政府供地加速,土地成交表现显眼,2019年土地成交量同比 2015年翻5倍,房地成交占比持续下滑;

2019年商品房成交量达1407.93万方,住商办用地成交可建体量2695.45万方,新增供应1111.38万方。

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一二级市场—土地交易进一步明朗化,房企溢价拿地入驻,房价地价比下降

从五年商品房成交均价来看,昆明市场商品房均价保持稳步上涨趋势,18年破万,19年持续保持稳增长态势,商品房均价高 达11750元/㎡;

16年开始,随着近五年品牌房企陆续入驻,土地成交透明化,土地成交均价大幅度上浮,房企溢价拿地,整体房地价比下滑。

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土地流拍—2019年土地成交宗数增加,房企拿地信心足

2019年土供应323宗,成交289宗,流拍35宗,整体流拍率11%,同比18年上涨; 拍卖出让含住宅地块流拍率低,其中流拍 地块多为挂牌出让地块及纯商业商务地块。

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片区成交表现—土地市场分区成交差距大,官渡、西山、呈贡成为房企拿地主战场

从2019年土地市场成交分区情况看,各个片区之间量价差距逐渐拉大,受地势及城市发展方向“南延北拓、西进东出”影响,官渡区以成交量368.15万方、97宗土地的绝对优势远超其它各区,位列榜首;西山区以成交量159.05万方成交量第二,以楼 面单价4993元/㎡位列成交楼面价榜首,主力成交草海片区;呈贡区成交154.25万方,排名第三,以2047元/㎡的单价优势, 成为最具潜力的区域;官渡区和五华区以城改旧改勾地为主,成交量低位运行,全年成交量未破百。

克而瑞2019年昆明房地产市场研究报告

板块成交表现—近五年土地成交净增量2811万方,去化周期2年内,库存低位运行

从2019年昆明土地市场成交板块分布情况看,主城核心区因土地越来越稀缺,多为城改旧改项目,房企拿地以城市发展方向 外溢。其中官渡区巫家坝、东南板块、西山区马街板块、滇池板块、呈贡区呈贡新城板块等成为今年土地市场热点板块,房 企争相入驻;此外官渡区空港板块、呈贡区大渔板块、盘龙区北部山水新城板块等外缘板块也是逐渐受房企关注。空港板块 以198.61万方的量位列成交量榜首,滇池板块以成交楼面均价10603元/㎡位居板块成交楼板价第一位。

克而瑞2019年昆明房地产市场

房企布局—近2年昆明新进房企16家,19年招拍挂新进企业增加

2018-2019年12月,昆明新进房企累计共16家,主要进驻方式为合作进驻与招拍挂形式拿地进驻;2019年1-12月共有7家新进企业入驻昆明,其中锦艺置业、德商地产、雅居乐、宝能分别在招拍挂市场高溢价拿地;复地招 拍挂摘得西山区前卫街道办3宗商住用地,首进昆明;上海鹏欣联合建投和昆明浦项地产开发有限公司产业拿地首进昆明。

房企布局—2019年房企拿地加码,多家房企产业入驻,跻身拿地TOP10排行版

2019年品牌房企积极拿地,抢占市场份额,其中俊发、招商蛇口、康美药业、碧桂园、滇管会、上海鹏欣、保利置业、世茂、 融创、大华集团跻身拿地房企前TOP10。

房企高溢价表现—公开招拍挂市场竞争激烈,2019年单宗土地溢价高达144%

从2019年溢价率高于60%的土地成交来看,锦艺、雅居乐、东原、中南、中交等房企高溢价拿地,主要分布在官渡区、盘龙区和呈贡区。

成交排行版—2019年房企拿地面积、总价、单价TOP10排行榜 

从成交面积排名看,俊发以总成交面积492.41万方,拿下总面积榜第一,招商蛇口以空港板块26宗成交量优势紧随俊发排行 第二,官渡区、呈贡区成为房企拿地主战场; n 从成交总价排名看,俊发以131.75亿元远超其它房企名列榜首,均以底价获取,坐实地王之名,其余均为外来房企,宝能、 康美药业、雅居乐、中交地产均溢价拿地;从成交单价排名看,中国石油天然气股份有限公司以18427元/㎡排名第一,宝能溢价摘得西山区草海片区8宗优质地块,以 成交楼面价13678元/㎡的高价入榜第二,成交单价前十房企商业、商办性质拿地为主,住宅类用地成交单价区位主导。

克而瑞2019年昆明房地产

房企货储—截止2019年12月底,房企货储排行榜TOP10

截止2019年12月,昆明货值储备前十房企总货值储备量高达4003.84万方,占市场份额主导地位,其中俊发以1162.35万方 的土地货值储备稳居首位,房企19年加速房企货值储备,其中招商蛇口和康美药业均以产业拿地,除康美溢价59.32%拿地 外,另外其他房企均底价拿地,勾地为主。

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