克而瑞·昆明机构2018年昆明楼市总结及预判

宏观环境[昆明占位] 

昆明市是“一带一路”西南门户,是中国面向南亚、东南亚开放的辐射中心和重要的区域性国际交通枢 纽、信息枢纽,定位高原湖滨生态宜居城市,西部战略城市、滇中核心城市、云南省省会。

宏观环境[昆明政策环境]

昆明政策跟随全国步伐,相对滞后,持续收紧,强化差别化住房信贷政策、监管力度趋严

宏观环境[昆明经济环境]

昆明市经济环境利好,固定资产投资额、房地产投资额持续上涨

2018年1-10月份,昆明地区生产总值3506.78亿元,同比增长9.1%;2018年1-10月昆明市规模以上固定资产投资完成3317.63 亿元,同比上涨4.40%;房地产投资额为1483.61亿,约占全昆明规模以上固定资产投资总额的44.72%。

土地市场[供应走势]

供应走势:18年供应上涨,预测19年供应持续增加,供求整体平衡,供略大于求。

成交走势:房企拿地热度不减,地价较去年上涨31%;土拍公开透明化。

18年昆明主城四区及呈贡新区土地成交可建面积1720.72万方,同比下降4%;土地成交面积依然保持在高位; 

18年土地成交楼面价大幅上涨,上涨比例31%,滇池板块、会展中心板块、呈贡等地价上涨明显; 

18年土地拍卖成交占比增加,达51%,土拍公开透明化明显;

成交走势:土地溢价率上升,楼面价上涨,房价地价比下降,企业利润空间逐步缩小。

4年来昆明整体楼面价上涨2倍多,由2014年1463元上升至2018年的3187元。 

昆明土拍公开透明度增加,土地成交溢价率也从2%上升至7%,房价地价比从原来的5.25下降至3.75 

昆明土地市场,一般会存在回迁成本、代建工程、额外溢价等隐性成本,房价地价比走低,企业利润空间逐步缩小

土地市场[土地流拍率]

土地流拍:房企拿地更趋理性,选择性更高,对地块更加“挑食”,对于符合自身战略布局的地块仍积极拿地。 

2018年前三季度,昆明土地市场堪称火爆,尤其住宅用地,基本无流拍出现; 

四季度受地价以及楼市信号影响,多宗土地房企持观望态度流拍。相比2017年,纵观2018年下半年,土地流拍率大幅上升。

土地市场[高溢价土地]

高溢价土地:2018年高溢价土地主要分布昆明西北新城、和崛起的经开片区,年度最高溢价率86%;

 近两年西北新城片区实地、新希望、融创等多家实力房企入驻该片区;碧桂园、新城、保利、阳光城、金科分别以不同方式拿地在此片区落子项目; 昆明现规划“北拓-南延”,发展方向向北往北部山水新城发展,向南往呈贡发展,纵观2018年溢价土地分布,符合了整个昆明发展规划。

土地市场[成交区域]

成交区域:延续城市“南延、西拓”发展方向,南向的官渡区成交量最大;西山区楼面价五区最高。 

 18年昆明土地成交主要集中在官渡区和五华区,从楼面价看五华区、西山区楼面价均破3000,西山区因滇池板块成交占比高,拉 升整体楼面价,楼面价从去年的3049元增长到6468元,是昆明平均楼面价3178元的2倍; 

从成交结构来看,仍以住宅属性土地为主,18年住宅属性土地成交占比57%,较17年提高4个百分点;商住减少,综合用地增加

土地市场[成交板块]

成交板块:南市板块成交量最大,占昆明主城及呈贡成交的37%;北市板块成交增长150%

南市区土地成交642万方,占昆明主城及呈贡成交的37%,其中巫家坝板块250万方表现突出; 

北市板块的成交较去年增长150%,源于去年成交较低,其中今年碧桂园北城映象拿地约89万方、俊发盛唐城也获取了后期地块; 

中心、次中心板块土地稀缺,成交少

土地市场[成交板块]

成交板块:地价和片区发展息息相关,成熟度高,地价总体水平高,东市板块在发展中,地价相对较低。 

南市因巫家坝、会展中心、滇池板块的高价土地成交,整体价格高; 

东市的崛起,目前其楼面价较低,18年楼面价仅1546元; 

中心区土地稀缺,仅一宗土地成交,楼板价3026元/㎡

土地市场[重点板块]

重点板块:昆明整体发展方向“北拓-南延”,政府供地与昆明的发展方向相吻合,东白沙河片区、西北新城、巫 家坝、呈贡新城是现昆明核心发展片区,众多企业在此片区拿地布局项目。 东白沙河片区大华、城投联合拿地,大华入昆首个项目落子此地,2018年召开了关于围绕东白沙河打造未来昆明新兴片区论坛,东白沙河片 区是现昆明重点发展片区之一; 巫家坝片区是近两年昆明发展火热片区,中铁建、中南、绿地、金茂、中海等名企积极在该片区拿地布局昆明版图; 西北新城泛亚科技板块是昆明近几年重点发展片区,此片区土地溢价成常态,新希望、龙湖等房企在此片区溢价拿地,对该片区未来看好; 随着地铁、高铁的开通,呈贡越来越受到房企青睐,远洋、平安、华侨城等积极拿地落地呈贡。

土地市场[TOP10拿地企业排行榜]

TOP10企业排行:2018年品牌房企拿地金额与可建体量以外来房企为主,本土房企仅有俊发、长丰 、云南城投上榜,万科本年拿地金额与可建体量稳居排行榜第一。

土地市场[新进房企]

首创置业收购云南城投昆明湖项目,入昆首作即将落地

近年各大房企把战略目标转向昆明,或积极拿地,或低调蛰伏,或合作并购,昆明房地产市场竞争加剧;2018年截至目前,富力城、金茂、 中骏等8家房企新进,本月首创置业与云南城投签订城投湖畔四季城在建工程项目转让协议

土地市场[总结]

2018年供地充足,企业拿地分化加剧,收并购、强强联合盛行

2018年土地市场总结

2018年供地充足,企业拿地谨慎,核心区及热点板块地块热度高,区域布局外扩至三环外。

大型房企优势愈加明显,收并购盛行

中小房企逐步退出主城竞争,大型房企竞争激烈

拿地成本高涨,企业联合拿地模式增多

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