昆明锐理2019年昆明房地产市场年报

【2.1.1 整体土地市场】主城区整体供销价 

2019年昆明市供应土地380宗,规划建面3658.54万㎡,规划建面同比增长28%;成交327宎,成交建面3259.54万㎡,同比增长39%,楼面均价2719元/㎡,同比上涨9%,成交总价879.74亿元,同比增长55%,可以看出土地单价提升93.6万/亩,涨幅21%,整体土地容积率提升明显。

昆明锐理2019年昆明房地产市场研究报告

【2.1.1 整体土地市场】溢价率不流拍率 

2.1  整体土地市场情况 

2019年土地溢价率达到8.79%,较上年增加0.8个百分点,今年多宗土地产生高溢价创昆明历史新高,但总体仍以底价拿地为主,如俊发在螺蛳湾拿地虽创造了昆 明总价历史最高。土地流拍率较上年下降5%,本年度流拍土地多为城市成熟板块不空渣新城待发展板块,由此也可看出房企拿地对开发成本及发展价值的慎重考虑。

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【2.1.1 整体土地市场】主城土地供应结极 

2.1  整体土地市场情况 

2019年,纯住宅用地成交卙比44%,住宅用地始终占昆明土地供应的主导地位,商业用地今年有所放量,供应132宗,占比23%,商业用地供应量回升,商住用地供应各年基本持平,分板块看北市板块住宅用地供应卙比较大,中心板块商业用地供应卙比最高,随市区工业重心转移,除个别板块属性有所需求外,大部分板块已无工业用地供应。

昆明锐理数据2019年

【2.1.2 住宅土地市场】住宅土地供销价 

2.1  整体土地市场情况 

2019年昆明住宅土地供应187宗,供应面积9523.02亩,建筑面积2090.95万㎡,供应面积同比增长16%,供应建面同比增长37%,成交175宗,成交面积 9105.62亩,成交规划建面2008.79万㎡,成交面积同比增长39%,成交规划建面同比增长50%,成交总价701.23亿元,同比增长54%,单价同比增长10%,由此可见住宅土地供应容积率有小幅上升。

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【2.1.2 住宅土地市场】各行政区供销价对比 

2.1  整体土地市场情况 

供应不成交最高为官渡区,成交单价和楼面地价最高均是高新区,分别为1257.31万元/亩、5724.58元/㎡,2019年各行政片区住宅土地供销两旺,除五华区土地商业占比过高无溢价外,其余各区均有土地溢价,溢价率最高是呈贡区,其次为盘龙区,从下图可看出两个区均为供应百分百成交,虽然量低二官渡和西山两区,但较低的商业占比可看出两个片区居住属性获开发企业认可度较高。

【2.1.2 住宅土地市场】各板块供销价对比 

2.1  整体土地市场情况 

2019年住宅土地供应不成交最高均为空港新区,供销能完全消化的有北市、东市、西山、呈贡四个板块,其中呈贡板块溢价率最高,楼面地价最高是滇池板块,从楼面地价看价栺高的均为今年创造高溢价区域,而供应不成交量看空港新区作为城市外拓区域因其拥有大量土地供应获得房企认可,而官南、东南板块仍是房企认可的重点开发区域。

【2.1.2 商业土地市场】商业土地供销价 

2.1  整体土地市场情况 

昆明商业用地2019年成交规划建面679.36万㎡,成交总价152.87亿元,同比分别增长60%、65%,成交单价521.14万元/亩,同比仅增长13%,总体楼面价较去年下滑3%,但最高楼面地价11235.57元/㎡,较去年最高楼面地价3919.42元/㎡高出7300多元,增幅约187% 。

【2.1.2 商业土地市场】挄行政区供销价对比 

2.1  整体土地市场情况 

2019年商业土地供应不成交最高为官渡区,成交面积865亩,挄觃划建面成交最高是呈贡区,较官渡区规划建面多近44万㎡高出近20%,楼面地价最高为西山区价格为6654.25元/㎡,昆明主城五区中西山和呈贡区商业用地成交产生溢价,溢价率最高是呈贡区,溢价高达41.87%,整体供求关系可看出官渡区虽然随巫家坝、会展片区和新螺蛳湾等属性带动商业供应量高,但房企认为呈贡区未来的商业发展空间相对高一些。

【2.1.2 商业土地市场】各板块供销价对比 

2.1  整体土地市场情况 

各板块中供应成交最高为呈贡板块,其次是东南板块,商业土地溢价率最高同样属于呈贡板块溢价率达41.87%,较2018年0.55的溢价率上升了41%,由此可看出 呈贡未来商业的配套也会较大的提升。成交单价最高为官南板块1293.21万元/亩,官南片区价值已超过中心、次中心板块成为绝对的价值高地,大昆明商业中心南迁趋势明显。

【2.1.2 商住土地市场】商住用地整体供销价 

2.1  整体土地市场情况 

昆明整体商住用地量价持续五年呈上升趋势,成交单价709.44万元/亩,同比上浮11%,楼面地价小幅增长1%达3177.28元/㎡,2019年全年供应分为年除、年 中、年末三个阶段,成交热度较高为6—8月和12月,成交节奏因上半年各类节假日影响,企业抓紧时间销售产品和年中土地放量增加刺激企业竞争有关。

【2.1.3 成交楼面地价】商住用地TOP10 

2.1  整体土地市场情况 

2019年商住类用地成交楼面地价前十中6宗土地为商业用地,其余两宗住兼商用地、两宗纯住宅用地,相较2018年TOP10成交楼面地价大幅攀升,总体对比较上年提升61%,商业最高价不去年同比增幅达170%,住宅增26%。

2.2  一级土地市场小结 

【2.2.1 土地市场小结】昆明土地市场屡创新高昆明市场发展潜力获房企认可 

2.2  一级土地市场小结 

2019年昆明土地市场持续走高,住宅用地依然是供需主流用地,政府放量充分刺激房企拿地积极性,随着外来房企不断涌入,土地市场竞争激烈,土地市场热度不减,但竞拍条件逐步加码拿地成本不断提高,整体土地市场回归理性各大房企开始谨慎。

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