今后昆明住宅楼限高26层?城中村改造即将“哑火”?

在昆明市规划局近日发布的西山区白沙地片区控详规修改公示中,云南房网注意到,片区规划指标采纳了住建部发布的2018版居住区设计标准,区域容积率、建筑密度等重点技术指标都做了严格控制,而不像昆明其他城中村改造地块,容积率高到吓人。在白沙地片区公共服务设施规划中,还明确提到要依据新规配置十五分钟生活圈、十分钟生活圈居住区、五分钟生活圈居住配套相应公共服务设施。

城市住宅设计规划是为确保城市居住生活环境宜居适度,合理有效利用土地和空间,规范城市居住区的规划、建设与管理而制定的标准。去年7月,国家住建部发布公告批准《城市居住区规划设计标准》为国家标准,编号为GB50180-2018,规定自2018年12月1日起实施。

根据新规,住宅用地容积率最高不得超过3.1,限高26层

根据新规,住宅用地容积率最高不得超过3.1,限高26层

在最新的城市居住区规划标准中,明确提出了6条强制性指标,包括居住区选址、建筑控制指标等规定,要求严格执行。按照新规,城市住宅用地容积率最高不得超过3.1,住宅建筑高度控制在80米以内,住宅平均层数最多为26层。由于昆明近些年获批的新建住宅项目中,容积率超过3.1的比比皆是,有些甚至高出一倍,至于建筑高度,40层的塔楼在昆明城中村改造项目中是常态。如果严格贯彻国家标准,昆明绝大多数城改项目都将无法获批,所以住建部住宅设计新规一公布,在昆明房地产行业内就掀起了不小的波澜,有业内人士还专门发文称,昆明城中村改造将停滞,好房子要来了。

的确,若新规实施,意味着昆明今后的住宅楼将限高26层,容积率也必须得控制在3.1以内。昆明未来的住宅建筑风格将发生极大转变,26层、80米将成为住宅建筑的天花板,超100米的高层住宅将绝迹。但这同时也意味着昆明的城中村改造恐怕将无法继续,房地产开发不得不转战远郊。

昆明高容积率、超高住宅楼盛行,与昆明城中村改造几乎同步,在仇和主政昆明时期,甚至曾要求在不限高区域内,住宅建筑原则上不小于100米,这直接导致昆明板式住宅楼几乎绝迹,容积率飙升。

城中村改造之所以和昆明房地产开发容积率暴涨呈相关性,是因为城中村的拆迁成本本就十分高昂,仇和时期为了实现尽快消灭城中村的目标,又不得不用更高额的拆迁款引诱村民签约,进一步推高改造成本。开发商要想覆盖前期投入,就必须尽可能提高容积率才有利可图;政府为了吸引开发商参与城改,也不得不以放宽容积率。

近些年,昆明市废除了仇和时期的不合理规划标准,板楼和低容积率住宅项目才逐渐增多,但对城改项目来说,由于成本制约,容积率依旧居高不下,基本都在4.0以上。

昆明绝大多数城改项目的建筑高度都超过26层

昆明绝大多数城改项目的建筑高度都超过26层

如今,住建部住宅设计新规已经开始执行,但昆明市已经推高的城改拆迁成本,不可能因为住建部住宅设计新规的实施而下降。假如容积率必须控制在3.1以下,带来的后果必然是大部分城改项目无法推进,昆明土地供应量下降,新建项目转向远郊地区。至于房价,由于供给端萎缩,低容积率带来的品质提升,反而有可能出现猛涨的局面。

但昆明市真的可以做到严控住宅楼高度和容积率,容忍城中村改造陷入“哑火”的局面吗?云南房网就此问题曾咨询不少业内人士,大多数人的共同看法是,昆明要想严格执行新规可能并不容易,至少时间上会有一个较长的过渡期,而且很可能会针对不同项目区别对待。白沙地片区的控详规虽然已经开发采用新规,并不意味着以后的项目都将严格照此执行。但从长远看,昆明市提高建筑品质,控制容积率应该是大势所趋,因为昆明许多项目的容积率指标实在是高到了不像话的程度。

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