公寓投资风向转移,空港片区投资新高地形成

公寓投资一直是个热门话题,也是个争议很大的话题。归根到底,投资公寓和投资其他资产本质上是一回事,关键还在于你得会算账。

如果要对公寓投资定一个标准,那就是,投资收益率超5%,才算是一个值得投资的公寓产品,特别是在昆明公寓市场之中。

昆明公寓供销量与价格连年上涨

昆明公寓供销量与价格连年上涨

从近几年昆明公寓市场供销以及价格走势等综合因素来看,昆明公寓市场供应量与成交量持续上扬,而价格也一路飙升,并且还有大量的公寓产品不断入市,昆明公寓投资进入爆发期,公寓产品储备较为充足。

对于目前昆明扩张迅猛的公寓市场,有两个因素可以很好的解释这一现象,其一,便是住宅产品的租售比很不理想。其二,昆明成功晋升新一线城市后,商业以及城市人活跃度两大硬核指标,让开发商以及投资者看到了在昆明投资公寓的契机。

中国城市房屋租售比前20大城市排名

中国城市房屋租售比前20大城市排名

在某机构发布的中国城市房屋租售比前20大排名中,昆明虽然没有上榜,但是昆明的住宅产品租售情况不容乐观的状况依然存在。在20大城市排名中,不说租售比最高的深圳,只说租售比排在最后一位的大连,购置一套100平米的住宅产品,所需购房资金976100元(均价并且是一次性付款),月租金均价3051元,如此推算,如果靠租金收益收回这套住宅的成本需要27年,前提条件便是要有长时间持续的租户,否则,收回成本的时间还会更长。

5月70个大中城市新建商品房住宅销售价格指数排名昆明上榜(数据来源于国家统计局)

5月70个大中城市新建商品房住宅销售价格指数排名昆明上榜(数据来源于国家统计局)

而我们再来看看昆明住宅房价,在国家统计局发布的2019年5月70个大中城市新建商品房住宅销售价格指数排名中,昆明在列,通过数据分析,5月昆明新房涨环比上涨0.7%,房价已连续上涨35个月。

从商品房投资的角度来说,昆明住宅价格一直呈上涨趋势,购房门槛越来越高,另一方面,昆明房屋租赁价格涨幅远远跟不上新房的价格涨幅,导致了住宅投资回报周期持续延长,对于投资者而言,转变投资方式已经势在必行,此时,在一定程度上与住宅产品存在互补关系的公寓产品走上了舞台,其投资热度远超住宅产品。

再来看看昆明目前住宅产品投资情况。

昆明各片区住宅租金差异明显,而在租售方面,小户型住宅更受欢迎

昆明各城区住宅租金均价(数据来源于诸葛找房)

昆明各城区住宅租金均价(数据来源于诸葛找房)

据诸葛找房数据研究中心发布的住宅租金月度报告显示,2019年2月份,昆明住房租金均价26.45元/㎡/月,其中,租金最高的是西山区28.74元,高于全市均价2.29元;排第二的是盘龙区28.07元,高于全市均价1.62元;五华区25.45元,低于全市均价1元;官渡区24.89元,低于全市均价1.56元;最低的是呈贡区18.40元,低于全市均价8.05元,仔细看,会发现,目前发展火热的空港片区并不在列,是否说明,这正是空港片区投资的最佳时机呢?

昆明各户型租金均价(数据来源于诸葛找房)

昆明各户型租金均价(数据来源于诸葛找房)

各住宅户型租金方面,1室居1550.49元/月;2室居2092.38元/月;3室居2601.42元/月;4室居4067.24元/月,相比于1月,2月昆明住宅产品1—3居室租金持续环比上涨,涨幅较小,而4居室,呈环比下降趋势。可见,在昆明住宅租售市场中,小户型更受欢迎。

我们可以算一笔住宅投资的账,以昆明各城区中租金价格最高的西山区为例,按28.74元/平米的租金价格计算,购置一套100平米(3居室)的住宅,按照目前新房均价13000元/平米计算,全款购房需130万元,成功租赁之后,每月可获得2874元租金收益,如要收回成本,需要453个月(37年)。

相比住宅投资,公寓投资才是目前投资回报率较高的房产投资选择。

2018年昆明公寓市场中空港片区活跃度较低,尚处于公寓投资价值洼地

2018年昆明公寓市场中空港片区活跃度较低,尚处于公寓投资价值洼地

从2018年昆明各版块公寓产品供销情况看,不管是供应量还是成交量,呈贡都稳居第一,而新兴的空港片区由于新房供应量偏低,成交量以及价格都在昆明各区域中处于低位。但是,从另外一个层面来看,随着空港新区的快速发展,在区域价值潜力爆发前,正是空港片区公寓投资的最佳时机。

开发项目和产品供应量稀缺,空港公寓投资价值凸显

空港新区进入发展正轨才短短数年,但是其发展的迅猛势头不输开发多年的其他区域。无论是未来规划还是现行配套方面,都给予了投资者极大的信心。

从片区项目开发情况来看,目前空港片区开发项目逐渐增多,但大多处于起步阶段,较为成熟的项目较少,不论是住宅、还是公寓产品供应量都远远落后于其他区域,而随着片区的发展,对于公寓产品的需求量与日俱增,供不应求的局面已经形成。在此背景下,目前片区内较为成熟的项目便具有了极大的优势。

长水航城CC公寓效果图

长水航城CC公寓效果图

物以稀为贵,从供求关系来看,空港新区千亩大盘长水航城新推出的CC公寓,投资潜力和优势十分明显。

旅客吞吐量全国排名第六、面向省内和东南亚的长水国际机场,作为国家级空港枢纽,庞大的人流带来了无限商机,与长水机场的咫尺之隔让长水航城占据了先天优势。2017年,昆明长水国际机场旅客吞吐量突破4473万人次,提前赶超2020年旅客吞吐量超过3800万人次的目标,最为主要的是,未来以全球十大机场定位的长水国际机场目前已经进入备战阶段,一纸蓝图的T2航站楼即将进入实施阶段,预计到2030年,机场旅客吞吐量达到1.2亿人次,占据机场门户的长水航城将尽享昆明最大客流聚集地的红利。

年投资回报率6%—8%,15年稳赚一套高品质公寓

有了巨大人流保障,投资回报率也该对得起如此庞大的客流群体。在很多投资者最为关心的回报率方面,CC公寓也毫不含糊,年回报率以6%起底,这是一个不小的诱惑。

目前,长水航城CC公寓在售的最小户型为43平米,单价约6500元/平米,装修费用为1500元/平米,购置一套总价约34.4万元,若按揭付款,需首付20.5万元(14万元公寓首付+6.5万元装修费用),贷款14万元,贷款利率5.6%。

长水航城公寓投资回报率领先于行业

长水航城公寓投资回报率领先于行业

低总价,低首付并不是长水航城CC公寓的唯一特点,最大的亮点当然是回报率,据测算,公寓投资收益率随着年份的增长而不断提高,公寓托管前五年,收益率为6%,年收益20640元,托管期5——10年,收益率为7%,年收益24080元,托管期11——15年,年收益率为8%,年收益27520元。照此计算,托管期15年后,业主可获得收益为36.12万元,远超投资成本34.4万元,15年投资稳赚一套公寓。

长水航城约43平米CC公寓户型图

长水航城约43平米CC公寓户型图

在极具优势的投资模式加持下,在长水航城投资一套酒店式托管公寓,15年轻松回本不是梦,相对于住宅产品投资,其投资优势极为明显。

全球第二大酒店集团——维也纳酒店全程托管运营,超高收益率,投资有保障

项目合作的维也纳酒店集团,创立于1993年,2016年与锦江集团及法国卢浮宫酒店品牌达成战略合作,目前已达成百城千店的规模,遍布全国32省,326城,开业门店1300余个,云南在营及筹建门店51家,酒店预计在2020年底将实现超1000家分店的目标。

长水航城维也纳国际酒店效果图

长水航城维也纳国际酒店效果图

作为品牌连锁酒店,维也纳酒店会员数高达1.6亿,拥有行业领先的PMS酒店管理系统及国内酒店行业最大的会员数据库中央预定平台,中央预定率高达75%以上,企业客户32万家,同类型酒店中市场占有率最高,能够保障酒店长期稳定运营,同时保障客户的投资收益。

空港核心,机场门户,百亿空港经济红利先享

长水航城,占据长水国际机场核心门户位置,依托空港经济区“一港二铁六路两轨”多元立体交通网络,贯穿云南全境,轻松接驳全球各地,依托机场超强的人流输送,长水航城将成为机场人流必经的第一站。

长水国际机场门户大盘——长水航城区位示意图

长水国际机场门户大盘——长水航城区位示意图

根据国外经验,机场的投资效益比是1:8,是低投入、高产出的行业。按测算,100万航空旅客能给周边区域带来1.3亿美元的经济效益,照此推算,至2017年,长水机场4473万人次客流带来的收益便达50余亿美元,至2030年的1.2亿客流,带来的收益将突破年均百亿美元。

配套醇熟,居住氛围明显的千亩大盘,空港公寓投资首选

长水航城经过多年开发,目前已有万余人入驻,社区内各种配套已渐趋成熟,长水航城小区内的空港经济区第一幼儿园及第一小学已于去年开学招生,10多家中小型超市与3条美食街开业运营,永辉超市确定入驻,片区规划的市政公园与医院配套即将兑现,目前已有万余业主入住,居住氛围已经十分明显。

配套基本完善的长水航城项目整体效果图

配套基本完善的长水航城项目整体效果图

在昆明其他区域公寓发展迅猛的同时,位于空港片区的公寓产品刚刚起步,依托长水国际机场优势,在片区发展定位明确,诸多项目进驻开发的大背景下,空港片区各方面配套逐渐成熟,在未来昆明各片区公寓产品逐渐饱和的形势下,公寓投资看空港的认知将更容易为投资者所接受。

综合来看,住宅投资遇冷,小户型公寓投资吃香的市场环境中,貌似公寓投资冷门的空港片区恰恰成为了公寓投资的价值蓝海,而目前空港片区内唯一的酒店式托管公寓——长水航城CC公寓毫无疑问成为了空港片区最受瞩目的投资产品。

最后不得不提的一点便是,关于投资成本回收的问题,上文所提及的15年收回投资成本仅仅是按照15年内6%-8%的年化收益率计算,如果按照目前空港片区房价涨势来看,目前均价6500元/平米的公寓价格将成为昆明主城周边价格最低的公寓产品,未来该产品的物业价值攀升应该是毫无悬念,如此算来,长水航城CC公寓投资成本收回周期远远小于15年。

总而言之,一套高总价、高投入、回报较低且周期较长的住宅产品与一套低总价、低投入,高回报,投资周期较短的酒店式托管公寓两者同时摆在你面前,你会如何抉择?

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