昆明锐理2019年3月房地产市场研究报告

1.1.2  昆明经济概况

2018年昆明全市地区生产总值达5206.90亿元,同比增长8.40%;CPI增速1.70%;全市经济运行保持合理区间,社会消费 稳中趋缓,企业效益较快增长,居民增收保持稳定。

1.1.2 昆明经济概况

2018年昆明市社会消费品零售总额为2787.41亿元,同比增长10.0%;金融机构人民币存款余额13618.77亿元,同比增长 0.9%。

2018年昆明市规模以上固定资产投资完成4449.93亿元,同比上涨5.50%;房地产投资额为1839.88亿元,约占全昆明规模以上固定资产投资总额的41.35%。

1.2.2 2019年3月昆明重要政策

1.2.4 昆明政策解析

昆明市出台经济平稳健康发展“20条意见”

摘要:日前,昆明市政府印发《昆明市人民政府关于促进经济平稳健康发展20条措施的意见》,从持续扩大有效投资、坚决 打赢工业攻坚战、加快培育增长新动能、充分挖掘消费市场潜力、持续扩大改革开放等5方面提出20条措施,进一步激发活力、释放潜力、优化环境,促进昆明经济平稳健康发展。其中有关土地市场培育,昆明市提出今年要确保新增储备土地3.8万亩、供应3.6万亩以上,解决项目缺地、等地困境,其中主城区要完成不少于7400亩的住宅用地供应。加大高新区、经开区、呈贡 信息产业园等重点开发区规划调整,挖掘用地潜力。加快“三旧”改造连片开发和城中村改造步伐,拓展城市发展空间,确保2019年完成800万平方米“三旧”改造拆迁,拆除2500万平方米违法违规建筑,加快实施“腾笼换鸟”。

锐评:如果能够实现,今年昆明主城的住宅用地供应将比去年增 加25%,将解决项目缺地、等地困境,土地价格上涨的压力也得到缓解;市场方面,这将大大缓解昆明市房价的上涨压力,有利于稳定市场供求;加大高新区、经开区、呈贡信息产业园等重点 开发区的规划调整,这些重点开发区的发展将得到提速;加快“三旧”改造连片开发和城中村改造步伐,停滞项目得以盘活,旧城改造提速,城市改头换面,更多的企业将得到发展的机会。

1.2.4 昆明政策解析

昆明市下放土地审批权给主城5区 土地供应或提速

摘要:昆明市政府公报,昆明最新的土地市场管理规定已经生效。土地出让新规亮点是,昆明市政府将把五华区、盘龙区、官渡区、西 山区、呈贡区和阳宗海风景名胜区的具体建设项目土地供应审批权授权给属地政府(管委会),由属地政府负责土地供应审批和批后监 管职责,继续下放土地出让审批权限;新规明确禁止为开发商“量身定制”土地,昆明市国有建设用地使用权招拍挂出让条件由属地政 府审批确定,禁止违规设定准入条件、竞买人资质等影响交易;禁止根据事先的招商、投资等协议为依据“量身定制”,扰乱土地出让 程序。对拟出让地提出了新的要求,如规定地块必须达到“净地”条件,确保地块征收补偿落实到位、土地权属清晰、具备开发条件等 等。对于工业、商业综合体、高档酒店、高端商务办公等项目用地,可以在保证公平公正前提下,结合产业特点、规划建设、管理营运等要求设置出让条件。同时鼓励信誉好、有实力的房地产企业通过土地转让方式取得未动工项目土地使用权。

锐评:此举的目的一:把土地审批权授予各区,这样将会加速土地供应速度,也会刺激各区之间的土地交易竞争,开发商将有更多拿地的机会;此举的目的二:禁止为开发商“量身定制”,虽然土地类似的规定在以往的 土地出让管理制度中早已有之,而实际上在具体的土地交易中,相关机构 为大型开发商变相“量身定制”的做法却屡见不鲜,中小企业往往知难而退,此次昆明市土地新规再次强调公平出让,如果操作执行到位,则有更多的中小企业能参与其中;此举的目的三:昆明此前拿了地但久久没有动工的搁浅项目,也将有机会通过转让土地的方式得以盘活。

1.2.4  昆明政策解析

昆明多家银行首套房贷款利率下调至上浮10%

摘要:自深圳首套房贷款利率回调之后,记者从昆明市多家银行了解到,首套房贷款利率已由此前的基准利率上浮15%降至 上浮10%。一国有商业银行云南省分行个贷中心人士表示,由于供求关系发生变化,今年以来住房贷款利率已经趋于平稳,虽然部分银行仍然对外表示首套房贷款利率为基准利率15%,但若是综合条件达标的话,银行也会酌情给予基准利率上浮10%的优惠。在建行、邮储银行、中行等多家银行网点,记者了解到,今年春节后,商业银行首套房贷款利率已调整为基准 利率上浮10%。“若是客户的信用情况好、偿贷能力强的话,向银行申请后,首套房贷款利率能够获得基准利率上浮10%的优惠。昆明市大多数国有商业银行给予基准利率上浮10%的优惠,但部分股份制商业银行仍然是首套房首付20%,利率为基准利率上浮10%-15%。虽然各家银行都纷纷对首套房贷款利率进行了调整,但却并未对二套房贷款利率进行太大幅度的调整,仍为首付40%-45%,利率为基准利率上浮15%-20%。 

锐评:今年房贷利率下降是大概率事件,目前虽然只有个别银行能够明确给予基准利率上浮10%的优惠,但市场整体下调首套房、二套房贷款利率的时间应该不会长,从现在市场的资金情况以及 楼市的成交量来看,未来,银行在房贷上的资金会相对宽裕,刚性需求的人们可以趁此机会获得较低成本的贷款。

1.3  宏观环境小结

全国经济:国民经济持续平稳发展,结构调整和转型升级持续推进,发展质量不断提高。经济实力不断增强,人民生活水平极大提高。2018年实现了总体平稳、稳中有进。

全国政策:虽然各地楼市政策出现了不同程度的调整,但主要还是因地制宜,“房住不炒”的基本面并未出现变化。

昆明经济:从持续扩大有效投资、坚决打赢工业攻坚战、加快培育增长新动能、充分挖掘消费市场潜力、持续扩大改革开放等5方面提出20条措施,进一步激发活力、释放潜力、优化环境,促进昆明经济平稳健康发展。

昆明政策:昆明市房地产市场目前处于平稳健康发展的态势,暂未出台新的调控政策;目前主要从昆明市下放土地审批权给主城,新增储备土地,缓解昆明市房价的上涨压力,来稳定市场预期。

2.1.1  土地供销及楼面价月度走势

本月土地供应647.20亩,环比上涨283.48%,同比下降3.97%;成交291.64亩,环比下降28.05%,同比下降66.12%;楼 面价为8463.17元/㎡,环比上涨206.99%,同比上涨419.52%。

2.1.2  土地出让金及单价走势

本月土地成交单价1119.82万元/亩,环比上涨58.50%,同比上涨164.33%。本月土地出让金35.66亿元,环比上涨 14.04%,同比下降10.43%。

2.2.1  各区域供销对比

3月西市区、南市区、呈贡区、北市区、东市区有土地供 应,共供应14宗,面积647.20亩。 

西市区供应1宗,面积19.00亩,占比3%;南市区供应7宗,面积227.72亩,占比35%; 

呈贡区供应3宗,面积208.02亩,占比32%;    

北市区供应2宗,面积122.59亩,占比19%;    

东市区供应1宗,面积69.59亩,占比11%。

3月仅北市区有4宗土地成交,面积291.64亩。

2.2.2  各板块供销价对比

本月北市、东市、官南、西山和呈贡板块有土地供应,供应量最多的是官南板块,为227.72亩;仅北市板块成交291.64亩,楼面地价为8463.17元/㎡,因有2宗土地遭17家开发商哄抢,溢价率高达129.20%,所以整体楼面价较高。

2.3.1  各土地性质供求占比

3月昆明纯住宅用地供应9宗,面积502.95亩,占比78%;3月昆明商业用地供应4宗,面积107.61亩,占比16%;3月昆明商业兼容住宅用地无供应;3月昆明住宅兼容商业用地供应1宗,面积36.64亩,占比6%。

3月昆明纯住宅用地成交2宗,面积122.87亩,占比42%;3月昆明商业用地成交1宗,面积24.61亩,占比9%;3月昆明商业兼容住宅无成交;3月昆明住宅兼容商业用地成交1宗,面积144.16亩,占比49%。

2.3.2  成交楼面价及溢价率月度走势

土地市场住宅用地楼面地价8594.96元/㎡,环比上涨203.00%,同比上涨472.69%;商业用地楼面地价5361.88元/㎡,环 比上涨131.37%,同比上涨62.20%。本月住宅类用地溢价129.20%,商业类用地无溢价。

2.4  成交土地明细

3月29日,位于昆明市盘龙区龙泉街道办事处的2宗土地,现场17家企业展开了激烈的竞价争夺,最终经过105轮的竞价,被 雅居乐不惜一切代价拿下,总价22.53亿元,整体溢价率129.20%,标志着雅居乐正式入昆;3月27日,位于昆明市盘龙区龙泉街道办事处的2宗土地,被恒大集团旗下子公司“云南德毅房地产开发有限公司”竞得,预 计为恒大翡翠华庭后期地块;昆明市盘龙区龙泉街道办事处的1宗土地,由昆明龙溪华堂置业有限公司竞得。

2.6 4月土地预成交明细

Ø4月预计4宗土地成交,面积为181.52亩,其中纯住宅用地2宗,面积为88.59亩,住宅兼容商业用地1宗,面积为49.46亩, 商业兼容住宅用地1宗,面积为43.47亩。

2.7  4月土地已成交明细

4月已有10宗土地成交,面积为435.74亩,其中纯住宅用地5宗,面积为291.50亩,住宅兼容商业用地1宗,面积为36.64亩, 商业用地4宗,面积为107.61亩。

2.8  土地市场小结

土地供销价:本月土地供应647.20亩,成交291.64亩,楼面价为8463.17元/㎡,单价1119.82万元/亩,出让金35.66亿元。 

区域情况:本月西市区、南市区、呈贡区、北市区、东市区有土地供应,共供应14宗,面积647.20亩;西市区供应1宗,面 积19.00亩;南市区供应7宗,面积227.72亩;呈贡区供应3宗,面积208.02亩;北市区供应2宗,面积122.59亩;东市区供 应1宗,面积69.59亩。东市区、西市区、南市区和呈贡区有土地成交,共成交16宗,面积405.33亩,东市区成交4宗,面积 212.85亩;仅北市区有4宗土地成交,面积291.64亩。

板块情况:本月北市、东市、官南板块有土地供应,供应量最多的是官南板块,为227.72亩;仅北市板块成交291.64亩,楼 面地价为8463.17元/㎡,因有2宗土地遭17家开发商哄抢,溢价率高达129.20%,所以整体楼面价较高。 

土地溢价:本月土地整体溢价63.63%。住宅类用地溢价129.20%,商业类用地无溢价。 

土地流拍:本月无土地流拍。 

4月土地预成交:4月预计4宗土地成交,面积为181.52亩,其中纯住宅用地2宗,面积为88.59亩,住宅兼容商业用地1宗, 面积为49.46亩,商业兼容住宅用地1宗,面积为43.47亩。 

4月土地已成交:4月已有10宗土地成交,面积为435.74亩,其中纯住宅用地5宗,面积为291.50亩,住宅兼容商业用地1宗, 面积为36.64亩,商业用地4宗,面积为107.61亩。 总结:本月土地成交量处于低谷,但北部山水新城2宗土地受热捧,遭17家开发商哄抢,最终被雅居乐不惜 一切代价拿下,溢价率129.20%,使得成交楼面价上涨。

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