“限墅令”下的昆明别墅市场 “最后的晚餐”还有几个席位?

拥有一栋别墅,远离尘嚣、清静闲适、庭院花香弥漫、远处湖光山色……闲来无事邀朋唤友小聚酌情,惬意的别墅生活是许多人的梦想。但作为住宅产品中最特别存在,别墅也一直面临着诸多政策方面的限制,加上低密属性的土地资源日益稀缺,大有要让别墅告别市场的趋势。

“限墅令”下的昆明别墅市场 “最后的晚餐”还有几个席位?

“限墅令”后昆明别墅产品供应堪忧

2019年4月,住建部下发的《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》明确提出:“各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续,同时,对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。”

云南省随后按照住建部要求,也要求各市各地开始梳理独栋、双拼别墅项目。这一次清查整治被媒体称为再次发布“限墅令”,未来别墅项目的审批会越来越难,别墅产品会越来越稀缺。

尽管别墅越来越少,但昆明人对高品质人居的需求依旧没有减少。纵观昆明过去四年别墅市场,2015-2018四年里别墅市场供应量总和为148万方,成交量总和为173万方,其中2017年别墅供需不平衡最为明显,供需比几乎接近1比2,昆明别墅市场呈现出一片供不应求的普遍态势。

2017年以来昆明别墅市场供需逆转:2019年供应持续下降、需求不减反增

2017年以来昆明别墅市场供需逆转:2019年供应持续下降、需求不减反增

在别墅审批趋于严格的政策背景下,昆明的别墅产品后续供应堪忧,而对于不多的存量别墅来说,物业价值将更进一步提升。

别墅要靠着“海”

昆明城区市场在售的别墅项目本身就少,主要集中在东南、滇池、呈贡、官南、东白沙、世博片区,除去东南板块外,其他区域的供求关系明显失衡,普遍是需求量大于供给量。其中滇池和呈贡板块最为明显,供销比甚至接近1比3,另外,官南板块也出现供不应求状况,足见滇池周边别墅的受欢迎程度。

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当然滇池片区出现这样的供需不平衡实属正常,由于别墅产品对于优质环境资源的高标准要求,导致昆明最好的别墅项目一定要靠近滇池,从早年的度假区到三个半岛,再到度假区大渔片区和古滇片区,一个奔来眼底的五百里滇池,远眺秀美的睡美人山,滇池沿岸别墅依山傍水,正是上天赋予昆明最适合打造高端别墅的风水宝地,靠近滇池的别墅自然成为购买别墅的首选,因此滇池周边尤其是沿湖岸区域就是昆明别墅毫无疑问的主力供销区域。

有需求自然会有供给,因此,昆明城区不算多的别墅产品,占据区位和生态环境优势,价格偏高,但是数量相对较少。一方面,滇池周边产品在“限墅令”的叠加作用下,明显更受欢迎,另一方面,昆明市以“大健康之城”为核心定位,日后别墅类产品将备受青睐,而距离昆明主城不远同时又能紧靠滇池的别墅势必成为抢手产品。

最稀缺:滇池东岸最后两片别墅用地之一

据不完全统计,目前昆明主城滇池周边在售和待售别墅产品屈指可数,其中区位、景观、环境、配套、产品各方面均不错的项目更是凤毛菱角,北大资源紫境府主打的中式合院就是其中的佼佼者。

紫境府作为千亿国企北大资源首个入昆紫境系产品,以《徐霞客游记》为原型,于滇池边打造纯墅作物业,构建新中式墅作院落,距离扩建后的国家准4A级捞鱼河湿地公园约300米,距离滇池600米左右。

“限墅令”下的昆明别墅市场 “最后的晚餐”还有几个席位?

项目在保证高品质人居条件的情况下,避免了别墅普遍存在的居住功能单一性,不仅可以享受富氧气候,森林绿地,凭借独一无二的前排视野眺望滇池,同时还与城市中心保持较近距离。项目配套餐饮服务中心、高端会谈中心、游泳馆健身房,娱乐中心、购物中心与私人影院,另有品牌美容机构提供服务,医疗保健中心、北大医疗相结合提供医疗保障,区位、配套、环境等方方面面都决定了它的不可复制性和稀缺性。

同时,项目采用新派云法打造园林景观,融入皇家御苑的人文礼序新中式风格,将传统造园技艺融合现代设计,以明代《徐霞客游记·滇游日记》中的曼妙场景为原型,将山、水、云、画、石、林、溪,幻化到府院场景中去,设计五大水中庭,并利用水溪,将其串联。

“限墅令”下的昆明别墅市场 “最后的晚餐”还有几个席位?

北大资源紫境府首推的约228—240平米中式合院的产品定位也很有杀伤力,拓展后使用面积约442—570平米,赠送约50㎡观景露台,无论是从使用面积还是设计理念都贴合了昆明的别墅主流需求,从近年来昆明别墅成交情况看,总价在400-600万之间的合院产品已成为别墅市场主打。

从整体看,昆明未来新的别墅项目肯定越来越少,毕竟别墅的存在约等于低容积率低密度的土地供应,基于土地集约利用的政策,未来土地开发强度必然持续收紧,而对于滇池沿岸这样的热点区域更是如此。同时随着对别墅产品的审批趋于严格,势必影响昆明主城的别墅供应量,“最后的晚餐”也因稀缺而珍贵,有意出手的话,宜早不宜迟,目前北大资源紫境府VIP客户全城火热招募中,办理即可享2%优惠。

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