市场形势扑朔迷离 明年昆明房价到底是涨是跌?

2018年即将结束,如果用一个字来概括今年的昆明楼市,那就是“涨”。继2017年全年房价连续上涨之后,2018年昆明房地产市场仍旧延续涨势,年末和年初相比,房价累计上涨幅度约15%,相当于每平方米涨了1千到2千块钱,而且这还是在昆明市分别于3月和7月两次出台市场调控政策的结果,否则上涨幅度可能更大。

但明年昆明房价仍会继续上涨吗?现在看来没那么确定,许多市场动向表明,昆明房价涨势似乎已经到了强弩之末,可是同样有许多证据表明,明年昆明房价下降也难。

先来看看官方统计数据。按照国家统计局数据,今年11月昆明新建商品住宅价格环比前一个月上涨了0.7%,同比去年上涨了18.6%;二手房价格环比上涨了0.6%,同比上涨15.3%。从房价变动情况来看,11月昆明房价仍在上涨,截止到11月昆明新房价格已连续涨了29个月,二手房已连涨了21个月。

市场形势扑朔迷离 明年昆明房价到底是涨是跌?

不过,虽然昆明的房价仍在上涨,但11月的涨幅较前一个大幅所回落,其中新房价格环比涨幅创下了近半年来的最低值,已经趋近于0,意味着11月昆明的新房价格,其实和10月是差不多的。而自今年5月以来昆明房价同比涨幅逐渐扩大的态势,也在11月被扭转,出现增速拐点。这也意味着,目前昆明的房价涨势开始放缓了。

比起官方统计,民间机构克而瑞和锐理给出的昆明近期数据更为直接:昆明的房价已经有所下调,而且明年也有走低趋势。

锐理数据显示,11昆明商品房成交均价13920元/平米,房价较前一个月下降了1.8%。另一家统计机构克而瑞早在今年8月就发布过昆明房价环比下降的数据,10月份和11月房价继续下降。克而瑞数据显示,10月昆明新房成交均价12174元/平米,环比下跌1.9%;11月昆明新房成交均价12144元/平方米,环比下降了0.2%,除了南市区均价有小幅上升外,其余区域成交均价均有下降。

按照克而瑞统计数据,11月昆明商品房成交价格和面积均有下降

按照克而瑞统计数据,11月昆明商品房成交价格和面积均有下降

同时,昆明商品房销售也开始放缓。根据克而瑞数据,11月昆明商品住宅成交量大幅下降,主城商品住宅成交面积89.70万平方米,环比下降26.4%,同比下降39.9%。一般来说,成交放量往往意味着房价开始上涨,而成交萎缩则多半是房价回调的先兆。

克而瑞在11月的昆明楼市分析报告中称:昆明目前房价已有小幅回落,地价下行趋势初露端倪,未来供应放量,房价下调为大概率事件,市民购房观望情绪浓重。

来自市场一线的信息似乎也印证了克尔瑞的判断,云南房网从多个渠道了解到,最近一个月已经有多个高价楼盘下调了价格,或者给与更大优惠。有些则以精装改毛坯的方式变相大幅降价,由于调价幅度过大,甚至引起了部分前期业主的强烈不满。

比房价更能提前反映市场走势的是土地市场的冷暖,最近3个月的昆明土地市场也遭遇了一系列打击。今年上半年,昆明土地市场一直比较火爆,优质土地基本都被多家企业争抢,但进入10月以来,昆明部分上市交易的土地已有多个被取消、推迟交易或者流拍,就连地段位置相当优越的草海、巫家坝、市中心等地块都无人问津。

云南房网了解到,这些被取消、中止或者流拍的地块大部分事先都基本确定了买家,之所以没有成功交易,主要是因为开发商对后市普遍有些忐忑,高价拿地多少有些信心不足。而土地交易是房地产市场变化的先行指标,最近这几个月昆明土地交易多次受挫,难免让昆明楼市明年的走向蒙上阴影。

巫家坝西派国樾目前均价约2.1万元/平米,远高于昆明住宅平均价

巫家坝西派国樾目前均价约2.1万元/平米,远高于昆明住宅平均价

尽管已经有不少项目调低了房价,可是几乎在同期,也有一大波昆明项目酝酿上调价格。包括滇池名门、中梁首府金地九樾新希望白麓城新希望观澜汇新城琅樾等多个楼盘都发布了涨价通知,且涨价幅度不小,每平米涨价幅度在500-1000元左右。并且保利发展、金地等全国性企业也都有涨价计划。看上去涨价项目的数量似乎比降价的更多,这让预测明年昆明的房价走势变得相当困难。

不少开发商都不认同明年昆明房价下跌的判断,他们的理由是昆明今年交易的土地中,有不少都是高价成交的地块,这些项目大多都会在明年入市销售,地价偏高未来的房价自然不会便宜。尤其是巫家坝和草海片区,明年将会有大量的商品房入市,这些项目不止地价成本偏高,并且大多由外来大房企打造,多为精装盘且定位相对高端,会在一定程度上拉高明年的房价。

同时在政策层面,虽然国家层面仍旧坚持“房住不炒”的政策取向,但近段时间国内房地产市场开始出现了新的政策动向,不少城市放松了限购政策,房贷利率、开发融资也有松动迹象,昆明今年出台的限购、限售等政策有可能会有所放松,届时有可能会增加市场需求,带动房价上涨。

在目前的房地产市场形势下,你认为2019年昆明房价会呈现什么样的走势呢?

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