海口进一步放宽落户政策 海南楼市或迎来利好

新年伊始,海口市进一步放宽了人才落户的学历、年龄等条件,不仅人才本人、配偶、未成年子女可以落户,符合条件的父母也可以落户!

“海南日报”1月5日最早报道了这个消息,但引起普遍关注,则是在今天。据报道:

此次放宽人才落户政策从学历上将范围扩大至应届高校和职校或海外留学归国毕业生。

从年龄上,全日制本科以上学历或中级以上专业技术职称或技师以上资格人才从40周岁放宽至55周岁;

全日制专科学历或高级工职业资格或执业资格人才从40周岁放宽至45周岁;

在海口市创办企业、连续经营5年以上,依法纳税、无不良记录的公司法人代表,且年龄在55周岁(含)以下;

符合引进人才落户条件的人员,其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母可随迁,其中应届职校毕业生与在海口市创办企业人员的随迁父母必须达到国家法定退休年龄。

符合条件的人员可先在海口警方微信公众号“椰城警民通”预约时间后,前往各办证中心人才落户专门窗口办理。

由此可见,此次海口市把引进人才的“门槛”设置得非常低。

专科学历、高级工如果年龄不超过45岁,就可以落户;本科、中级职称、技师以上的人才,如果年龄不超过55岁,也可以落户。此外,海外留学归国的本科以上学历的毕业生、在海口创业的人士,也都有渠道可以落户。

可以随迁落户的,不仅包括申请人的配偶、未成年子女,还有父母。只有部分人的父母,被要求“达到国家法定退休年龄”,大部分没有这个要求。

由于落户之后,“人才”就可以获得购房资格,所以此次海南“放宽人才落户条件”,将在客观上增加海南的“购房资格”,等于发放房票。因此,对于海南楼市将会有显著的影响。

下面是我的分析:

第一,海南楼市在过去8个多月时间里,经历了一轮比较显著的“政策波动”。

2018年4月,是海南“建省”和“建特区”30周年。而2018年,还是中国改革开放40周年。在这样一个特殊的年份里,国家再次给海南送上了“超级政策红包”,宣布在海南建设“全岛自贸区”,并提出建设“自由港”。这是海南30年里,面临的第三大历史机遇(第二大机遇2010年1月,国家宣布在海南建设“国际旅游岛”;第一大机遇是建省、建特区)。

大机遇来了,自然要宣誓“走新路”的决心,跟旧的增长模式告别。此前,海南经济一直高度依赖房地产,并因为过度发展房地产、破坏环境,受到中央的批评。

因此,海南在2018年4月前后,两次出台楼市调控新政,其中以4月22日的“关于进一步稳定房地产市场的通知”最为严厉,当时媒体甚至称:海南正在跟“中国式房地产一刀两断”。

当时的调控举措包括:

五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。

海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

非本省户籍居民家庭在海南购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。

可以说,海南的楼市调控政策之严厉,超过了北京、上海和深圳。当时之所以这样严厉,主要是为了遏制炒房客的预期,防止“超级大利好”变味。

海南是对房地产依赖度最高的省份,这样“一刀两断”式的调控,显然很难长久。所以,“422新政”没有维持一个月,海南就出台了“百万人才进海南行动计划”,宣布:

对引进的各类人才自在琼落户之日起购买商品住宅,享受本地居民同等待遇,不受限购政策限制。

这意味4月22日新政里的“本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明”已经被人才新政突破。

2019年伊始,海南全面降低人才引进的门槛。可以这样说:如果你有高中以上学历,稍微努点力就可以获得海南户口。

第二,海南从“抢人才”到“抢人口”,这种战略调整是正确的。

由于引进人才的门槛“超低”,海南事实上从“抢人才”变成了“抢人口”。这种转变是务实的。

当今中国,正进入全面开放的时代,跟当年海南建省、建特区的时代完全不同。已经有9个城市被列为“国家中心城市”,自贸试验区除了海南还有11个。至于深圳、浦东新区、雄安新区,都各有依托、定位极高。

相比之下,海南虽然有“全岛自贸区”和“自由港”的光环,但毕竟体量有限,旁边没有类似香港、北京这样的超级都市,所以前景存在不确定性。

事实上,目前海南全省的经济总量(GDP)只相当于东莞的60%,汇聚的资金总量只相当于东莞的80%。至于实际生活的人口,海南全省都未必有东莞一个城市多。

在财政方面,海南2017年只挣了1222亿(一般预算),但花了1444亿,缺口要靠中央转移支付。而海南的财政,以前一直高度依赖房地产。房地产全面收紧,肯定会影响到海南的财政能力和经济增长。所以,尽快引进人口、企业,是海南的当务之急。海南省、海口市在房地产上也不宜太过激进,合理的房地产项目还是要上。

下图是海口市公布的“2018年1-11月海口主要经济指标”:

可以看出,海口房地产销售额、销售面积都出现了“雪崩式”下跌,财政收入、规模以上工业增加值也开始出现下滑。2018年前11个月全国货币总量增长了8%,但海南的存款却下降了超过9%,资金流出海南的迹象非常明显。

所以,海南虽然拿到了大利好,未来发展有了新思路,但“稳增长”的当务之急也必须重视。而这,就是海南降低落户门槛的重要原因。

第三,海南楼市,长线投资价值显现。

30年里,大机遇三次降临海南。但遗憾的是,海南不依托超级城市,再加上全国开放格局已经形成,海南没有“改革开放的独食”可以吃。所以,海南想复制深圳和浦东的辉煌,有相当难度。

即便如此,海南未来也值得看好。因为“温暖的气候+洁净的空气+美丽的海滩”具有天然的吸引力,海南不动产维持高溢价、高估值是不可避免的。从这个意义上说,海南配套好、位置好的海景房,有长线投资价值。尤其是海口—博鳌—三亚的“东半环”区域,没有核电站,没有大石化项目,更值得看好。

相信此次“落户门槛”降低之后,将有大量人口落户海南,给海南带来新的增量资金、增量人口。

 

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