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未来3年房企债将逐年上升 90%中小房企要退出地产业?

中房网       2018年10月24日 09:09   我要评论
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2018年的“金九银十”,楼市热点不断:万科喊出“活下去”、房企排队打折促销、业主因房价下跌打砸售楼处……外界不禁猜测,房地产业真的要过冬了吗?

对于地产圈的人来说,“地王”频出,“抢房”大战,房价如脱缰野马般上涨,这一切好像是一场渐行渐远的梦。

调控决心比以往任何一次都要强烈

就在今年国内经济下行压力趋大的背景下,人们观望调控政策会否出现松动之时,7月31日,中央政治局会议发出最强楼市调控信号:坚决遏制房价上涨。从“遏制房价过快上涨”,到“坚决遏制房价上涨”,几字之差,但彻底改变了楼市的预期。中央明确并坚定了对楼市调控的态度,且比以往任何一次都要坚决。

房地产高速增长的时代终结,房价回归理性区间,房地产市场将平稳健康发展,这是政策调控积极追求的结果,也是房企和投资客都必须要适应的新现实。

据《中国经济周刊》报道,克而瑞发布的《2018年三季度中国房地产市场新变化》中称,在上半年,整体行业折扣在9.5折左右,企业整体让利意愿不强。

但从8月27日,中海地产南宁多盘联动,8折礼惠全城;8月30日,恒大针对旗下280个城市646个楼盘8.9折等特惠活动推出后,多家房企也跟进打折。9月,阳光城广西区域推出“9月购房特惠季,7大项目礼惠广西”活动。碧桂园南京仙林东四盘联动,首付一成。首开、龙湖、富力等房企也有不同程度的优惠。

报告认为,“预计随着房企冲刺全年销售目标,下半年势必有更多的房企加入到打折促销活动中来。”

外界普遍将今年三季度视作房地产市场的拐点,而在广东省房地产研究会执行会长、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同看来,2017年,一些地方推出购房摇号,实际上就是房价进入回落轨道的先兆。“那时候,很少有楼盘接受以大幅低于周边二手房的价格来推售,而当时整个市场的趋势并不明朗,所以造成抢购,从而必须要摇号,但摇号的背后已经是降价了。”韩世同对《中国经济周刊》记者说。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为,大约一年前,短周期的降温在部分一二线城市就已来临。“但在限价、限证、限签等管制之下,新盘市场表现失真。开发商或观望、或纠结已经很久了。”

期待在“金九银十”之前,调控政策可能有所松动的房企,也彻底打消了念头。

多位接受《中国经济周刊》记者采访的业内人士指出,从2016年10月至今,这一轮楼市调控已持续整整两年。而这一次调控,中央的决心比以往任何一次都要强烈,楼市调控进入了长期化、常态化。

事实上,房企也预见了楼市退潮。多家房企2018年半年报显示,在上半年计提了存货跌价减值准备。其中绿地控股上半年期末存货跌价准备计提26.26亿元,万科计提15.37亿元。此外,保利发展、华夏幸福、金地集团、新城控股、泰禾集团、阳光城等,期末存货跌价准备计提均超1亿元。

房企冲刺年度销售业绩 回款是王道

楼市变阵,现金为王。

天风证券研报显示,2017年44家样本房企经营现金流实现净流入324亿元,是近5年来除2016年外表现最好的一年。2018年上半年,样本房企经营现金流转负,净流出383亿元。

房企的现金流主要依靠销售回款和融资,这亦是房地产开发资金的重要来源。当下融资越来越难,销售回款就越发重要。

“我们所有行为都收敛聚焦到保证万科‘活下去’。因此回款目标的达成变得非常重要,6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。”万科董事会主席郁亮说,“如果 6300 亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”郁亮还透露,截至2018年8月末,万科6300亿元的年度回款目标“还有一半多没完成”。

回款为什么变难了?郁亮谈道,“管理动作根本没有考虑如何应对政策调控”,比如“不考虑一次性付款和分期付款的区别”。

这并不是万科一家的难题。天风证券研报指出,从销售回款率的情况来看,近三年来呈不断下降态势。2017年全年龙头房企和大型房企回款率分别只有66%和60%,2018年一季度更是下降到了53%和52%。以万科为例,2017年万科销售回款率为70%,2018年一季度下降到了52%。“我们认为这与部分城市严厉的网签限制政策,以及银行按揭贷款放款周期延长有关。”天风证券研报中说。

在广州、杭州等热点城市,新盘网签往往需要排队三个月以上,之后如果用公积金贷款,或组合贷款,又需要等待两三个月的放款周期。

此前,碧桂园首席财务官伍碧君也在该公司中期业绩会上称,“今年房地产按揭政策跟去年比有较大变化,导致了回款率下降,但我们全年还是有信心维持在80%以上。”公开资料显示,在2016年和2017年,碧桂园的销售回款率分别为92%和90%。

分析人士认为,随着年关将近,房企的规模之争也在持续加剧,尤其面临融资趋紧的环境,房企的规模优势也是决定未来现金流的关键因素之一。预计四季度,房企为冲击年度业绩以及确保资金安全,将继续加大销售力度。

根据中国房地产业协会官网公布的信息,从目前已公布销售目标的54家房企完成情况来看,今年前9月销售目标完成率均值为71.74%,共有49家房企目标完成率超过50%。

其中,建业地产和美的置业两家房企已经超额完成全年销售任务,销售金额分别为304亿元、507亿元,目标完成率分别为105.73%和100.33%。目标完成率超过九成的房企有5家,分别为龙光地产、中国金茂、正荣地产、金科集团、中梁地产。尚有5家房企目标完成率低于50%,分别为禹洲集团、朗诗绿色集团、泰禾集团、恒泰、华鸿嘉信。

各大房企为了冲击销售回款,使出了浑身解数。

据媒体报道,某大型房企推出的“金九银十”销售政策,鼓励公司全员营销卖房,每位员工至少要带60个客户到楼盘签到访问。在客户交齐首期款签署合同之后,按成交总额的2%给员工发佣金。

90%中小房企要退出房地产业?

10月7日,央行宣布,从2018年10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。此举预计共释放资金1.2万亿元。

分析人士指出,降准并不会让楼市资金“久旱逢甘霖”。因为央行强调,将继续实施稳健中性的货币政策,“不搞大水漫灌,注重定向调控”。对房地产行业资金通道的定向监管并未弱化。

房地产行业高速发展、房价一骑绝尘的时光或将一去不返。各大房企顺势而为,纷纷抛出了转型计划。

恒大作为龙头房企,近年来一直在寻求多元化发展,在体育、农业、高科技等方向都有延伸。今年,恒大还投资入主法拉第未来,进入新能源汽车领域。

万科董事会主席郁亮9月宣布了“收敛聚焦”战略,称“做了三年还没做成的业务不要再做”。

融创中国主席孙宏斌也在近期表示,融创基本不再在公开市场拿地,“接下来会很小心谨慎地把融创做安全”。

绿地控股于10月12日宣布了战略强化升级及核心产业中期发展规划。该公司相关负责人告诉《中国经济周刊》记者,绿地房地产主业未来三年的总体目标是推动质量变革、效率变革、动力变革,提升核心竞争优势,实现高质量发展,力争年均销售规模保持在5000亿元以上。其中,质量变革侧重不断形成高质量的经济指标,持续提升规模的含金量;效率变革侧重全面提升项目周转、成本管控、资源使用和投入产出等的效率;动力变革侧重从依靠行业高速扩张红利,转变到依靠提高产品、运营等内部发展质量上来。此外,绿地控股将重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。

在新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来,就整体市场规模而言,房地产市场还没到停止发展或下行的时段,而是会在现有的规模上维持相当长的时间。但无论行业整体还是企业个体,都会面临增长的“天花板”。房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展。

“90%的中小房企会退出地产项目。到2020年,20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。”欧阳捷告诉记者,“现在一线城市拿地,平均一宗地要16亿~18亿元,二线城市要4亿~6亿之间,三四线城市地价门槛也在提高,一宗地大约要1.1亿元。房地产已经进入资本驱动的时代,中小企业基本就干不了了。”

欧阳捷认为,未来摆在中小房企面前的有四条路:一是做“小而美”的企业,提供有核心竞争力的产品;二是寻求与大企业合作开发;三是下沉到三四线、五六线乃至乡镇;四是把有限的资本转做房地产投资,获取投资收益。

房企生存现状

在决策层调控决心空前的背景下,今年三季度的房企,特别是龙头房企的日子过得怎么样?《中国经济周刊》记者希望从销售、融资、拿地等数据一窥房企的生存现状。

《中国经济周刊》记者梳理了国内在A股、H股上市的2017年净利润排名前20位的房企每月公布的房地产销售金额、销售面积和销售单价数据。企业公布的销售数据,比单个楼盘的价格变动更为全面,也比国家统计局公布的城市平均数据更能体现房企的销售状况。

据统计,9月,20家房企的销售单价(总销售额/总销售面积)为14527元/平方米,相比于去年同期的14108元/平方米有所上升,但比8月微降85元;比7月下滑1203元,降幅达7.11%,相当于每百平方米的房子降价12万元。

具体到各家房企的情况来看,以2018年7月的数据为基数,8月,20家房企中有11家销售单价环比下降,下降数值最大的是华润置地(1109.HK),达9498元。招商蛇口(001979.SZ)、绿城中国(3900.HK)等房企均在单价下降之列。某一家公司售价下降,可能与当月销售楼盘的品质有关,但20家房企中过半数降价,则有着一定的普遍性了。

再看9月的数据,相比7月,销售单价下降的公司达到了14家,中国金茂(817.HK)、招商蛇口、金地集团(00383.SH)等4家房企的销售单价更是连续两个月下降。

三季度房企销售端低迷的表现不仅体现在销售单价上,更体现在总销售额上。

历史上,排除1月和2月合并统计的因素,6月往往能够形成一个年度销售高峰,以各年度6月的销售数据做标尺,可以评判下半年房企销售的火热程度。

据国家统计局数据,7月、8月全国商品住宅期房和现房单月销售额分别是9723亿元和9503亿元,相比起前两个月1.07万亿元和1.52万亿元,缩水幅度巨大。9月份最新数据尚未公布,我们可以通过20家上市房企数据来预判一下。

20家房企今年三季度各月总销售额的数据,均逊于往年。记者还注意到,2016年,9月总销售额略超过当年6月;2017年,9月总销售额与6月相差12%;而今年9月总销售额距离6月的数值有22%的差距。7、8两月,20家房企合计总销售额相比6月下滑幅度也高于往年。

可以说,今年三季度,特别是进入9月以来,房企销售数据不如前两年,而这或将直接影响房企的销售回款。

未来三年房企债将逐年上升

部分中小房企的债务危机,显示出这些房企缺钱的窘境,而今年将是考验房企的关键一年。

中国房地产业协会会长刘志峰8月底谈道,房地产企业的负债率连年高企。今年上半年,房企资产负债率达到了80%,少数房企由于杠杆率过高,无法支撑企业的规模扩张,最终导致现金流枯竭和债务违约。

据《时代周报》报道,广州一家大型房企内部会议上,其董事长坦言今年房企大量公司债、信托到期。而在中国财政科学研究院博士后郑良海看来,正是由于2015年和2016年房企高达1.6万亿元的发债规模,始有今年的偿债压力。他指出,从年偿还量看,今年房企需偿还3963.48亿元债务,接近2017年的3倍,2019–2021年逐年提高,年偿还规模高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。

“从债券到期情况看,根据截至2018年8月31日存续期房地产债券统计,考虑100%回售与50%回售情况下,2018年四季度房地产债券到期及回售规模分别为1904.75亿元与1344.975亿元。相较于今年四季度,未来三年地产债到期压力整体较大。”中诚信研究院宏观金融研究部总经理袁海霞在接受媒体采访时表示,尽管目前房地产企业尚未发生境内债券实质性违约,且债券违约集中爆发概率相对较低,但伴随房地产债券到期高峰到来,必须关注房地产债券的偿付风险。

此外,今年以来多家房企发债均被终止。

5月29日,碧桂园拟发行200亿元小公募公司债券的项目状态变更为中止。8月30日,花样年2018年非公开发行住房租赁专项公司债券中止发行,该债券拟发行金额为50亿元,品种为私募。10月7日,合生创展公开发行2018年住房租赁专项公司债券终止发行。该债券的拟发行金额为100亿元,品种为小公募。10月13日,雅居乐一笔拟非公开发行的2018年公司债被终止发行,债券规模为80亿元……

“融资收紧压力下,企业应该何去何从?融资杠杆不断收紧的大背景下,一些销售额不够大且债额过大的房企,将会面临资金压力过大的风险。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《时代周报》记者,房企不应再奢望未来的市场还会有高增长。平稳的市场,反而有利于企业做好战略规划、调整资源分配、争取均衡发展。

欧阳捷建议,在拓展方面,房企应该缓拿地、拿对地、拿好地,便宜的土地永远可以拿;融资方面,房企可以通过设立地产基金等多种形式,争取相对便宜的资金,降低融资成本。其还表示,在保证产品和服务品质的同时,开发商应继续坚持资金高周转策略,加快资金回笼,确保企业现金流安全。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,从另一个角度看,若部分房企资金压力大,那么加快销售的可能性会比较大。而从偿债方面看,转让部分项目股权,尤其是对于部分地王项目进行联合开发,变得非常有可能。

某国资背景房企的一位中层告诉时代周报记者,行业下行周期下,企业到破产的程度还是少数,更多的企业会因为经营不善的原因而被削弱。海通债券分析师姜超表示,历史上看,房地产企业遭遇资金紧张的情况较常见,但真正出现信用债违约的企业并不多。

“房地产企业持有的资产变现能力强,出现流动性问题可以折价变卖房子或者项目获得流动性。”姜超认为,拥有充分质押物的房地产企业更容易获得融资,或者在陷入困局后更容易找到战略投资者。

面对目前的市场环境下,房企新的洗牌可能刚刚开始。

来源:中国经济周刊、时代周报,中房网综合整理

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