大盘才是城市建设的主力军 昆明都有哪些超级大盘?

在中国房地产市场改革的这20多年时间里,随着城市化进程的加快,国内很多中心城市都在大规模的进行城市空间的扩展。在城市启动片区级开发的过程中,也就出现了不少体量庞大的“超级大盘”。

“超级大盘”一词在房地产开发中常被提及,一般都有着相同的特征:项目面积、体量庞大,且居住人口多,项目占地面积基本都是千亩以上,体量也都是上百万方。根据2018年住房建设部发布的《城市居住区规划设计标准》来看,一般在15分钟居住生活圈内居住人口能达到5-10万的项目基本就可以界定为超级大盘。超级大盘教育、医疗、生活等配套设施齐全,可满足不同年龄段人群生活需求,是其最大的魅力所在。

另外,从项目体量来看,根据数据宝发布的《全国建筑面积最大的20个超级大盘》统计,目前国内已建成的前20名超级大盘,起步建面达到了400万平米,而排名前六的超级大盘总建筑面积均超过了1000万平米,这份榜单中包括了排名16位的昆明世纪城。但值得注意的是,昆明还有一大批在建的超级大盘,对未来新昆明的建设具有不可忽视的意义。

昆明世纪城是昆明已建成的超级大盘,体量排名全国第16位

昆明世纪城是昆明已建成的超级大盘,体量排名全国第16位

始建于2003年的昆明世纪城,被称为昆明的“巨无霸”楼盘,项目占地3680亩,建筑面积480万平方米,入住近7万人口,容纳了大批商业、写字楼、五星级酒店、5所学校、医院等,自建成入住,就撑起了昆明楼市东南板块的江山,同时也打造出了区域全新人居板块。

迄今昆明还没有任何已建成楼盘在建筑体量上超过世纪城,是不是昆明再也没有可能出现另一个全国级超级大盘了呢?当然不是。

如果将建筑面积400万平方米看成是全国性超级大盘的入门线,目前昆明在建的项目当中,有包括俊发城、俊发新螺蛳湾、恒大阳光半岛在内的至少三个楼盘的规划建面超过了这个量级,甚至有的楼盘待建成后可以跻身中国前十的行列,梳理这些项目,我们完全能够看到昆明这座城市日新月异的发展速度,以及非常值得期待的未来城市面貌。

伴随着昆明城市建设的快速扩张,以及城市更新改造和远郊区域大健康项目的开发,正如十多年前世纪城开拓出昆明东南板块的新城格局,不论是早早启动的北市区、南市区、呈贡新城开发,还是昆明新一轮的“南延北拓”,众多“大盘”或“超级大盘”项目也都成为了新区开发的主力。

南市“超级大盘”独占鳌头

南市区比邻滇池,位处昆明城市南延北拓核核心,齐集了整个昆明最优越的资源,片区开发项目主要以高端产品定位,被视为昆明开启高端改善生活环境的一种新型模式。

从超级大盘的角度来看,南市区除了世纪城,已建成和在建的大盘项目如雨后春笋,已建成的包括2002年进驻滇池度假区的千亩大盘滇池卫城,世纪城南侧占地面积2200亩的新亚洲体育城;在建的千亩大盘更是比比皆是,像公园1903、万科魅力之城俊发生态半岛、俊发彩云城等都是昆明的热门楼盘。

南市在建项目中,占地面积最大的要数俊发生态半岛,项目于2013年正式亮相,由于在滇池湖岸规划面积达6900亩,一亮相便被贴上了昆明占地最大城市运营项目的标签。

俊发生态半岛规划示意图

俊发生态半岛规划示意图

有别于其他住宅楼密集的大盘开发模式,俊发生态半岛作为一个城市级的项目,建设打造的是一座集生态、公园、居住、教育等于一体的世界级生态城,其中住宅部分的开发分为了滇池ONE、湾流海、河畔俊园海东俊园滇池俊府,以及最近拿地的俊云峰等多个宜居的居住区。

项目同时还配套有巅峰荟、昆明滇池凯悦酒店、海东运动主题公园,并将围绕西亮塘湿地公园打造高端亲水商业体——俊廷里。在交通规划方面,不仅有1、2、5号线的地铁环绕,未来还将建设两个地铁站,打造成最美的地铁站。

最值得一提的是,作为一个超级大盘,俊发生态半岛难能可贵的将城市功能与滇池生态景观融为一体,既兼顾湖滨带的景观功能与生态价值,另外,又通过湖滨带建设提升沿湖土地价值,以环境改善提升了昆明整个城市环滇生态圈的可持续发展。

俊发彩云城城市体验中心立体沙盘是西南地区最大售楼部沙盘

俊发彩云城城市体验中心立体沙盘是西南地区最大售楼部沙盘

综合来看,南市区大盘数量之大规模之大,在昆明肯定是独占鳌头的。除了上述这些大盘项目外,今年俊发在南市区又打造了一个千万级大盘项目——俊发彩云城。

自从俊发正式取代中豪,接手新螺蛳片区开发,将这一片区的所有项目都统一到“俊发彩云城”品牌之下后,从规划上看,“俊发彩云城”的总建筑面积超过了千万平米,毫无疑问成为了昆明第一的超级大盘。今年8月份,彩云城营销中心开放的时候就吸引了大批市民前往参观,许多参观者都感叹“第一次见到这么大的楼盘”。

不同于,生态半岛的生态宜居属性,彩云城内部包括的是昆明最大的贸易商业中心——螺蛳湾商贸城,作为中国第六代市场模式,螺蛳湾商贸城搭建的立体化、展览化、电子化的国际级商贸物流平台,推动的是整个昆明城市商业中心的建立。可以说以超级大盘彩云城为中心,全面涵盖的商贸、商务、购物、休闲、居住、生态等多种功能,带动了整个城南的交通基础设施建设、旅游产业、教育医疗、生态建设、居住水平全面升级,为强势崛起的昆明南部,注入全新的力量。

北市区多个百万方大盘助推城市化进程

昆明大盘驱动的城市建设模式在北市区也体现的很突出,作为昆明最早突破二环向外拓展的区域,北市区的开发历史超过20年,从早年的官房、江东等本土房企开发的多个楼盘,到近年来昆明持续拓展的北部山水新城,虽然大盘项目的总体开发数量和规模不如南市区,但也超过了昆明其他区域。

如果以开发体量规模排序,在建项目中建筑体量超过100万方的有俊发城融城昆明湖俊发盛唐城俊发龙泉俊园万彩城

昆明俊发城远期规划建筑面积约1000万平方米

昆明俊发城远期规划建筑面积约1000万平方米

由云南本土房企俊发集团开发的俊发城是宝云片区城改项目,规划占地面积达到了4000亩,远期建筑面积达1000万平方米,如果最终能够达到这个建筑体量,俊发城就不仅会超过世纪城,还将跻身全国超级大盘前十行列。

俊发城地处人文、自然资源丰富的松花坝水源地下游,是北市区山清水秀、人文历史悠久、富饶丰盛的宝地,项目以昆明北市副中心作为战略定位,打造集居住、办公、旅游度假、科普爱国教育、历史人文古镇等主题于一体的大型城市综合体。俊发城项目中,充分保护了散落其中的梁思成和林徽因故居、朱自清故居等名人故居,还规划了荷塘月色公园、建筑博物馆等,力图使其成为昆明今后文化旅游的重要基地。

另外,作为复合型国际大都会,以昆明北市副中心作为战略定位,俊发城具备全昆明最完备最顶级的教育资源,从幼儿园到高中15年的教育体系,项目内共配建了包括师大附属幼儿园、师大附小、师大附中等在内的11所学校,建成后将充分发挥高校集约化的城市资源整合再生功能。

虽然俊发城目前仍在开发中,后续更多土地还有待获取,但从俊发广场、龙泉印以及师大系教育配套落实的进展看,入住人口越来越多的俊发城,目前已经是北市区最具代表性的大盘项目,而最终建成后成为全国级大盘也是大概率事件。

顺便提一句,俊发城还将城市更新成功经验复制到了邻近的贵阳市,开发了贵阳俊发城项目,资料显示,贵阳俊发城总占地面积2160亩,总建筑面积约220万平方米。从“俊园系”、“生态系”,再到“峰系”、“俊发城系”产品,俊发不仅在产品上不断升级,大盘开发经验也越发成熟。

俊发另一个新项目龙泉俊园以129万方的体量成为北市第四大楼盘,项目去年底首开,几次推新都有不俗表现,以小三房为主打的刚需和首改产品深受市场欢迎。

西市东市大盘正在赶来路上

相比南市、北市,西市区和东市区素来有“西毒”、“东邪”的称号,开发相对落后是不争的事实,但随着近年楼市的火热,也有迎头赶上的趋势,昆明的城市开发与配套建设也逐渐摆脱了区域失衡的状况。

如草海边的融城昆明文旅城,占地面积3457 亩,项目内容纳大批湿地、主题公园、商业街等综合业态,是目前西市区最大项目。西北新城有包括万科城、融创春风十里上悦天地在内的三个百万方级别的大项目。

西二环附近的海伦堡中央广场佳兆业城市广场也都分别以103万方和150万方的规划建面名列西市大盘的名单。

除了这些在建项目,城改进程加速的西市区还有一些潜在的大盘,如上海大华集团的春雨路一号地块城改,俊发负责的普坪村、沙地村以及船房村城改都是占地面积较大的城市更新改造项目,未来开发体量之大可以想见。

今年10月份,俊发集团成为船房村改造项目的第一中标候选人,接近6000余亩的改造面积,受到了市场高度重视。另外,11月份俊发在西市区开发的第一个城改项目——马街沙地村城改地块的规划也新鲜出炉,项目占地200余亩,规划有住宅、办公、公寓、18班幼儿园及48班九年一贯制学校。

随着这些城改项目的推进,除了解决了城中村历史遗留问题,改变城市面貌,还将承担起大量公建配套,诸如学校、医院、公园、社区服务配套的完善。

城市更新,不仅是更新,更是赋能。

俊发生态半岛配套湿地公园

俊发生态半岛配套湿地公园

东市区的开发相对最为滞后,大盘数量忝陪末座,不过近年也有像华润昆明悦府这样的千亩城改项目崛起,与云南建投携手后,二环内最大城改项目五里片区的推进提速,华润昆明悦府加上万象城的组合无疑可称为东市第一大盘。随着多个大盘项目的启动,居住、商业、文旅等项目建设的推进,更多以综合性业态的大项目开发为龙头,改变的绝不仅仅只是昆明的居住形态和品质,而是高度集约和更有内涵的综合开发建设模式。

为什么越来越多大盘正在兴起

为什么全国包括昆明有越来越多超级大盘正在兴起?

其实根据近几年专家对城市的研究我们也不难发现“最根本的原因还是来自于社会发展的需求”。中国正处在一个城市发展的窗口期,城市建设规模快速增长,城市更新也在快速推进,这时候城市出现集约化发展,全配套的发展的“大盘项目”首先它符合目前中国城市化发展的大趋势。

另外,在城市化不断推进快速扩张的过程中,必定会带来大量外来人口涌入城市,这时候不仅会增加住房的需求,而且人们对于居住配套的需求也在增加。正如俊发在谈到他们的大盘建造构想时谈到的“超级大盘的建造必定是需要为居住者,提供一个更加方便的商业、医疗、教育以及娱乐需求,在未来的发展中它还应该承担起解决就业需求的功能”。关于这一点,俊发在打造的彩云城就做的非常的好,彩云城所在包括的俊发新螺蛳湾一次性解决了将近10万人的就业,可以说是超前实现了一个超级大盘的功能。

俊发彩云城体验中心

俊发彩云城体验中心

“开发商将投资重点转向城郊地区,通过打造大盘的形式,能够将老城区与郊区联为一体,达到整合郊区土地资源的目的”。据地产业内人士分析,“就目前昆明地产开发的实际情况来看,虽然在主城区开发大盘的空间受限,但主城周边和郊县区域,主打康养文旅的大盘项目越来越多,昆明越来越多的“超级大盘”正在赶来路上。”

另外,从经济研究角度来看“通过大盘式整体开发,开发商能够通过后续持续经营收获稳定现金回报,同时通过统一开发和管理,降低管理成本并且在大城的开发过程中,公共配套设施的建设也会得到质的提升”。

延伸阅读:

俊发集团是集房地产开发、房建工程、市政道路、物业服务、商业及酒店运营及其他多元板块为一体的全国性综合集团公司。成立于1998年,中国房地产50强企业,位列中国物业服务企业30强,中国房地产品牌价值30强,中国房地产城市更新10强,连续10年蝉联昆明市场占有率第一名,连续5年位列云南省非公企业百强第一名。

俊发集团以“品质筑就生活”为企业理念,以“城市更新综合服务商”为企业定位,在“深耕云南、布局全国四大区域”的战略下,目前已在昆明、大理、丽江、西双版纳、成都、贵阳、上海、无锡、西安、深圳、佛山、广州、石家庄、海南万宁、泰国普吉15个城市,开发建设百余个项目,为60万业主打造了品质幸福人居。

在企业发展的同时,我公司也积极履行企业公民的社会责任, 2007年6月1日,“云南省俊发教育扶贫基金会”正式成立。截至2019年10月,俊发集团累计社会公益捐款4.10亿元,为社会公益事业做出了应有的贡献。

未来,俊发集团将继续坚持“城市更新综合服务商”的定位,以客户需求为导向,以客户满意为目的,致力于城市更新,结合城市生态环境改善、历史文化保护、公共设施配套完善、产业结构调整等多种方式不断创新和变革。为城市、为客户提供更加丰富多样、更加有品质的产品及服务,实现从传统开发型企业到技术服务型企业的转型。

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    春雨路一号地块2000多亩已经停滞多年
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