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百家房企三季报九成预喜背后:销售拿地均放缓

中房网       2018年11月01日 09:02   我要评论
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以规模论英雄的说法已霸占房地产业数年,只有到行业调整期才会有真正的反思。

对于房地产企业而言,什么才是最重要的?答案只有一个,就是利润。

百家房企三季报九成赚钱

从目前行业整体状况来看,上市房企依然处于高利润、高增长周期中。

根据《证券日报》报道,中原地产研究中心分析数据显示,100家上市房企披露了2018年三季度业绩预告,盈利房企占比达91%,仅9家亏损。

统计数据显示,百家上市房企营业收入合计为10725亿元,上涨了31.2%;净利润合计为1012亿元;净利润率为9.44%,与2017年同期的9.17%相比,有小幅上涨;平均净利润上涨幅度达到了35.2%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房地产行业集中度越来越高,目前已有约20家房企销售规模跨入“千亿元俱乐部”。不过,接下来的市场销售增速将放缓,加之资金成本的提高,房企盈利能力或走低。

中原地产首席分析师张大伟表示,过去几年,中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿元向1000亿元销售额发起冲击,从1000亿元向2000亿元销售目标迈进的房企,业绩上涨明显。整体看,做大依然是当下房企的主流选择,拼规模趋势加剧,即使在调控加码趋势下,部分房企仍未放缓扩张步伐,进而导致市场分化越来越明显。

销售拿地均放缓

然而,尽管业绩预喜,但下半场的市场似乎并不乐观,各地土地市场频现流拍现象。当前环境下,去库存,加快回流现金已经成为房企们最头痛的问题。

据《第一财经日报》报道,老牌房企招保万金的销售业绩均有所放缓。万科1~9月累计销售金额增速约为9%,已低于全国销售增速,而三季度销售金额相比前两季度增速下滑;而进入三季度,招商蛇口销售金额也有所回落,增速已不如前两季度。至于保利地产,第三季度签约销售为883.39亿元,与第二季度的1283.79亿元相比,也呈下降趋势;同期,金地累计实现签约面积580.1万平方米,同比增长3.80%,累计签约金额1060.9亿元,同比增长3.39%,尽管相比上半年销售增速回正,但依然不够理想。

与此同时,一波降价潮席卷全国楼市,特价房、打折优惠、首付分期等各种促销手段轮番上阵,它们见于TOP10开发商,也有名不经传的在行业寒冬中瑟瑟发抖的小企业。在这种情况下,企业拿地的意愿降至冰点,9月百城土地单月成交总价同比下降50.8%。

四季度已启,年关将至,这往往是开发商年底冲业绩的季节,今年在调控背景和回笼现金的迫切需求下,开发商没有更多的路可选。

与此同时,地市趋冷。今年上半年,具备融资优势的国资房企拿地策略依然较为积极,但近期出现分化。9月份,全国百城土地成交总价同比下降50%。

9月份,万科新增14个项目,对应总计容建筑面积为385.3万平方米,同比减少21.4%;总地价为249.3亿元,同比减少15.3%。而1~9月,公司新增计容建筑面积同比增长18.3%,新增土储总地价同比增长14.0%。

保利9月新增9个项目,总计容建筑面积同比减少 26.0%,总地价同比减少 37.7%。但加上前8个月的数据,这两项均为正增长。

中海也出现这种情况,9月新增5个项目,权益楼面面积约135.2万平方米,同比减少 55.7%;权益地价71.4亿元,同比减少61.4%。而1~9月,中海新增权益楼面面积同比下降2.2%,新增土储权益地价同比下降4.8%。

去化率持续走低

虽然也有华润置地等少数龙头房企仍在积极拿地,9月单月拿地面积和金额同比增长,但整体而言,从全国、百城、龙头房企三个维度观察,土地市场的成交均明显降温。

土地市场入秋,一方面有土地端设置的条件严苛抑制房企拿地动力的原因,另一方面也是销售低迷导致。

以深圳上周(10.22~10.28)情况为例,正值金九银十的传统销售旺季,但深圳上周四个项目入市,一手住宅开盘去化约两成,市场好的年份,日光盘的案例曾一个接着一个。

一名房企营销人士对第一财经指出,“第四季度,公司的销售压力有增无减。新开的项目卖不动,而我们在部分城市的数个明星项目,因为价格和城市政策等问题,拿不到预售证,而这些项目以股权或债权的形式引入了外部投资者,原定的开盘时间目前一再延后,项目IRR会进一步下降。”

该人士补充,“加上目前融资环境严峻,融资渠道不畅,公司的资金流压力加大,在对外拿地上节奏会放缓,定更高的拿地条件。正如行业正在呈现的景象,一些去化不好的项目,我们也在打折促销。”

另一个可以参照的指标是,9月份,全国新开工面积1.93亿平方米,单月同比增长20.3%,增速较8月份回落6.3个百分点;1~9 月全国累计新开工15.26亿,平方米同比增长16.4%,增速较1~8月提升0.5百分点。

光大证券分析师何缅南指出,“我们认为新开工增速的提升主要来自两方面,一是销售趋冷的情况下,开发商存在抢跑道,加速推盘和抢收现金流的动力;二是目前资金面持续紧张,非标产品受限,房企只有满足四证齐全(新开工)后,方可获得开发贷,促进了房企加快开工的意愿。”

从房企角度来说, 在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下,四季度将继续加大货量供应。

从目前行业环境来看,去杠杆转向稳杠杆、宽货币延伸至宽信用,虽未提及房地产行业,但总体资金环境改善以及信用风险下降都将改善房企的融资难问题。宽松政策预期抬升了,但地产业的春天什么时候才会来还是个未知数。

来源:证券日报、第一财经日报,中房网综合整理

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