央视调查:教育资源紧张 深圳学区房15年翻10倍

为了给孩子创造更好的学习成长环境,许多家长不惜重金购置学区房,而不少房地产开发商抓住了家长的这一心理,在不能确保名校是否能落地情况下,仍然公开以虚假宣传的手段来进行炒作。

在深圳,最近几个月就发生了多起学区房维权事件,这一问题也引起了相关执法部门的关注。

①重点名校说没就没 深圳学区房维权事件频发

位于深圳龙华核心居住圈的壹城中心,是近年来深圳规模最大的城市更新项目之一,从2015年起就不断推出新的楼盘。

但多位已购房的业主向央视财经记者反映,在销售初期,该楼盘以“九年一贯制公立名校”作为宣传卖点,吸引不少购房者重金购入。但学校建成后,业主们却发现,说好的重点名校不见了踪影。

深圳市民 张女士:开发商在还没有谈妥的情况下,就在做宣传,也误导我们。说起深圳名校,大部分的人都觉得是深圳中学,我买房子是冲着这个学校来的,结果最后是龙华第二实验学校,没有达到之前的预期。他们之前在外面的广告宣传,也写的是深圳名校,都是公开的。

开发商以学区房作为卖点进行宣传,口头作出可以上学的承诺。但教育政策却是随着每年具体情况调整改变,这也给学区房的入学增加了不确定性风险。

仅仅在近几个月,深圳就发生了多起学区房维权事件。

比如,龙华红山片区部分家长反映,学区内有商品房的深户生源不能就近上学;家庭住房积分骤降20,万科云城业主子女或将无缘深中南山创新学校等等。

深圳市民 王先生:我们是2017年买的房子,带龙华实验的学区房。今年孩子正好上小学一年级,我们去填报的时候,发现被分流了。但我们是属于A类的,为什么会被分流?最后,教育局说,因为学位各方面紧张,学校容纳不了这么多学生。

浩天信和(深圳)律师事务所高级合伙人 张乐雄:很多购房者基于学区房的购房需求去买房。但收楼之后,等到小孩上学,学区房的承诺没有兑现,或者是学区房的规划改变了,从而引起纠纷。这种纠纷,有一些是跟开发商存在民事上的纠纷。也有一些是状告教育局或者政府部门,认为政府部门调整学区房的规划违规,这两种纠纷都有。

②深圳严查学区房虚假宣传 拟立案28宗

为了回应群众对这一问题的关注,深圳市近期在全市范围内,开展了学区房虚假宣传的专项治理统一执法行动。

据了解,此次行动共出动执法人员335人次,检查楼盘71个,检查房地产中介企业53家,现场责令改正14家,拟立案28宗。

统一执法行动中,主要发现以下几类违法行为:

一是房产升值或者投资回报承诺;

二是对交通设施或房产位置做虚假宣传;

三是对学位房做虚假宣传;

四是超备案价格进行销售。

深圳市市场监管局市场稽查局法制处副处长 贺振华:执法依据的重点是广告法,针对欺骗误导消费者的虚假宣传、引人误解的内容。还有是对房地产广告有禁止性的规定,比如,不能说以项目到达某一地点的时间作为参照物,进行广告宣传。不少楼盘违反广告法的规定,使用最高级的用语,比如说像坪山某楼盘,说边上有坪山的最高学府。

执法人员发现,不少楼盘的广告单页和展板,都以学校作为宣传亮点。

比如在深圳南山区的一个售楼处,宣传册上显示了“4.5万平方米国际医院、国际学校”这一信息。

根据有关法律法规,房产销售过程中,不得对规划中的学校做确定性的宣传,也不得宣传未经教育部门公示的学位或学区信息,禁止对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件做出误导宣传。

深圳市市场监管局市场稽查局法制处副处长 贺振华:主要通过引人误解的内容误导购房者。比如说一些楼盘,说下楼即到达某某实验学校,实际上,它离这个学校有一定距离。有的楼盘宣传说,享有一站式无忧的顶级教育资源,容易误导购房者,也容易引起后期的矛盾纠纷。

③记者暗访涉事楼盘 售楼人员仍口头承诺学区房

此次执法行动的效果如何?央视财经记者在一周后,对多个楼盘进行了暗访。

央视财经记者发现,虽然以“学区房”为核心卖点的各种广告营销物料已大幅减少,但售楼人员仍然会作出口头承诺。

央视财经记者走访多个楼盘发现,以“学区房”为核心卖点的各种广告营销物料大部分已经撤除,但仍有楼盘保留了宣传横幅。

比如在深圳龙华区一个楼盘的围墙外侧, “九年制实验学校紧邻 校园铺财富大效应”的标语依然存在,显得格外醒目。

深圳某房地产中介人员:它可能未来的潜力会大一点,在学区区域价格会高一点,升值价值也会高一点。  

虽然没有“学区房”相关的宣传海报或宣传册,但是不少售楼人员在推销的过程中,仍然会给购房者介绍周边的学校信息,并口头承诺:买了房就能就读学区内的学校。

深圳某楼盘售楼人员:基本上就没问题了,不会说肯定,但是在这里,每年招生都是一类的,直接可以读。

深圳某楼盘售楼人员:龙华排第一的龙华第一幼儿园是我们建的,公立的。龙华二小在我们后面,下楼过去就到,只有业主才能报名幼儿园。初中可以上新华中学,龙华排第一的,基本上在这里一步到位。

根据深圳市教育局的政策规定,各区要不断优化和完善积分入学实施细则,充分体现教育公平,合理设置积分类别、项目、标准和分值,根据积分情况和招生计划安排学位。

这也意味着教育政策是在不断变化,刚买回来的学区房,也可能变成非学区房;即便买了学区房,也不一定有学位。随着积分入学、电脑派位等政策深入落实,这种风险正在逐步加大。 

浩天信和(深圳)律师事务所高级合伙人 张乐雄:业主跟开发商之间的协议,不会构成政府决策的刚性依据。但政府在行使行政权力的时候,有一项原则叫做比例原则,就是要适当考虑各方面的情况,来尽量使行政决策公平合理。

业内人士认为,售楼人员在销售楼盘时所作出的口头承诺,往往因为时过境迁无法查证,无法锁定证据。消费者在买房之前,不要轻信售楼员的口头承诺或暗示,对学位要有自己的判断,并保留好证据。

浩天信和(深圳)律师事务所高级合伙人 张乐雄:收集实体证据,还有未来对证据来源的还原能力非常重要。如果从民事的角度,最终维权成功,就意味着可以追究开发商的违约责任,但是,最终能不能够得到学位?如果教育局已经做出了相应学区的划分,在民事上的主张,没办法达到最终效果。

④教育资源紧张 深圳学区房15年翻了10倍 

深圳教育资源稀缺,学位供给压力持续加大,学位置业成为众多家长买房核心因素。同时,学区房价格也随着学校优势带来的附加值增高而上涨。这也是开发商不惜冒着违法风险,也要以学区房作为宣传重点的重要原因。 

据深圳统计年鉴的数据,深圳常住人口从1979年的31万人增加到2018年的1302万人,增长了42倍。

与此形成反差的是深圳的中小学教育资源稀缺。深圳的小学数量,从1979年的226所到2018年344所,只增加了0.52倍。

据教育部门测算,预计到2020年,深圳小一学位缺口达到4.95万个,初一学位缺口1.06万个。

深圳市住房研究会会长 陈蔼贫:一方面,深圳每年的人口快速增加,大概每年增加20万到40万人之间。另一方面,教育资源的供给跟不上。同时,由于在规划过程中,有些楼盘过度增加容积率,导致对公共资源的要求非常高,这些都是导致学位不足的重要原因。

教育资源的稀缺,也导致学区房价格一路高歌猛进,重点学校的学区房与非学区房的每平米单价差高达近十万。

以深圳福田区百花园小区为例,2005年,一套117平米三室当时的价格为95万左右,由于小区周边聚集了深圳几所重点名校,目前同样户型的房源价格已经达到1200万一套,上涨超十倍。

美联物业地产中介 袁新有:因为学位房最重要是看学校的教学质量好不好,教学质量比较好的学校,附近的房子比较稳定,价格一直在往上走。学校的学位就那么一些,每一年购房的需求比较多,加上深圳的学位还是比较紧张,也导致学位房的价格,很难再往下走,每一年都是非常稳定地往上走。

市场对学区房的追捧热情不减,但买了学区房又无法入学的情况又频频发生。

业内人士认为,究其原因,除了开发商的因素,也有规划不足、供求不平衡等原因。

深圳市住房研究会会长 陈蔼贫:最根本是要解决两个方面的问题,第一,要快速增加供给;第二,要使教育资源均等化。比如教育体制要进行改革,如果教师可以流动、学校可以进行校企合作的话,公共教育资源被均衡化后,矛盾恐怕不会这么突出。所以要破解当前学位房的问题,破解乱象,要综合改革,各部门齐发力。

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