与巫家坝一河之隔单价相差几千元,这种价值洼地还能存在多久?

巫家坝片区自从被定位为昆明城市新中心后,开发热潮一浪高过一浪,绿地、中海、保利、中铁建等众多名企开发商进场入驻,再加上其“高大上”的规划定位和优越的地理位置,成为了昆明房地产开发最火热的区域之一。

从巫家坝片区实际现场来看,众多楼盘和相应的资源配套都还在建设当中,要实现未来的巫家坝城市新中心虽然只是时间问题,但毕竟需要等待。而在紧靠巫家坝的清水河西侧,一个现成的生活配套完善、居住氛围醇熟的官南片区正在成为市场关注的置业热点。

老牌城区“重出江湖”

官南片区是一个二环边的老牌城区,与巫家坝仅相隔一条清水河,同属自贸区覆盖范围,近年来巫家坝片区的火热开发,客观上也推动了泛巫家坝周边地区的快速发展。从2018年官南片区小街土地出让,到现在的双凤村开发提速,中骏、世茂、北科建三大开发商的入驻开发,十年无新盘入市的官南片区再度回到舞台中央

官南片区位置示意:北接二环,紧靠巫家坝

官南片区位置示意:北接二环,紧靠巫家坝

官南板块虽然在接近十年的时间里没有新楼盘面世,但其早期进驻的小区历经十余年发展,居住氛围浓厚,无论是生活配套还是基础设施都比较完善,不需要像隔壁的巫家坝一样全盘大兴土木。尽管没有巫家坝“高大上”的规划优势,但官南片区紧靠巫家坝的关系也使其成为价值洼地,不仅可享巫家坝健全的配套,占据城市新中心红利,而且目前在价格上也占据一定的优势,未来发展潜力巨大。

今年4月份,上海世茂集团以约16.08亿拿下了官南板块约177亩土地开发了昆明世茂璀璨倾城,这是继位于巫家坝的昆明璀璨臻樾之后,世茂在泛巫家坝片区布局的第二子。昆明世茂璀璨倾城位置靠近康乐茶文化城,毗邻巫家坝,地理位置十分优越,还没正式开盘就引起了市场高度关注。

从“爱答不理”到“高攀不起”

昆明世茂璀璨倾城所在的双凤村地块属于城中村改造项目,按照昆明市自然资源和规划局发布的城中村改造规划,双凤村占地面积约1800余亩,是官南板块占地上千亩的大盘。庞大的改造规模同样带来了巨大的发展空间,各项配套功能区的建设也非常值得期待。

纵观国内各大城市改造成功案例,位于成都南市区的大源村在2009年前农田茫茫,村庄遍野,房价低至约3000元/平米都无人问津;然而凭借成都市政规划南拓的春风,大源村用十余年时间成长为成都最宜居、最现代化、都市感最强的区域之一,房价也普遍升至2万元以上,个别高端楼盘突破3万。

                                 改造前                                              改造后

广州猎德村是广州城区一个著名的城市改造项目。昔日的猎德村是广州天河最穷的城中村,借珠江新城兴建的东风,2007年拆迁兴建37栋复建房,绿地率约30%,学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务设施一应俱全,一举晋升地段新贵。改造后,猎德村的房价也迎来了跳跃式上涨,房价从改造前两三千无人问津升到现在的10万以上。

                 

                            改造前                                                         改造后

昆明北市区龙头街片区,7年前全是陈旧的自建楼,低矮得土砖房,被小摊包围拥挤脱不了身的狭窄小巷,雨后便是泥泞不堪的土路,这样的景象在龙头街持续了几十年。2013年政府启动了片区城市升级改造后,引进地产开发企业,规划约4000亩用地,打造旅游、商业、商务、居住功能的文化旅游综合体。六年来从人口较少,交通不便的城中村成长为住宅高楼林立、能容纳几十万人口的北市成熟大盘。片区房价也由6000多元变为现状均价1.6万元左右。

   改造前                                                改造前


改造后                                              改造后

通过梳理这些城改案例不难发现,改造成功的城中村一般都具备这么几个特质:地理位置优越,地段和配套趋于成熟;面积规模庞大,方便大体量项目上马;由政府主导,用地规划科学合理,符合未来发展方向;开发企业实力雄厚,有资金也有能力去实施长期改造计划。而这些城中村在改造成功后无一例外都实现了房价质的飞跃,从无人问津的旧城中村进化为众人仰望的价值高地。

位于官南片区的双凤村就是这样一个位置好、面积大、规划佳的城改项目,目前双凤村已经有上海世茂集团进驻开发,上海世茂作为实力非凡的上市公司,集团总资产规模约4160亿元,在全球100余个城市拥有300多个成功开发案例,若双凤村未来的整体改造的由世茂继续参与的话,那官南片区将诞生昆明下一个热点超级大盘。

三四十万的差距,选东边还是西边?

一边是大牌房企纵横云集的巫家坝,高端住宅层出不穷,未来的城市新中心正在火热建设中;一边是大牌房企纵横云集的巫家坝,数百米摩天高度不断刷新昆明天际线;另一边是沉寂10年后的官南片区重回置业热点,有人选择“高大上”的城市新中心,自然也会有人选择现成的高性价比成熟生活片区。

置业者的不同选择很大程度是建立在自身需求上的,不过可以肯定的是,官南片区作为南市区价值洼地,与巫家坝片区动辄2万元/平米上下的起价相差将近四五千元,具体到总价上价差将多达约四、五十万,因此官南片区的楼盘吸引了许多包括刚需、初改型及投资型置业者的重点关注

世茂璀璨倾城效果图

世茂璀璨倾城效果图

作为官南片区离巫家坝最近的项目,昆明世茂璀璨倾城自从4月份世茂拿地以来持续受到市场关注,每天都有许多购房者前来咨询,堪称未开先火。据悉,目前世茂璀璨倾城首推6号楼,首推建筑面积约为97-128平米的3个户型,均为精装交付,预计首开价格会在约1.6万元-1.8万元/平米。对于追求生活质量,同时又重视区域未来发展价值的置业群体来说,离巫家坝最近的昆明世茂璀璨倾城会是个不错的选择。

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