2018全国购房者画像:二手房购房以两居室为主

2018年购房行为调查显示,我国购房呈现出明显的不平衡特征。即便在购房群体内部,不同收入水平、不同购房需求、不同年龄分组在购房标的、购房目的、购房手段上存在较大差异。

2018年购房者平均家庭规模3.2人,人均居住面积27.8平,人均卧室0.74个。一线城市住房条件最差,80后群体、大家庭人均居住面积和家庭卧室数量在相应分组中最少,改善需求最为迫切。

2018年购房者平均年龄为29.5岁,首置及换房需求占比87%。换房成为新刚需,换大房是换房者主要诉求。90后及70前主要为更好的地理位置换房,70后大部分为面积改善换房,80后则更多为学区换房。

经济实力较弱群体,如首置、低收入者及三四线购房者杠杆水平更高,偿债压力更大。2018年购房者贷款成交占比86.3%,平均月供占收入比约为41%。

2018年购房者总体房价收入比为7.1,年长者、换房者及一线购房者房价收入比高,表明换房需求与收入水平关系不大,更多靠资产置换支持。

一线城市改善需求大 

2018年购房者家庭人均居住面积为27.8平方米。24.3%的购房者人均居住面积不到20平方米,相当于三口之家住房不到60平方米,9.3%的家庭人均居住面积在50平方米以上。

受购房成本制约,一线城市人均居住面积27.5平方米,人均卧室个数达到0.73个,低于低能级城市,意味着未来的住房改善主要发生在一二线城市。

大家庭住房条件不足

二手房购房需求以两居室为主,2口之家达到人均一间,单身家庭住房宽裕。但60%的家庭人均卧室不到1个,3口之家为0.8个,4口及以上家庭人均卧室为0.6个,家庭规模越大住的越拥挤,改善需求越强烈。

80后住房条件最差

80后家庭人均居住面积[1]为27平方米,低于平均水平,住的最挤。70前人均居住面积达到31平方米,在各年龄段中居住条件最佳。

80前忙换房,80后忙首套

80前已成换房改善的主力,80后还在为第一套房操心。80前购房者换房占比在40%以上,且为子女父母购房的比重也明显高于80后。80后中接近60%的人为首次置业,换房占比仅为28%。

家庭规模越大,住房条件需求越高,自己换房或为子女父母购房(实质是为子女父母换房)占比越高。

低收入购房者为自己首次置业,中等收入者忙于改善,高收入者不仅为自己改善,还能为子女父母买房,或用于投资。

一线、二线城市换房比例高。由于高房价使买房难以一步到位,一二线城市购房者需要经过多次换房才能实现改善需求,换房比例高于三四线城市。

换房面积改善诉求为主

超九成的购房者为“住得更好”而换房。“住得更好”包括面积更宜居、配套更完善、品质更好、楼龄更小及资源更优。有近三分之一的购房者为面积改善而换房。在不同购房类型中,换房者套均面积为最大,达98.7平,比首置者的85平大近15平。

90后及70后更看重位置

90后及年龄偏大的70前购房人群为更便捷的地理位置而换房的比例在30%以上,高于其他年龄段。“上有老,下有小”的70后家庭人口规模最大,为居住面积改善而换房的比例达35%,高于其他年龄段。家有“红领巾”的80后则更多地为学区而换房,占比达23%。

低收入家庭为面积改善而换房的占比达35%,更多地追求“住得不挤”。高收入换房者则更看重高层级的居住品质,为配套更完善、品质更好及学区更优而换房。

租赁是购房者的蓄水池

租赁是购房之前的主要居住方式,调研中有过半的首次置业者在买房前租房居住。在租赁市场中,购房者居住在长租公寓中的比重为12%,而长租公寓在市场总体租赁房源中占比约为5%左右,这表明,长租公寓租客转向买卖市场的几率更高。

年轻人及中高收入群更青睐长租公寓。在买房前租房住的首置群体中,38岁及以下(1980年及以后出生)人群中租住长租公寓的占比为12.5%,中高收入群体、两口之家选择居住长租公寓的比例更高。长租公寓越来越成为租转购的蓄水池。

刚需购房者杠杆更高

首置人群杠杆更高。2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%,高于其他购房需求。

首次置业和投资群体偿债压力大。2018年首次购房者的平均月供收入比为42.9%,比其他购房需求高出5个百分点。首次置业群体月供收入比在50%以上的占比超过其他群体。投资需求月供收入比超过75%的比例明显高于其他购房类型,这两个群体是金融风险易发群体。

年轻人杠杆更高,偿债压力大。80后及90后贷款成交占比分别为90.7%和85.2%,明显高于80前。年龄越小,月供负担越大。90后平均月供收入比为43.5%,80后为40.8%,80前为32%。

低收入者杠杆更高。低收入购房者平均月供收入比为43%,高于中高收入者。

三、四线购房者偿债压力大。三、四线城市购房者平均月供收入比42.4%,显著高于其他高能级城市。

换房需求与收入关系不大

购房者房价收入比[3]为7.1。由于购房者收入普遍高于全市平均收入水平,以实际购房者的收入计算的房价收入能够反映购房者的支付压力。2018年购房者的房价收入比总体在7.1。一线城市房价收入比为8.2,二线为6.9,三四线为5.5。

年长者房价收入比高。90后购房者房价收入比为6.5,70后购房者房价收入比8,70前购房者为11.3。由于初入楼市的90后资金积累薄弱,所购房屋价格与其收入相适应。70前购房主要依赖资产置换,所购房产价值相对其收入更高。

换房者房价收入比高。换房群体主要依靠卖房所得购房,所购买房屋价格与其收入水平没有直接关系。

投资性、高收入、三四线空置倾向高

关于购房后的用途,2018年购房者中选择空置的比例为3.8%。其中,投资性购房需求选择空置的比例达15.5%,明显高于其他购房需求。

高收入人群更倾向于将所购房产空置,选择空置的比例为4.1%,高于中低收入群体。

三四线城市购房者将所购房屋空置的比例为5.3%,高于二线的3.9%和一线的3%。

投资性群体和高收入群体更倾向于机构托管

2018年购房者将所购房屋用来出租(Buy to let)的比例为12.7%。其中,投资性购房者将55.6%的所购房屋用来出租,其中有7.7%的人会选择将物业委托给长租公寓机构。

高收入者所购房屋用来出租的比例达到18.2%,买来出租的比例高于其他收入分组。

结语

2018年购房行为调查显示,我国购房呈现出明显的不平衡特征。即便在购房群体内部,不同收入水平、不同购房需求、不同年龄分组在购房标的、购房目的、购房手段上存在较大差异。收入水平相对较低的首次置业人群通过加杠杆的方式,购买第一套自住型住房;中等收入人群则通过以房换房,获得更大的居住面积、地理位置和租金回报;高收入购房群体则能够不需要借助高杠杆的情况下,为家庭成员配置住房,获得投资回报。住房发展不平衡的问题是现阶段及未来住房制度改革的主要方向。

由于购房的资金支持不同,高收入群体、换房群体对杠杆依赖度不高,中低收入群体、三四线购房者杠杆水平高,偿债压力大,是市场潜在风险的集中环节。

租赁与购买之间的互动关系紧密,超过一半的购房者来自租赁市场,其中77%来自于私人租赁市场,12%的来自于长租公寓。购房之后,投资性购房者将55%的房子用于出租,并且7.7%的房子委托给专业运营机构。因此,发展租购并举的市场结构,鼓励更多的buyto let,为大量无房群体提供足够的住房供应,为未来市场的发展培育希望。

 

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