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美国楼市二手房成交连跌7月

时代周报       2018年11月07日 11:23   我要评论
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2016年美国人的房屋拥有率为63%,是半个世纪以来的最低点。其中,美国的千禧一代(即出生在1981-1996年间的年轻人)比他们的父母一辈的房屋拥有率低了8%。

美国人口普查局(The U.S. Census Bureau)和美国房屋与城市发展局(The U.S. Department of Housing and Urban Development)10月24日发布的数据显示,2018年9月份全美的独栋住宅(single-family home)的销量为55.3万栋,同比大跌13.2%,大大超出了多数研究机构的预期。

越来越多美国80后正由买转租,被挤出房屋购买市场,成为了房屋拥有率最低的一代美国人。这导致了美国经济的一个怪现象:经济复苏繁荣了,年轻人却买不起房了。

年轻人被挤出购房市场的背后,是美联储不断升息下对火热的美国经济吹起的“冷锋”。对美联储的经济学家们来说,更少人能购房,说明房屋信贷收紧,美国经济得以规避2009年金融海啸前夕的房地产泡沫,因此并不是个坏消息。美联储的经济学家们更关心的是不重蹈10年前次贷危机的覆辙,而非让更多人置业。

成交萎靡 房价坚挺

今年以来,美国楼市风向转变明显。美国二手房购买量较上年下跌4.1%,已经连续7个月下跌。地产咨询机构CoreLogic的数据显示,圣地亚哥在9月份的房屋交易量仅为2942栋,比去年的交易量(3568栋)同比下降17.5%。而除了新房销量不佳外,二手房屋交易的活跃度也呈下降趋势:在洛杉矶、里弗赛德、圣地亚哥、文图拉和橙县,有17369栋房屋易手,环比下跌21.9%,同比下跌17.7%。

开发商的日子也不好过。根据福布斯的数据,房地产开发公司的股票自去年1月以来跌幅接近40%。其中,美国最大的住宅建筑商D.R. Horton今年1月的股价为51.06美元,在10月31日已跌至每股40美元,较今年年初相比跌幅超过20%。

成交量萎靡不振,房价却普遍坚挺:根据标准普尔的二十城房价指数显示,美国主要城市在2017年8月至2018年8月期间的价格涨幅为5.8%,其中,旧金山和洛杉矶房价涨幅分别高达13.9%和10.6%。

美国房屋价格上涨的主要地区是圣何塞、旧金山和西雅图。在这些地区,房价和科技公司的发展挂钩。举例来说,坐落在西雅图的亚马逊的收益在2012年第一季度以来增长高达900%。相应地,西雅图地区的房价也在这段时期上涨了1倍。

买不起房的美国80后

如今,美国房价的增长远超美国人收入的增长。根据美国经济分析局的数据显示,美国房价自经济复苏(即2012年3月底)以来已总体上涨了60%,但美国家庭收入在这段期间的涨幅不到30%。

这一数据背后,是大批买不起房子的美国年轻人。根据斯坦福寿命研究中心(Stanford Centre on Longevity)在10月25日发布的研究报告显示, 2016年美国人的房屋拥有率为63%,是半个世纪以来的最低点。其中,美国的千禧一代(即出生在1981-1996年间的年轻人)比他们的父母一辈的房屋拥有率低了8%。

数据显示,25–34岁美国人的房屋拥有率仅为35.8%。相比之下,在“婴儿潮”时期出生的60后中,有近一半(48.3%)的人在30岁前就拥有房屋了。“他们(80后)没能像他们的父母那样达标。”斯坦福大学的人口研究学家塔马拉·西姆斯(Tamara Sims)说道。

研究人员表示,目前,大部分的美国80后都不得不延后购房年龄至35岁以后。根据CBS(哥伦比亚广播公司)的估算,有大约340万的美国80后无力购房。由于拥有房屋是确保退休后财政安全的必要条件之一,因此美国80后们退休后将面临更多的财政风险和经济不稳定性。

月供均价较年初上涨16%

房屋市场秋意凛然与美联储对美国经济的宏观调控息息相关。在9月26日的联邦开放市场委员会上,美联储主席鲍威尔(Jerome Powell)宣布加息0.25%,将利息提高至2.25%。综合计算,美国购房者月供均价较年初上涨了16%,以致很多有意购房者高呼“买不起”。

不仅如此,鲍威尔还表示,升息在未来两年内将会常态化:美联储计划在今年12月将利息提高至2.5%,在2019年提高至3.0%,在2020年提高至3.5%。

不断加息使得房屋贷款的利率不断增长,大大增加了房贷成本,降低了消费者的购房意愿。目前,30年固定房贷利率已经从去年的3.94%上升到了现在的4.86%,而16年固定房贷利率则从去年的3.25%升至4.14%。

随着美联储今年第三次加息,标普500指数已经从10月1日的2924.59下降到了10月29日的2641.25,降幅接近10%。

对此,总统特朗普表示相当不满,为美股牛市点赞的推特越发越少,对美联储的口诛笔伐越来越多。10月10日,特朗普在伊利市做演讲时称:“我觉得美联储犯了个大错。他们手太紧了。美联储已经疯狂了”;10月23日,在接受《华尔街日报》的采访时,特朗普更是直白地表示:“我对美联储感到非常不快,因为奥巴马在任的时候享有零利率。”

美国房屋拥有率的历史最高峰是2005年前后,当时高达69.2%。然而,这段时间也正是次贷贷款的高峰期,为2008年9月雷曼兄弟和贝尔斯登的破产埋下了伏笔。当时人人买房,房价飞涨,而时任美联储主席本·伯南克却保守地认为,那并非房地产泡沫的迹象。但历史证明伯南克错了。

美国经济会再次陷入危机吗?《福布斯》的分析认为,当前,美国经济存在泡沫化倾向:根据美国家庭净值(household net worth)的历史数据来看,目前的美国家庭净资产相当于美国GDP的505%,已经超过了互联网泡沫时期(1999-2011)的379%和房产泡沫时期的473%。如今美国在包括房地产内各领域的繁荣,都仿佛在重演过去的经济周期。

如今,美联储最关心的是如何规避金融危机,让更多人就业,而非置业。房地产泡沫往往是金融危机到来的前兆,这在过去的次贷危机中尤为明显。显然,鲍威尔没有掉以轻心的理由。

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