昆明最好的商业仍在路上 大型购物中心才是城市豪宅绝配

8月2日,昆明恒隆广场宣布将在这个月23日正式开业,这家源自香港的高端购物中心,终于在拿地8年后,要正式显露身手了。

昆明恒隆广场将在8月23日开业

昆明恒隆广场将在8月23日开业

恒隆广场将会是昆明有史以来最好的商业吗?如果最好是指档次的话,似乎是这样的。恒隆广场在中国内地的商业名声,主要是靠上海恒隆广场打下来的。在2010年国金IFC开业之前,恒隆广场一直是上海最高端的购物中心,不管是业态还是设计还是运营以至于背后的租金水平,都无人可及。正因为在上海的成功,恒隆广场也成为国内高端购物中心的一面旗帜,并逐渐在全国扩张。

但档次高未必就是成功和最好的代名词,除了在上海等少数城市,恒隆广场在其他城市的经营则没那么光鲜亮丽,比如沈阳、济南等地,恒隆广场定位虽高,生意却只能说一般,当地市民望而却步,呈现出所谓的高冷面目。

昆明恒隆广场的表现会如何呢?如果一味走高端路线,恐怕会落得个曲高和寡的局面。上海恒隆广场之所以成功,离不开上海这个中国最大、最洋气的都市背景,昆明虽然号称刚刚跻身新一线,可是不仅距离上海的差距还很大,连成都和重庆也都比不过,能不能支撑恒隆广场还不好说,更不要说根据有些城市的经历,恒隆广场往往以港资自居,在运营管理上有时候高高在上,不那么接地气。

这样的迹象在昆明恒隆广场身上已有体现。据本地一些商务人士说,曾经与恒隆广场的运营部门有过接触,对方一位接待人士本来是出生在大理,只不过后来在香港求学的云南人,却故意在交流时说一口英语。

因此,尽管恒隆广场占据着昆明最好的商业地段,但能不能成为有史以来最好的商业,却没那么肯定,而可以肯定的是,央企背景,在国内运营更加风生水起的万象城、大悦城,甚至后起之秀龙湖天街,以及尚未确定落地的太古里,都不会放过昆明最好商业的争夺。

大悦城的成功与烦恼

不过,比恒隆广场开业早8个多月的昆明大悦城,也有自己的烦恼。因为在昆明恒隆广场宣布开业日期的时候,昆明大悦城二期的开业时间却一推再推。

位于环城南路老螺蛳湾的昆明大悦城一期,是在去年12月开业的,虽然其对外声称的“昆明最大购物中心”这一说法,市场上不乏争议,不过,大悦城的确规模很大,尽管只有一期开业,可是整个购物中心地上就有8 层营业,而且还 分为A、B两个区,仅一期的面积就达到16万平方米。

昆明大悦城的面积十分庞大

昆明大悦城的面积十分庞大

如此之大的面积,昆明大悦城在开业时却几乎实现满铺开业,不能不说运营方大悦城在招商方面确实了得。而且正因为大,大悦城为昆明引进了许多新品牌、新商家,吃喝玩乐一应俱全。

去过大悦城的人都有些佩服它能填满那么大的空间,几乎将昆明能招来的商家一网打尽,比如在B区5楼的数码产品区,汇集了国内所有流行数码产品形象店,从苹果到三星,从索尼到Thinkpad,从华为到小米再到蓝绿军团,甚至连风雨飘摇的锤子科技,都在这里设有专柜。

可是招商实力强劲如大悦城,要想继续填满二期15万平方米的商业,却没那么轻而易举了。大悦城二期原本计划在今年4月开业,后来推迟到5月,如今时间已到8月,连恒隆广场都要开业了,昆明大悦城二期仍无开业迹象。

昆明大悦城在大悦城国内所有购物中心中规模位居前列。据赢商网报道,大悦城在北京、上海、天津、沈阳、烟台、成都的7个购物中心总计出租面积也只有62.8万平方米,其中运营最成功的北京西单大悦城,建筑面积也才20万平方米,可是昆明螺蛳湾大悦城对外宣传的商业面积却高达32万平方米。

大体量为昆明大悦城带来了规模优势,但也成倍增加了招商压力。如果昆明大悦城是大悦城地产自建自营,可能并不需要这么大的面积,但螺蛳湾大悦城其实由螺蛳湾投资公司开发,大悦城只是运营管理。整个螺蛳湾大悦城从规模面积到内部设计,其实都不是最理想的。逛过昆明大悦城的人都有个体会,整个购物中心面积虽大,可是空间浪费也不少,商业动线也不算合理。另外,和恒隆广场、同德广场以及未来的万象城、龙湖天街相比,螺蛳湾有个致命弱点是不通地铁。这些硬伤,都成为大悦城成长为昆明最好商业的障碍。

万象城将会是昆明最好商业吗

在许多方面,万象城和大悦城都很像。两大商业的背后都是央企,也都是国内大型城市综合体的代表,商业和品牌都很成功。而昆明万象城和昆明大悦城在位置上也差不多,都在一环边上,甚至二者之间仅相隔2公里多的距离。

但万象城和大悦城的也是有区别的,相对来说,万象城的定位更高一些,而大悦城更愿意走流量路线。另外,国内的万象城数量更多,规模与名气也都领先于大悦城。造成差距的一部分原因,可能是万象城背后的央企华润,远比大悦城背后的中粮实力雄厚。众所周知,商业是需要培养,需要烧钱的,有钱才能玩商业。华润集团2018年的营业额超过6000亿,利润更是高达450亿,而中粮2018年的营业额是4711亿,利润只有100多亿。

就昆明而言,据说将于2023年开业的昆明万象城,也没有昆明大悦城目前面临的这些烦恼和硬伤。根据规划,昆明万象城的商业面积大约有15万平方米,接近万象城的龙头老大深圳万象城,相当于两个同德昆明广场,规模足够,却不用太担心大而无当招商困难。

昆明万象城即将开工,预计2023年开业

昆明万象城即将开工,预计2023年开业

昆明万象城有地铁6号线联通,而且是地下无缝对接。更关键的是,昆明万象城由华润自己投资建设,自持物业经营,而昆明大悦城只不过是轻资产管理运营罢了。正因为自己投资建设,自持物业,昆明万象城就可以在规模和规划设计上取得最佳方案,也更沉得住气慢慢养商,相反,昆明大悦城就会面临各种先天不足。

另外,昆明万象城综合体其实只是华润昆明五里多项目的一部分,这里除了15万平方米商业购物中心,还有300米高的地标建筑, 百万平方米的高级住宅区,写字楼、酒店、公寓等一应俱全,它们彼此支持形成良性生态,昆明万象城在商业运营上也因此有了基本盘,更有底气,因此 ,看上去万象城才更有可能成为昆明有史以来的最好商业。

并不是谁都会有机会

但瞄准这个目标的并不仅仅只有万象城,以及即将开业的恒隆广场和开业不到一年的大悦城。上个月,龙湖地产如愿拿下巫家坝核心区的74亩商住地块,并很快对外透露,将在此开发龙湖天街。

龙湖天街是龙湖地产的商业地产品牌,虽然起步较晚,但发展迅速,仅在杭州就有4座龙湖天街,并已跻身国内商业购物中心一线阵营。巫家坝的龙湖天街将是龙湖在昆明的第一个商业项目,又位于目前炙手可热的巫家坝,前景令人期待,不过,比起实力更加雄厚的万象城和华润,龙湖还是略微逊色一些。知乎上有个问题:龙湖天街和万象城、大悦城相比怎么样?有人回答说,属于后起之秀,位居二线。

龙湖天街即将落地巫家坝(图为重庆龙湖天街)

龙湖天街即将落地巫家坝(图为重庆龙湖天街)

太古里也是昆明最好商业的潜在竞争者之一,但问题是,迄今为止,太古里不仅落地何处没有确定,连是否在昆明落地都有疑问。

至于近几年遭受打击的昔日王首富旗下的万达广场,最近创始人被刑拘的吾悦广场,和最好商业的距离都还很远。

从各方面看,地处一环,连通地铁,背靠华润,自持物业,身为城市综合体的昆明万象城,更像是昆明最好商业的种子选手。不过,这个问题对普通市民而言,并没有太大意义,就算万象城将成为昆明最好的商业,也不可能每天都去逛,但对于目前正打算买城市高层豪宅的人,能不能有昆明最好商业的加持,意义完全不同。

商业才是城市豪宅最重要的配套

愿意买城市高层豪宅,而是不是郊区别墅的人,看中的其实都是城市配套资源,比如交通、学校、医院、商业等等。而且和一般人的想象不同,身处城市综合体,旁边有高档写字楼、酒店和大型购物中心,对豪宅价值的加成非常大,甚至超过学校和医院。因为学校和医院都是阶段性需求,如果没有学龄子女,就没有学区房的需求;如果没有进入老年,也不追求旁边最好有医院,但商业却不同,买得起豪宅的人消费能力都不低,如果有大型购物中心,随时吃个饭、会个朋友、逛逛商场、看场电影都很方便;如果有高档写字楼和酒店,甚至可以考虑连公司都搬到附近,商务活动也就近进行,连车都不用开,这对金字塔尖的人群有着巨大吸引力。

正因为如此,有大型购物中心的城市综合体其实才是城市高层豪宅的绝配。拿昆明来说,当年顺城是昆明第一个房价上万的高档住宅项目,除了地处市中心的优势外,作为城市综合体,大型商业、高级写字楼有力支撑了顺城的住宅价格。

华润·昆明悦府是精装修高端住宅

华润·昆明悦府是精装修高端住宅

2014年,同德昆明广场开业,其早期销售的二手住宅立时涨价,甚至连附近小区的二手房也搭车上涨,开发商同德地产颇有些后悔没有将住宅地块拿出一部分,专门开发豪宅产品。

相反的例子是俊发逸天峰,这个项目定位是城市高层豪宅,价格不低,附近也有俊发开发的高级写字楼和公寓,可是缺乏顶尖商业配套,其早年开发的七彩METOWN,由于体量太小,在昆明购物中心中只能算二流甚至三流,甚至有业内人士刻薄地将七彩METOWN的成龙影院讥讽为难民电影院。商业配套短板也成为逸天峰往上走的天花板。

昆明顶级住宅的“王炸”组合

商业对城市豪宅如此重要,但受制于地块和规划,能够将住宅、大型商业、写字楼、酒店融合在一起的城市综合体豪宅项目少之又少。昆明恒隆广场的位置、档次、规模都摆在那里,可是却没有同步开发住宅,白白浪费了那么好的商业资源。

万达广场也是如此,商业、酒店、写字楼一应俱全,但并未同步开发高档住宅,受益的反而是后期在附近开发的其他地产项目。最近,昆明市将西山万达广场周边区域规划为双塔片区,借着万达广场的商业配套开发住宅项目,其中本月14日即将出让的双塔片区266亩地块,住宅平均容积率不到4.0,明显是为开发高档住宅准备的,可惜这些与万达集团毫无关系。

昆明大悦城所在的螺蛳湾中心也是个商业项目,有写字楼和酒店乃至公寓,但就是没有住宅,30万平方米超大商业无法为住宅赋值,好在开发商螺蛳湾投资公司联手碧桂园和大悦城地产,拿下了螺蛳湾片区的后续地块,打算开发住宅,尽可能发挥大悦城的配套价值。

正在建设中的华润·昆明悦府,万象城就在旁边

正在建设中的华润·昆明悦府,万象城就在旁边

这方面,昆明万象城和华润昆明悦府项目就要幸运得多了。在万象城旁边,华润的高端住宅项目昆明悦府早已启动开发,而且从一开盘,悦府就成为昆明高层高端住宅的标杆项目,也成为昆明首个单价突破2万的住宅楼盘。从早已售罄的一期到正在热销的二期以及后续住宅产品,华润昆明悦府的总建筑面积将超过百万平方米,成为一环边高端住宅大盘。一环边高端住宅大盘+地铁+名校+万象城,简直是昆明顶级住宅的“王炸”组合。

最近,昆明万象城规划设计敲定,开工在即。根据公开信息,昆明万象城将建设一幢高达292米的写字楼,15万平方米购物中心,183米的高级公寓,其中商业预计在2023年开业,届时,万象城将毫无疑问成为昆明最好的综合体之一,昆明悦府作为昆明城市顶尖住宅的代表,地位也将更加巩固。

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    你把巫家坝视为无物。悦府2万一平,巫家坝哪个楼盘没超过2万?
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    这托儿够托的
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    说说博泰城
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