昆明首个摸到单价4万关口的楼盘应该就在潘家湾了

自2009年就启动改造的潘家湾小新村城改项目,首批土地终于在本月初完成了交易,拿地公司为碧桂园控股的昆明碧盛房地产开发有限公司。在拿地当天,就有业内人士在云南房网微信公号的相关报道后留言说:“(潘家湾地块)附近的版筑翠园二手房都快卖到了3万,碧桂园项目如果不卖到3-4万,都对不起这么好的地段。”

碧桂园拿下的潘家湾小新村地块位置(图中黄色部分)

碧桂园拿下的潘家湾小新村地块位置(图中黄色部分)

这代表了昆明房地产行业对该地块未来产品定价的普遍看法。如果碧桂园潘家湾项目确实能卖到3-4万一平方,将打破昆明房价纪录,成为昆明新的楼王。

业界之所以对碧桂园潘家湾项目的分析基本一致,是因为这一地块的确占尽各种优质资源,名校、大医院、地铁、大型运动场馆、翠湖附近、商圈不远,潜在客群也具备强大购买力,而地块本身面积却不大,只有40多亩,容积率也只有5.0左右,不像昆明一般城改项目一样达到6.0以上,可开发面积有限,再加上拿地成本高昂,房价肯定低不了。

先来看看地价如何。根据土地交易信息,潘家湾小新村城改一期出让的土地性质为商住混合用地,出让面积约40亩,碧桂园的拿地价格为5.52亿元,土地单价约1379.7-1383万元/亩,楼面价约3929-4768元/平米。

虽然地块楼面价并不是很高,但碧桂园拿下的小新村地块容积率在4.5-5.28,最大可建筑面积约13万平方米,其中住宅建筑面积只有11.6万平方米,还要配建6.2万平方米的回迁安置房,可用于对外销售的商品房实际上只有5万平方米左右,可售房源并不是很多。考虑各项建设成本,土地的实际楼面价已在万元左右。

再来看看项目优越的地理位置和“豪华”配套。碧桂园此次拿下的小新村一期地块位于昆明一环内的环城西路旁,地处昆华路和西昌路交汇口,与地块一路之隔的就是名校昆一中和云大医院,到春城实验小学、武成小学、棕树营小学甚至师大附中实验学校、师大附小都不远,无疑将是目前昆明最牛的学区楼盘。

另外,该项目周边还有昆明体育场和体育馆,运动健身不成问题;比邻地铁3号线,距离潘家湾站和市体育馆站都只有几百米的距离,一公里左右就有翠湖公园,周边还小西门商圈、南屏街商圈以及正在兴起的人民西路西市区门户商圈,周边配套几乎集中了昆明的城市精华,地段极其优越。

潘家湾项目周边配套堪称“豪华”

潘家湾项目周边配套堪称“豪华”

那在这个地段内,周边房价大概是个什么情况呢?地理位置比小新村稍微差一点的北大资源博泰城目前毛坯房均价约1.5万元/平米,最高时价格卖到了2万元/平米。周边的二手房也不便宜,云南房网在安居客上检索了一下,建成于2012年的版筑翠园二手房价格在1.9万元-4万元/平米不等,大部分房源价格在2.5-3万元/平米上下,房价并不低。翠湖周边的二手房价也在2万到3万的样子。

区域房价这么高,周边配套如此豪华,潘家湾项目又只有11.6万可建面积(扣除回迁房只有5万平方米),按平均每套房120平方米算,可销售房源只有400来套,数量相当有限,而周边无论是云大医院的医生,还是昆一中的老师,都属于稳定的高收入群体,购买力非常强,更不用说全昆明那么多想到市中心黄金地段安家的人群,三四百套房子根本不够卖,价格必然会创造昆明新高。

目前,昆明的非别墅类住宅,房价最高已经卖到3万一平方,未来上市的潘家湾项目,怎么也得从3万起步,甚至有可能像业内人士预测的那样,摸高到4万一线。

不过,对碧桂园来说,潘家湾地块虽好毕竟面积太小,成本也太高,就算房价卖到3万4万,获利终究有限。碧桂园更大的目标,其实是整个小新村城改项目,目前拿下来的40多亩地块, 只是小新村城改的一部分。

根据昆明市规划局去年底发布的潘家湾小新村规划修改公示,小新村城改规划面积约105亩,除去此次已经出让的40亩土地,还有65亩可开发用地。由于地理位置优越,潘家湾小新村的改造在2009年就开始了,可是因为拆迁难度大,原来的社会投资人华虹投资选择退出,之后,多家实力企业都有意接手继续开发,其中不乏招商地产这样的实力企业,但都没有下文。此次碧桂园拿下小新村城改一期土地,意味着后续开发也很有可能由碧桂园完成。

实际上在上周土地出让之前,市场上就有传言称,碧桂园和蓝光将共同开发潘家湾小新村地块。

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